新安热线摘 “温州房价被腰斩”、“贵阳买房如买大白菜”、“鄂尔多斯无人收房”……去年下半年以来，楼市“坏消息”不断。随着国家调控的深化、经济形势变动以及房产税开征探讨的推进，国内一些城市出现了量价齐跌和土地出让流拍或底价成交的情况。一时间，“崩盘”说法不胫而走。而元旦期间，全国一线城市又呈现出成交量稳中有升的特点。

　　无论如何，2013年中国楼市将经历深刻变革。变革方向如何?记者日前在深圳采访了国家住建部研究中心主任秦虹。

　　●房地产市场仍有很大空间

　　深圳特区报：一些学者和经济学家认为中国楼市正面临崩盘的危险，有的还给出了“时间表”，认为会发生在2013年。这些推断未必合理，但很多房子是空的，而且市场充满投机等问题的确是事实。您怎么看?

　　秦虹：我没有这么悲观。中国房地产市场仍有很大的发展空间，目前只是处在一个较为深刻的调整阶段。

　　首先，城市人口仍在不断增长，中小城市人口不断向大城市积聚的趋势是未来楼市的主要动力之一。过去10年房地产市场增长快的地方，都是集聚人口规模大的地方。以广东为例，表现得尤为明显。10年前，河南省是中国人口第一大省，而现在是广东。为什么?因为越来越多的年轻人会到深圳和广州这样的城市寻找发展机会，这些地区产业发达，就业机会多，能吸引新的人口。再以北京和上海为例，两座城市目前每年新增常住人口已经超过60万。所以，对那些产业发展快、集聚人口多的城市来说，其楼市在未来仍会有一定空间。实际是人口与资本的聚集决定了一个地方楼市的情况。

　　其次，从统计数据来看，目前我国城镇人均住房面积为31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还有32%。同时，由于投资和投机因素的存在，之前的楼市供给很多都是无效供给，就是说还有很多真正需要买房的人没有买房，他们的购买力未来都会体现出来。另外，家庭小型化趋势等因素，都会对楼市形成正面影响，但增速不可与前10年相比。

　　深圳特区报：很多人嘲讽房地产商卖的是“四面墙”，只要弄一块地便可以坐等发财。您曾多次表示，房地产商今后赚钱不会这么容易，房地产企业未来会面临什么挑战?

　　秦虹：未来，行业内部的分化趋势会日益明显。首先，随着国家调控的深化，投资和投机性的需求会逐渐被挤出，自住需求的上升会对房地产商的产品和服务提出新的要求;同时，供求关系也会有所变化，将成为房地产企业必须面对的挑战。房地产商必须在住房结构、功能和配套等方面下足功夫才能有市场，企业必须有品牌才有继续发展壮大的可能。

　　其次，在资金来源上，房地产商也必须要做新的调整。可以预见，未来我国的货币发行规模会逐渐趋于稳健，房地产商的资金来源将不会像以前那样容易。目前，很多资金来源是民间借贷或者信托融资，这些途径很多时候存在着一定的风险和不稳定性，以后会向更加规范化的方向发展。以上因素将使得房地产商的资金成本有所上升，促使其营销策略更趋稳健。

　　再从土地供给方面来看，由于目前量价齐跌和土地溢价率的下降，加上国家有意提高农民在土地增值收益中的分配比例，地方政府和房地产商在整个产业链上的“分利”比例也必将调整，这也是房地产商必须面对的问题。

　　●通过政策抑制房子资产属性

　　深圳特区报：对于国内的高房价，很多人怪罪于货币超发，认为手持现金的群众只能“买楼保值”或者是“炒楼升值”。您怎么看?

　　秦虹：房地产有很强的资产属性。如果观察M2的走势，你会发现它和全国住房的新增销售面积增加曲线是一种很明显的“正相关”态势，两者增速的加快和放缓基本一致。同时，当市场实际利率下降时，房子就会涨价;当实际利率上升时，房子便会降价。这些数据足以说明房地产市场和货币的密切关系。

　　再举一个例子，在2012年5月，市场开始对央行有降息预期，大家对房市的判断有所改变。6月之后，随着年内首次降息成为现实，房价开始出现回升，成交量也有所上涨。同样在2009年，我们在市场上投放了大量货币，这促发了2010年和2011年全国房地产大范围开工，直接导致了现在的库存问题。目前，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米。

　　深圳特区报：在中国楼市，房子不再是商品，而是投资品。调控是不是需要釜底抽薪，从根本上去除这种资产属性呢?

　　秦虹：房地产的资产属性是天然的，在任何国家和地区都一样。以美国为例，其2000年后出现了明显的房价上涨。很容易发现，房价上升和利率变化有密切关系。在2000年到2002年，美国总共降息25次，联邦基准利率从6%一路降到1%。资金成本下降，购房需求猛增，房地产市场就开始膨胀，房价也有所上升，在部分地区，房价上涨超过一倍。但在2004年之后，为应对大宗商品价格上升引发的通货膨胀，美联储在两年内连续加息17次，资金成本骤然上升，最终导致很多低收入家庭断供，这是美国房地产泡沫破灭的重要因素。

　　实际上，采取任何方式都无法根除这种房地产的固有属性，但可以通过政策去抑制资产属性的程度，让市场更趋理性。

　　●“地王”频现不代表强势反弹

　　深圳特区报：2012年11月，北京、上海等地又出现了“地王”，最高者光起始楼面价就高达3.6万。12月，9大房企累计购地金额高达390多亿元。这是不是意味着房市将强劲反弹，调控效果还没有达到?

　　秦虹：我不这么认为。以北京为例，那一块被称为“地王”的土地其实位于东三环的中心地带，这个价格并非近年土地出让的最高纪录。我们再看全国的情况，在一些包括省会城市在内的大城市，政府出让的土地很多都以底价成交，流拍的情况也时常发生。目前的一个数据可以说明这一点。

　　2012年前8个月，全国300个城市的住宅用地月度成交负增长27%，成交均价负增长9%。这说明调控的效果正在显现，行业正处在“去杠杆”的过程中，投机性因素正被不断挤出市场，楼市短期内不会出现强势反弹。

　　深圳特区报：现在很多政府部门已经开始“吹风”房产税，加之2012年土地出让金下降影响了地方财政收入，因此房地产税试点范围扩大被看做势在必然。这个税开征会对楼市产生怎样的冲击?

　　秦虹：目前，具体方案并没有公布。房产税即便开征，其影响也要根据具体情况而定，如税制如何设定，范围有多大，起征点是多少，这些都是很重要的因素。这些因素也决定了到底对楼市有多大影响。如果税率较高，面较广，起征点也低，那么对楼市的冲击就大。反之，对楼市的冲击就小。

　　在我看来，房地产税并不是解决楼市问题的根本途径。楼市的很多问题要彻底解决，必须有赖于财税、土地、金融等多项改革的配套。