新安热线摘  “倒按揭”变相出卖房产养老传统观念难突破房屋产权有大限产权归属成疑难。

　　以房养老看着容易实现难

　　将房产抵押作为养老资本，按月领取安度晚年，你愿意吗?

　　当下楼市，除了从产品规划到配套设施的选择均针对养老需求以外，“倒按揭”式的“以房养老”晚年生活模式也屡被提及。不过，业内人士表示，这一模式虽然在一些国家非常盛行，但是在我国却鲜被认同，以至于这一概念引入国内几年来，难以实施。“首先是中国人对房屋所带来的归属感难以改变;其次，由于我国房屋产权归属并非永久性，这也使金融机构对房屋最终的抵押是否有效心存余悸。”业内人士总结。

　　“以房养老”传统观念难突破

　　所谓住房反向抵押贷款也就是所谓“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金并享有房产居住权或接受老年公寓服务的一种养老生活方式。实际上可以理解为变相卖了房产，所得资金用于养老。

　　据了解，早在去年就有包括上海等地成为该种养老模式的试点城市，但遗憾的是并没有获得积极的响应，百姓接受度较低。

　　中原地产张大伟表示，在曾经供职的单位试图开展过这一养老业务，最终没有做起来，就是因为在我国传统思想当中，房产对于归属感起到了很大的作用，以房产为代价养老，多数老百姓不能接受。

　　有市民表示，“前半辈子耗全家之力才得以买房，如果‘倒按揭’养老，又将房子变相卖掉，岂不是一辈子围绕房子纠结，最终又什么都没能留给子女吗?”

　　北京青年政治学院老年服务与管理专业的学生在社会实践中接触到了北京某高档养老公寓的老人。据介绍，该老人即是卖掉自己的房产得以入住高档老年公寓，尽管该老年公寓不论在设施、生活环境，还是养老服务软件配套、生活待遇等方面均较为舒适，但是该老人还是叹息，“在这里虽然很享受老年生活，但是感觉和自己家里完全不一样，可惜啊!房子都没有了!”

　　北京青年政治学院老年服务与管理专业社会实践小组成员表示，在老人叹息自己的房子都没有了的时候，其表情与描述养老公寓内舒适生活时简直天壤之别，从目光中我们可以读出老人的无奈与归属的渴望。

　　产权大限与业务赢利点影响金融机构积极性

　　事实上，“以房养老”之所以没能大范围实行，除了老百姓对于抵押房产“倒按揭”养老认可度不高之外，金融机构对这一业务也并不积极。据了解，到目前为止，也只有个别银行表示将试点“倒按揭”这一养老服务模式。

　　其中的原因，业内人士归结为在我国推行“以房养老”本身存在一个硬伤。张大伟表示，虽然“以房养老”在一些国家较为盛行，但是要知道这些国家的房产都是永久产权，而我国的实际情况是房屋产权存在70年大限，况且目前还没有房产真正达到70年，且法律也没有明文规定房屋产权撞线后如何处置。

　　尽管有业内人士认为，国内所有人都面临商品房有限产权问题，相信国家到时候会有合情合理的解决方案。但是没有明确的延期说法，金融机构也难免心有余悸。“一旦房屋产权撞线，而养老服务尚未结束，银行已支付的养老金如何获得回报?又如何界定业主对该房产的后续抵押行为?银行很可能存在赔了夫人又折兵的风险。”一位金融界人士表示。

　　“倒按揭”直接将房产抵押给银行，银行需要找到自己的赢利点才有动力推进业务。对于将老人起居安排至老年公寓，银行可以出租他人赚取租金与支付养老金的差额;而对于仍旧保留老人居住权的“倒按揭”，银行的赢利点完全在养老服务结束后才能凭借转卖房产来实现，大量资金长期占用的成本也打击银行积极性。

　　市场变动与寿命预期致抵押价格评估难

　　“倒按揭”在实际操作中也不乏难点。张大伟表示，“对于房产价值的评估，短期来看房产的保值、增值能力还是较强的，但是以房养老涉及的时间跨度可能会较长，那么长期而言，房产价格走向很难确定，而评估价值过低，显然业主不会买账”。

　　即使拟定了合理的抵押价格，对于业主而言，寿命预期又存在不确定性。“很多的不可抗因素导致享受养老服务的老人享受年限迥异，并且，选择‘以房养老’的老人，很可能是没有继承人的，那么，如何使老人获得与房产价值相匹配的养老服务或养老金额呢?这也很难界定。”北京青年政治学院老年服务与管理专业人士指出。

　　鉴于此，业内人士指出，需要更多的相关机构，诸如保险公司、中间机构等参与进来，并伴有相应的配套政策。“这样中间机构可以评价房屋抵押而先获得大量资金，资金盘活创造出利润，‘以房养老’的推进才能产生动力。”

　　不过，同时值得强调的是，这又将带来中间机构资本运营不良的风险，直接伤害到选择“以房养老”市民的切身利益。“况且这一风险绝对不容忽视。”业内人士强调。

　　“与其‘倒按揭’倒不如有专门机构帮着统一管理，做‘以租养老’，凭借租金支付老人在老年公寓的养老费用，这样房产所有权仍在老人手里，对于养老服务质量的保证也有更多的主动权。”有市民提出。