新安热线摘 【数字回放】

　　◎2012年，嘉兴商品房备案面积为222.37万平方米。其中，普通住宅174.3万平方米、14521套，备案面积和备案套数同比2011年增幅达到了67.85%和56.56%

　　◎2012年普通住宅的年均价为7365元/平方米，与2011年均价7441元/平方米相比，出现了1.02%的微小跌幅

　　【问计2012】

　　回顾刚过去的2012年，国家对楼市的调控虽然延续，但是调控的力度有所减弱：部分地方公积金贷款额度提高、首套房优惠政策出台等政策都对楼市的回暖起到了助推作用。

　　具体到嘉兴的楼市，去年中期央行的连续降息对于禾城购房者来说绝对是一大利好消息，对已经购房的“房奴”来说也减轻了还款压力。在深度调控下，投资投机类需求已经“绝迹”，为了吸引主流刚需购房者，在去年春季、端午和秋季3场房博会上，各路开发商适时亮出了具有针对性的小户型、低总价房源。刚需和改善型购买力释放，助推了2012年嘉兴楼市成交回暖。

　　与此同时，市区在售楼盘数量高涨，使得“去库存”成为去年嘉兴楼市的一大主题。为了加速回笼资金，2012年很多开发商都推出了一定幅度的降价促销活动，这使得2012年的楼市在成交量同比大幅上升的情况下，年均价总体保持稳定甚至出现了微跌。

　　问题一：2012年，中央一直强调要“促进房价合理回归”，那么从嘉兴楼市全年的表现看，是否实现了这一目标?

　　问题二：十八大报告指出将推进新型城镇化建设，而嘉兴为全省统筹城乡综合配套改革试点城市，新市镇建设一直可圈可点，未来的城镇化建设将对嘉兴楼市造成何种影响?

　　问题三：楼市深度调控已经近3年，在当前市场环境下房地产企业将靠何取胜?蛇年房价会不会展开新一轮报复式上涨?

　　答案一：成交量往左房价往右

　　楼市调控展现效果

　　2011年底召开的中央经济工作会议提出“促进房价合理回归”，2012年1月温家宝总理在国务院第六次全体会议上再次重申“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。“合理房价”成为2012年楼市调控的政策主旋律。

　　“从2012年嘉兴楼市全年的成交走势来看，虽然普通住宅的备案面积和备案套数同比增幅达到了67.85%和56.56%，但量升并没有带来价涨，2012年普通住宅的年均价，相比2011年反而出现微小跌幅。”嘉兴新浪乐居特约评论员张建华认为，“应该说，巨幅放大的成交量是开发商为了能够更好更快地去库存和回笼资金，通过一系列优惠促销活动导致的结果。”

　　在一些业内人士看来，在深度调控的作用下，嘉兴楼市去年基本实现了既定调控目标，房价维持在较合理的状态。一方面嘉兴房价快速上涨的局面被明显遏制，相比居民人均收入增长，房价实际出现略降;另一方面，保障性住房建设超额完成，对房地产市场稳定起到重要补充作用。全市全年新开工建设保障性住房12019套，竣工5335套，均超额完成了年初省政府下达的目标任务。

　　答案二：城镇化≠房地产化

　　“新型城镇化”短期对楼市影响有限

　　在解读中国城镇化建设给房地产业带来的机遇时，一些业内人士认为，商品房与保障房是城镇居民安居的保障，也是推动城镇化进程的重要动力。随着政府着力推进城镇化建设相关信息的集中释放，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒。

　　“长期来看，城镇化确实是推动房地产市场的主动力，会给房地产未来的发展留下更大的空间，促使房价上升。”嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆认为，但是这一政策在短期内，至少对2013年楼市影响有限。

　　吴兴陆说，一是过去城市化进程发展过快，人虽然划入城市但未真正成为市民，这些人短期内不可能成为拉动房价的重要力量;二是过去太多的人跑到大中城市，而很多中小城镇是空架子，城镇化与工业化脱节，没有产业就没有人口的导入，对房地产业促进就有限;三是城镇化与成为城镇人口应具备的经济能力脱节，从这个意义上讲城镇化是一个缓慢过程，而现在的快速城市化过程需要时间消化。“城镇化≠房地产化”，房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，对开发商也将提出更高、更专业的要求。

　　答案三：蛇年楼市依旧“稳”字当头

　　房企竞争品质取胜

　　不久前召开的中央经济工作会议，对于房地产市场，特别提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。由此可以判断2013年中央政府对房地产市场的调控不会松动。

　　张建华认为，在国家宏观调控政策没有出现大的变化之前，具体而言，就是中央政府在没有取消“限购”、“限贷”等宏观调控政策以前，我市房价不会出现大幅上涨的态势，相对平稳依然是主基调。当然，2013年嘉兴楼市的价格也不会出现大幅下降，因为嘉兴房价一直没有像一线城市那样出现过暴涨，目前每平方米7000多元的价格，无论是从嘉兴国民经济发展水平还是城乡居民的收入来讲，都是比较相符合的。

　　不少业内人士认为，2013年，嘉兴的房地产市场将进入相对有序发展的阶段。但无论政策如何变化、市场如何走向，房地产企业所追求的应是立足本质、做好品质。只有过硬的品质才会赢得市场认可，赢得消费者的认可，才能形成良性循环。