成交再创新高翘尾行情已成定局

　　11月下旬，中原地产发布的统计数据着实让购房者吃了一惊。11月的前18天，全国54个主要城市新建住宅签约套数近17.2万套，环比10月上涨了45.5%，更是创下了近两年新高。其中京沪均达到年内新高，环比接近翻番。

　　成交火热除了年底保障房集中上市的原因外，各地楼市也确实走出一波年末反弹行情。这是短期走势还是预定了明年的楼市基调?

　　成交量大涨

　　不仅仅是中原的统计数据，多家研究机构的数据均显示了成交量的火爆。数据显示，11月12日至18日，重点监测的40个城市中，36个当月周均成交同比增长，其中哈尔滨涨幅达到971.67%，京、津、沪等重点城市全部同比上涨，其中深圳涨幅达到了195.99%。

　　有研究机构的分析显示，此轮成交量上涨与保障房集中入市关系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量为5170套，保障房占比超过40%。

　　但并非所有城市成交量上涨均受保障房影响，比如11月第三周涨幅最大的深圳，就没有大规模保障房入市之虞。同样的，以北京较少受到保障房集中入市冲击的二手市场为例，11月前19天，二手房成交达到7835套，同比上涨了80%，环比上涨也超过四成。另一方面，国家统计局18日发布的报告显示，10月中国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨城市有35个，比上月增加了4个，一线城市有涨幅扩大的趋势。这些都显示楼市近期出现复苏迹象。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，按以往经验看，量涨是价涨的前提，在成交量上涨的背景下，不可不警惕房价可能出现的再次大幅上涨。

　　集中释放

　　“我们的项目本应该在9月底就推出市场的，现在等于多储了两个月的客。”广州天河区一高价楼盘的项目经理表示，市场成交量上涨明显与前期政府严控楼市关系密切。

　　该人士告诉《中国经营报》记者，这一单价在3万元/平方米的项目早在9月已经开始申请预售证，但监管部门一直不予发放，直到11月中央重要会议召开后才发放预售资格。“这两个月原本有意购房的客户，只能等待。”他认为，这等于把市场9、10月的成交都集中在11月显现。在他看来，广州受此原因影响的项目不在少数。

　　数据显示11月12日至18日，广州共新增了1758套预售住宅，环比上一周不足千套的新增供应，增加明显。淡季不淡是近年国内楼市的一个普遍现象。以北京为例，历史数据显示，从2008年开始至今，除了2010年以外，其余三个年份北京楼市的成交高峰分别出现在11月、12月和1月。年末楼市畅旺已成为惯例。开发商也开始热衷于年末推盘。

　　究其原因，与调控的整体大环境不无关系。某上市房企的销售总监告诉记者，这几年由于调控频繁，开发商不得不见缝插针式销售。根据往年经验，由于11月到次年两会召开前通常为政策冷冻期，甚少有重大调控政策在此时间段推出，因此开发商往往会在此时段加大销售力度，反而传统的金九银十不再是开发商的发力点。

　　“市场开始全面恢复，降价促销的可能性不大。”该销售总监表示，在她看来，如果某一城市二手楼市成交量也开始大涨，那么一手楼市价格上涨的可能性较大。除了北京二手市场价格上涨迅速外，广深的二手市场同样热烈。合富置业的报告显示，从10月下半月开始，广州二手楼市活跃度回升，中心区二手住宅交易现高峰，其中10月海珠二手住宅网签宗数环比增长18.6%，天河区增长12.5%，越秀、荔湾等老城区也有10%左右的环比增长。

　　供应减少

　　正是在这种背景下，一线城市楼价又开始蠢蠢欲“涨”。“11月价格比前期上涨5%～10%。”上述销售总监向记者表示，旗下遍布全国多地的十余个楼盘同时上调了价格。同样的故事在北上广深亦屡有上演。与此同时，住建部官员在各种场合一直强调明年楼市调控不放松。在问及会否担心地方政府压力之下再度加大调控力度时，其认为年末是开发商与地方政府的蜜月期，回到像9、10月间严厉调控的可能性不大。“通常这一时段是地方政府的卖地高峰。”

　　以广州为例，今年上半年广州房管局网站显示，卖地仅为广州带来68.78亿元的收益，年度出让任务只完成了两成多。但从9月开始，广州土地市场 始活跃，当月广州成交12宗土地，成交金额达42.1亿元，创年内新高;10月，成交18宗土地，总额达到76.5亿元。从11月底开始到12月中旬，将是广州推地最高峰，从11月30日到12月13日，共有21宗土地出让，仅挂牌底价就已经达到78亿元。

　　所以在开发商看来，这一时段调控力度不会加大。另一方面市场又开始担心，由于今年以来的新房开工率持续减少，各地的供应量均出现不同程度的萎缩。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就曾表示，当前的调控体系无非是用银根、地根和打压的短期措施来控制投资性需求，“这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点。”开发商会本能地减少新土地的购置和开发，这种强烈的正向反馈，加上房地产行业特定的开发周期，“市场的调整后期必然会形成强烈的供应不足，一旦市场站稳，就将出现供不应求的局面。”巴曙松认为。

　　事情似乎正朝此方向发展，北京市统计局发布的“1～10月北京市房地产市场运行情况”显示，今年前十月，北京市商品房销售面积为1313.4万平方米，比上年同期增长30.4%，并已超过去年全年。其中，住宅销售面积为1013.1万平方米，同比涨幅达到45.4%。

　　与此同时，开发投资却一再萎缩。前十月，北京市完成房地产开发投资2518.6亿元，同比下降2.6%。其中，住宅完成投资1287.9亿元，下降16.2%。同期，全市商品房新开工面积为2516.5万平方米，同比下降27.4%。其中，住宅新开工面积为1320万平方米，同比降幅达39.9%。

　　如果按新开工一年到一年半后才能形成房产供应的规律看，其结果是未来市场的供应出现不足。据统计，今年12月预计上海楼市共有22个项目开盘，较去年同期有超过四成降幅，这一情况将会持续多久，不妨拭目以待。