新安热线摘 2012年购房者最揪心莫过于楼市调控，从年初的“坚决不动摇”，到“适度微调”，到年中的“一紧一松”，到第三季度再次强调“坚决防止房价反弹”，最后到年底的关于“房产税或成楼市调控新方向”的猜想。一年之中房地产调控经历了一个跌宕起伏的过程。

　　受此影响，2012年湘潭房地产市场似乎紧随“一紧一松”的房产调控政策，收获一个颇有“意外”楼市轨迹。从一季度的住宅销售忐忑前行,房地产市场一度低迷，到二季度的湘潭楼市开始逐渐复苏,成交量的提升开始带动价格小幅上涨，紧接着，三季度湘潭楼市更是气势如虹,房地产市场正式告别年初的颓势,稳步向上的趋势逐 渐形成。进入第四季度后,湘潭楼市“量价齐升”尤为明显，彻底进入暖冬。

　　第一季度

　　调控松动迹象未显

　　今年1、2月份，各部门的房地产调控政策频频出台，政策内容基本上多围绕土地、普通商品房供给、保障房建设、金融等政策方面做出了更为细化的规定。楼市政策依然从紧。3月温总理表示，“房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。 ”

　　这一阶段楼市调控丝毫没有松动的迹象，中央态度非常坚决，甚至屡次摁下了地方政府的微调动作，但地方对刚需的政策调整则获得了中央的认可，这也为接下来政策的“微调”埋下了伏笔。

　　湘潭楼市反应:冷春 以价换量回笼资金

　　今年春节过后的湘潭楼市，还是春寒料峭，刚需不出手，开发商一定急白了头。如何撬动刚需显然成为了各个楼盘营销总监绞尽脑计思考的问题，降价肯定是促推刚需的手段之一，不过，明降还是暗推，这是个问题。寒冷的春天成了各大房企的“练兵”时段，团购房、打折活动、看房团，各种营销手段，只为提振市场信心。因为，只有“以价换量”手段，才能尽快回笼资金与聚集人气。

　　根据湘潭市房地产管理局发布的《一季度湘潭房地产交易行情报告》显示，湘潭市新建商品房登记销售面积为26.54万平米(2140套)，环比减少51.865%，同比减少32.95%，其中，商品住宅登记销售面积为21.48万平米(1917套)，环比减少58.1%，同比减少40.91%。

　　第二季度

　　适时适度微调

　　五一过后，房价已经回归到了较以往来说相对合理的价位，加之政策层面的鼓励，刚需明显大量释放。楼市调控的主方向，已经从“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”全面转向了“一方面针对首次购房的刚性需求定向宽松，一方面继续严厉抑制投资投机型购房”一松一紧的政策基调。各地方政府“微调”之声愈演愈烈。

　　湘潭楼市反应：淡季不淡

　　盼望着盼望着，夏天湘潭楼市慢慢出现好转迹象，整体疲软的态势已然不见，高性价比带来的刚需“出手”促使湘潭楼市开始持续复苏。刚需争夺战中，多种活动和实实在在的优惠使得刚需集中释放，5、6月的湘潭楼市，正如由春入夏的气温一样，逐渐上升。

　　根据湘潭市房地产管理局发布的《2012年上半年湘潭房地产交易行情报告》显示，2012年1-6月，我市(本级)新建商品房登记销售面积为73.44万㎡(6076套)，环比减少28.27%，同比减少20.4%，其中，商品住宅登记销售面积为61.13万㎡(5325套)，环比减少34.88%，同比减少27.02%。

　　第三季度

　　多措施防房价反弹

　　第三季度伊始，楼市回暖迹象明显，针对当时房地产市场出现的新情况、新问题，7月国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要采取多种措施坚决防止房价反弹，坚持房地产市场调控不放松。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 7月召开的国务院常务会议还提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。 8月，财政部部长谢旭人称，将稳步推进个人住房房产税改革试点。

　　湘潭楼市反应 成交量创高峰

　　原本传统的楼市成交高峰“金九”现象没有如期到来，尽管9月多个楼盘纷纷推盘，使得整体市场供应量上升，但是销售量并没有明显提升，而处于楼市淡季中的7、8月则让楼市真正“火”了一把。

　　根据湘潭市房地产管理局发布的《2012年3季度湘潭房地产交易行情报告》显示，2012年三季度，湘潭市新建商品房登记销售面积为56.29万㎡(4222套)，环比增加14.27%，同比增加19.11%，其中，商品住宅登记销售面积为45.37万㎡(3743套)，环比增加10.26%，同比增加6.45%;非住宅登记销售面积为10.92万㎡(479套)，环比增加34.65%，同比增加135.34%。

　　第四季度

　　调控政策现在还没想放松”

　　第四季度，没有实质紧缩型房地产调控政策出台，更多的是中央表明的一种态度。 10月，国土资源部网站发报告强调，下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化。 11月，在十八大新闻中心记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产市场政策现在还没想放松。一句简短的回答，意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，限购、限贷尚不会出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。

　　湘潭楼市反应 楼市进入暖冬

　　去年年末全国楼市都有“冰冻”之感。一年之后，整体回暖的楼市，让开发商显然都看到了希望：春天不会远了。

　　根据湘潭市房产局的数据，四季度(截止12月28日)，湘潭市共成交商品房住宅5757套，累计成交面积48.57万平米，无论是销售套数还是面积稳居今年第一。事实上，将近年关，实力房企的年度销售任务基本完成，资金流基本顺畅，为迎接返乡置业潮和冲击年底的最后一波刚需客显然成为楼市“暖冬”的信心所在。

　　总结：事实上，每一次楼市的调控，都给了总在纠结的刚需一次低价买房的机会。但每当相对的底部来临的时候，刚需们却再次犹豫徘徊了，总以为房价会大跌，总在等待希望能抄到最底部，但最后又等来了楼市回暖向上，忍不住扼腕叹息顿足追悔。

　　所以对于刚性购房者而言，买房任何时候都是不错的出手机会，但前提是量力而行，挑选适合自己的好房子。