新安热线摘  这两年，云南商业地产发展太快，体量太大，于是问题也来得很猛，甚至在没有时间去研究、解决问题之时，已经有一些商业项目受伤了。

　　尤其是2008年以来，城中村项目集中改造，从源头上加大了商业供应。加上本土比较缺乏成熟的商业运营团队和商业人才，诸多商业地产开始面临着定位偏差、招商同质化、业态雷同、高空置率等一系列隐忧，它们考验着开发商的资本实力和运营能力。

　　昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈对商业抱着保守态度，在她看来，“这几年最大的难题在消化上，一个城市需要多少商业，什么样的商业，与经济发展程度、产业支撑、金融业发展等经济支撑强劲与否有关。”

　　在问题面前，昆明商业地产项目仍需要不断摸索、学习和总结。

　　定位与招商

　　调查：定位偏差 招商出现同质化

　　商业项目未来发展成什么样的形态，首先要有清晰的项目定位，因为商业定位决定了商业项目建筑形式、业态组合、品牌落位、空间结构、动线规划、景观规划、形象规划、营销推广等各个环节，这些要素是商业项目持续运营的基础和核心。

　　从目前发展来看，昆明诸多商业体纷纷以城市综合体的形式出现。而诸多的“城市综合体”项目，纵观其定位，城市客厅、CBD核心等概念时有耳闻。在昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰看来，光从这些项目打出的概念就能看出它们在定位方面的偏差，一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限，都想成为城市的商业中心，这是不理性的。

　　由于定位方面的偏差，反映到业态组合、品牌落差等方面，出现最多的问题是模式单一、业态雷同、品牌同质化隐忧开始显现出来，极大地考验开发商对项目的运营能力。邓晓盈称，做商业前要清楚是做城市商业，片区商业还是社区商业，然后根据不同需求和习惯，做招商，“不是每个项目里面都需要把那几个叫得出名字的品牌招进来，现在的城中村改造项目，大多超市除了沃尔玛就是家乐福，快餐店则多是肯德基和麦当劳，还有国内品牌电器店，商招来招去，就这几家，出现严重同质化。”

　　要聚集人气，很多项目都不约而同选择引进大品牌，而大品牌进入对片区消费水平等有严格要求。与此同时，很多项目也不注重吸纳小商家，以及这些小商家对商气的培育，这也是目前存在的尴尬之一。

　　解读

　　云锰地产副总经理刘厚秋：昆明商业地产存在同质化严重的风险。加之近来经济环境不利的原因，造成商家盈利能力下降，随着供应量加大，商业的租金收益和增值都会受到抑制，也使开发商在招商中议价能力下降，无法招到合适的商家。商业产品的结构亟待调整，必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。

　　规模与销售

　　调查：炒商铺带来后期运营难

　　数据显示，昆明未来两三年将会有1600万平方米商业体量上市，这是一个总量。当中，比如西市区某城市综合体，商业体量占到100万平方米以上，南市区也不乏这样体量的商业项目，不仅体量大，商业规模也大。“如果一部分拿出来卖，是件危险的事情，规划不好，不仅业态凌乱，而且需要时间去规范，是一个很大的问题。”邓晓盈这样认为。

　　出现这种现状，源于很多开发商有贪大求全的冲动。在梅永丰看来，“商业地产不是面积越大越好。规模过小，难以吸引足够的商家和消费者;规模过大，边际效应将递减。”

　　>纵观这些城市综合体项目的商业盈利模式，要么全部自持，要么是自持加销售，也有部分以住宅为主的商业底商大部分对外销售。

　　以底街商业为例，这两年昆明主城区凡有街铺推出，往往开盘即售罄，好卖、价高的市场热捧之下，由于零散销售之后，面临着后期成长困难，也造成了很多底层商业极高的空置率。刘厚秋介绍，商业地产市场可能会出现结构性的过剩，或者由于商业运营水平低下，导致商场经营不善，投资者也无法实现预期收益。尤其是空置率上升，使缺少实力的开发商无法继续经营，洗牌式的项目并购不可避免。

　　诸多人气不足或者运营不成熟的项目，都有一个共同现象，就是在项目前期的运营过程中，往往存在着炒商铺不炒商圈的问题。

　　解读

　　邓晓盈：商圈与单个商业有着非常紧密的联系。商业需要根基，需要氛围，业态有逐步被认可，商圈有逐步聚集人气，逐步发展起来的过程。商圈有影响力，这就需要商业项目要么在商圈内，要么在商圈辐射范围内。只有商圈兴，才有利于商业兴。

　　傍大品牌

　　调查：综合体与品牌商家捆绑共赢?

　　可谓傍着大树好乘凉，这点在诸多商业项目选合作商家时也尤为明显。

　　目前，昆明诸多城市综合体在业态组合上，还是主力店与次主力店的模式较为常见，昆明购物中心如柏联广场和新西南广场引进百盛百货、顺城引进王府井百货，基本达到了吸引人流、稳定商场经营的作用。

　　对于商业地产来说，智阁商业地产运营机构总经理谢杰曾告诉记者，一个大型商业项目引入主力业态，从长远来看，会牺牲掉商家一部分利益，但对于片区人气的聚集和形成有积极带动作用。此外，面对成本的提高，高额的投资换来的却是微利也是不争的事实。

　　除了百货业，大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。作为项目最能够迅速吸引人气聚集的利器，很多商业体量纷纷引进这些国际国内品牌商家，一些商业体量品牌商家签约会也成为项目的一大亮点，在综合体纷纷布局全城的同时，肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地。

　　现实中，综合体热衷于引进大品牌，也与当地消费习惯不无关系，据透露，百货商场中某些品牌商家，在国内的商场是作为中高端品牌在售，但在香港或者国外，则仅是在地铁站或者小商场的“低端货”，这样的情况屡见不鲜。

　　说起目前商业的大量供应，梅永丰称，总量很大，但是有效供应不足，比如百货业品牌商家供应上，还是存在着国际品牌缺失，世界时尚品牌很少的现象。

　　与品牌商家捆绑，实现共赢，似乎成为很多商业地产项目发展初期不约而同的选择，未来，或将会有一些新的突破。

　　解读

　　同策咨询研究中心总监张宏伟：未来有资金实力的，有招商资源及运营能力的企业和项目，对于这些外国品牌的依赖度会越来越低。要走出自己的路子，需要开发商进行一些新的尝试，比如品牌体系构建，或者是通过增加盈利等方式。

　　团队与人才

　　调查：商业地产运营也面临“人才荒”

　　今年以来，昆明、贵州等很多城市商业地产就闹起了“人才荒”，不乏企业大举“招兵买马”的情况，甚至有的找猎头公司“挖人”，并将挖人的触角延伸到省外。

　　从全国来看，商业地产在中国发展的时间只有10年，这么短的时间，人才是很稀少的。目前在做商业地产的，之前可能是做零售的，做地产的，也有做顾问的，商业地产人才基本上是这三个行业人才转型过来，真正的商业人才很少，有实战经验的更少。

　　而在昆明，随着这两年商业地产井喷式推出，除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产项目有着成熟的商业运营团队外，昆明成熟的商业运营团队少，不少商业地产项目的开发商甚至是直接由住宅开发转型过来，对成熟团队和人才的需求更是不言而喻。

　　于是，很多商业项目引进全球知名的商管公司做顾问或者管理服务。但外出寻找管理团队存在的问题是，跨区域连锁的输出管理在中国还很少，外来管理公司进入每个项目，最多派少数管理层过来，真正人员输出管理落地，五大行也没有做，都是短暂输出，这些公司能带来先进的理念和模式，但这些模式能否快速本地化，适应昆明当地商业发展是一个现实问题。

　　要实现本地化，自己组建商业管理团队和人才成为一些企业的当下之选。

　　解读

　　邓晓盈：很多商业体的运营团队都是外请的，这些团队在其他城市做得很成熟，运作经验和案例多，社会资源广，项目需要哪些方面的支持，可以进行有效整合。但这些经验不一定适合昆明，甚至有时会水土不服，所以要引进也要尊重区域经济和当地消费水平。当然，在引进各地人才的同时，培育自己的团队才是最重要的。