新安热线摘   近日，佳兆业公布，11月实现合约销售22亿元人民币(下同)，按年增74%、按月增21%;合约销售面积按年增1.1倍至276,710平方米。公司在前11个月累计合约销售金额为150亿元，已达成全年目标的91%。

　　此外，深圳最大的旧改项目—佳兆业?城市广场即将进入销售阶段。该项目为大型城市综合体，占地约30万平米，建筑面积达到180万平米，位处华为科技城的核心地段。

　　随着旧改项目的相继入市，未来数年深圳区的销售贡献占比将会增加。

　　旧改获利提振业绩

　　2012年佳兆业旧城改造迎来新一轮丰收—即将面世的项目中，深圳佳兆业?城市广场、深圳佳兆业广场、珠海佳兆业?水岸华都等都属于旧城改造项目。其中，深圳佳兆业?城市广场和珠海佳兆业?水岸华都均在今年11月完成了业主回迁。

　　值得一提的是位于深圳华为科技城核心区域的旧改项目佳兆业?城市广场，它也是是华为科技城第一个完成改造，并进入销售阶段的项目。该项目不仅对佳兆业未来的销售额积极影响，对企业整体毛利率提升以及财务改善也带来提振作用。

　　严苛的房产调控下，房企多数选择降价跑量，销售均价出现大幅度下调，挤压盈利空间成为行业普遍的现象。因此，佳兆业能够通过旧改项目能够获得较高利润，让行业艳羡。

　　美银美林在其研究报告中指出，随着深圳两个旧改项目的入市，将会提高公司未来的盈利能力，因此对该股进行重新估值，评级调升为“买入”。

　　佳兆业集团总监兼佳兆业置业公司总经理耿延良在12月8日举行的“对话佳兆业—中国旧城改造高峰论坛”上介绍，佳兆业在珠三角区域拥有30多个旧城改造项目，土地储备超过1000万平方米。因此，“单就旧改项目而言，未来三年，旧改将为佳兆业提供优质的土地资源。”耿延良表示。

　　据介绍，佳兆业拥有全国范围内最大最专业的旧改公司—佳兆业置业发展(深圳)有限公司，这是全国第一家专注于旧城改造的企业。这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才，他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上。基于十多年的旧改经验，置业公司也形成一整套系统的作业流程和管理规范。因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理。

　　开发如此庞大体量旧改项目所需的资金问题，则是外界关注的焦点。耿延良指出，旧城改造资金的投入是一个持续的过程，并非竞地开发一次性地投入。而专业化团队、系统性的作业流程和管理规范的流程缩短了旧改周期，减轻了资金压力。因此不担心项目开发的资金问题。

　　以大连佳兆业广场为例，该项目2011年3月正式签署合作协议，2012年1月1日即开幕，仅仅用了9个月的时间，而一般的旧城改造项目需要几年甚至更长的开发周期。

　　此外，“目前公司旧城改造已有造血功能，并不完全需要依靠供给资金或银行贷款融资，已经可以通过销售资金回笼以后再利用到新项目拓展上。” 耿延良补充道。

　　旧改的关键在于利益平衡 深圳旧改模式复制全国

　　随着深圳旧改模式的日渐成熟，佳兆业正在尝试把旧改业务复制到华南以外的城市，进一步布局全国。

　　与竞地开发不同，旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程，涉及领域多，法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。在佳兆业已成功开发的旧改项目案例中，以拆迁业主回迁率高以及回迁速度快著称。

　　“我们主导的旧改项目几乎没有"钉子户"。”耿延良说道，对于拆迁所涉业主，佳兆业目前采取的是给予多样化的补偿选择，尽量用回迁的模式来完成安顿。

　　克而瑞信息集团中心总经理陈啸天认为，佳兆业目前已形成“全模式参与+专业公司运营”的独有运作模式。这种稳健的开发模式和地方资源优势，成为佳兆业旧城改造项目顺利进展的关键。

　　金志刚在分享佳兆业的旧改经验时谈到，由于许多粗暴的拆迁案例，给旧改贴上黑色的标签。这些粗暴案例的根源在于，没有平衡好各方的利益，包括留个方面，首先是原业主的利益，要尊重和满足业主的要求，我们内部不允许叫“钉子户”，我们叫“困难户”，他有困难，你得想办法去帮他;二是市民利益，旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方;三是社区利益，要弥补功能配套缺陷，满足城市可持续发展的需要;四是环境利益，改善生存发展环境;五是历史文化利益，注意保留城市记忆，保护性开发，承前启后;六是开发商的利益，开发商搞旧城改造要能赚到钱，否则无法向股民交代。

　　“佳兆业的模式并没有什么秘密可言，平衡各方利益是旧改中核心问题，同时也是旧城改造成功的不二法门。”金志刚说道。

　　妥善处理各方利益关系，不仅能推动项目顺利进行，同时还给佳兆业的旧改带来良性循环。数据显示，佳兆业在深圳有超过200万平方米的旧城改造完成政府立项，其中宝吉项目(即佳兆业?城市广场项目)、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府十二五重大建设项目。

　　佳兆业相关负责人还向时代周报记者透露，鉴于深圳旧改模式的开发经验的日趋成熟，佳兆业正试图将成功模式推广至全国的城市。

　　深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平认为，以市场为主导的深圳旧改模式值得全国推广。但深圳的旧改项目多为“城中村”，与其他地区存在着较大差异。因此，深圳的旧改模式可以借鉴，但不能全套照搬。