新安热线摘     今年公司项目竣工面积较大，可售货源充足，在楼市回暖的大环境下，对完成80亿港元的目标较有信心。

　　在房地产调控最为严厉的2012年，莱蒙国际依然实现了业绩的稳步增长。据莱蒙国际早前公布，2012年全年共实现合同销售额62.8亿港元，同比增长约24.7%;实现合同销售面积约36.83万平方米，同比增长约39.9%。纵观莱蒙国际上市一年多的表现，可谓稳健但又不乏进取之作，这首先表现在土地市场上。

　　稳健的拿地策略

　　莱蒙国际给外界印象是较为稳健，但关键时候是“快、准、稳”。据不完全统计，莱蒙国际2012年全年拿地支出约35亿元人民币，占其全年销售额的比重过半。这一举动足以表明莱蒙国际在土地市场上的进取之心。

　　2012年6月29日，在南京举行的土地拍卖会上，莱蒙国际经过19轮竞拍，力压万科、保利、朗诗等竞争企业，以15亿元的成交价一举夺得河西中部G16地块。此后，莱蒙国际又于2012年9月27日以19.2亿元摘得江西南昌红谷滩中心区地块。该地块为南昌CBD规模最大的一个商业、办公及住宅综合体项目，也是近年来南昌市出让土地面积最大、地理位置最好的综合性商住用地。

　　除此之外，莱蒙国际2012年还在常州、天津两地继续补充项目用地，全年新增总楼面面积约114万平方米。截至目前，莱蒙国际在深圳、东莞、惠州、常州、杭州、南京、南昌、成都和天津等共9个城市拥有16个项目，土地储备约为500万平方米。

　　对于整体的土地策略，莱蒙国际表示，公司一直坚持反周期的土地储备策略，于恰当时机，以低成本购入土地，避免在过热的市场条件下收购土地，于评估潜在项目时坚守利润目标。正是得益于合理的土地策略和土地成本，莱蒙国际一直以来的毛利率都处于行业较高水平。据公开资料显示，莱蒙国际2011年的毛利率高达66.2%。

　　对于2012年公司毛利率的表现，莱蒙国际相关负责人表示，由于2012年上半年只有常州莱蒙城等两个均价偏低的项目分期交付，因而上半年的毛利率会相对偏低。“但是，在深圳水榭春天5期、成都莱蒙都会，及常州莱蒙城第9期在下半年交付后，毛利率会有大幅提升，预计2012年全年的毛利率能维持在50%以上。”

　　优化销售结构

　　纵观莱蒙国际2012年的销售情况，深圳水榭春天5期无疑表现的最为突出，其单盘实现销售金额高达33.3亿港元，占据全年销售的半壁江山。莱蒙国际这种单盘业绩突出的现象，外界曾认为这种产品区域分布不合理的现象，会导致抗风险能力差，进而影响业绩达标情况。

　　对于这种情况，莱蒙国际自身也有着清醒的认识，其相关负责人之前在接受媒体采访时曾表示，莱蒙近几年在扩张方面已经从战略上做了改进，从今年开始，布局会相对有所改善，到2013-14年公司总体布局发展将会更为全面,争取实现百花齐放。

　　另外，随着2013年惠州、南京和南昌项目的相继入市，以及原来在常州和杭州项目的持续销售，将在今年继续优化莱蒙国际单项目销售比。

　　据了解，南京项目将在今年6月开始预售，预售面积约7万平方米，参考周边同类产品，销售均约2.4万人民币/平米;南昌项目则预计将在今年的11-12月开始预售，面积在2-3万平米左右，均价约1.3万人民币/平米,利润甚为可观。

　　目标80亿港元

　　在坚持合理的土地策略和销售结构逐步优化的情况下，莱蒙国际对今年的销售目标也提出了更高的要求。莱蒙国际首席财务官林战日前公开表示，今年公司的合约销售目标为80亿港元，按年上升27%，增速将较上年稳中有升。

　　林战当时还透露，莱蒙国际今年可售货量为130亿港元，其中四分之一至三分之一的份额位于深圳，并计划上半年推出深圳水榭春天第六期。

　　而对于深圳公司今年的销售目标，其深圳公司相关负责人曾提到，今年的销售目标是40亿元人民币，主要包含两个项目，一个是深圳的莱蒙水榭春天六期，另一个是惠州莱蒙水榭湾。该负责人还介绍，深圳莱蒙水榭春天六期总建筑面积约12万平方米，共1300套，以三房和四房为主，这也将是水榭春天项目的收官之作。

　　在莱蒙·水榭春天6期之前,该项目1—5期的每次热销，并被外界誉为“春天传奇”。2012年，5期开盘以830套的销售量奠定深圳新盘开盘当日销售套数的冠军之位。全年完成销售额近30亿，销售率达到98%。据了解,自2009年开始，历经4年时光，2500余户业主已入住，伴随沃尔玛盛大开业，肯德基、必胜客、面点王、黄记煌等众多品牌主力店的进驻，水榭春天56万m2CBD中央生活城已然成熟。

　　而到8月份，则将有深圳公司另外一个项目惠东莱蒙水榭湾开售。该项目为临海度假项目，总建筑面积50万平方米，包括住宅、酒店和商业，将主要面向深圳买家。

　　并且,莱蒙国际重金打造的南昌莱蒙都会亦会在今年10月份推出。莱蒙国际相关负责人曾经表示，南昌莱蒙都会为莱蒙国际全新升级的第3代城市综合体，预计分五期开发，计划投入资金近百亿打造，建成后将以80万m2的总体量成为红谷滩区域最大的城市综合体。并且，莱蒙国际表示将携20年开发与城市运营丰富经验，以更前瞻、更国际化的眼光、更专业的态度，计划将该项目打造成中部地区集住宅、办公和商业一体的地标性地产项目，产品包括花园洋房、景观高层、写字楼和商业综合体，不仅将刷新南昌全新居住体验，更将卓越的商务、商业理念带到南昌，莱蒙以此浓墨重彩继续版图扩张之路。

　　坚持双轮驱动商住发展路径

　　另外，除住宅市场外，莱蒙国际从今年开始，还将发力商业地产。其执行董事王天也之前在媒体见面会上曾透露，莱蒙国际从2013年开始，将坚持每年的土地储备中持有零售商业的面积不低于总建筑面积的15%;从2015年开始，拓展的土地储备量中持有零售商业的面积不应低于 20万平米。“预计在2016-17年，商业储备面积会增加30多万方。商业项目的租金收入可望在2017年达到6亿。”

　　为了应对电商的挑战，莱蒙国际商管公司相关负责人曾经对媒体表示，莱蒙国际将加大城市综合体项目体验式消费的比重，比如增加餐饮、电影、酒吧、卡拉OK等商家的比重，这些消费都是无法在网上体验的。与此同时，大型购物中心中将加大家庭配送服务、不定期举办一些休闲活动，同时尽可能减少低档服装等业态，增加奢侈品消费的比重。

　　此外，莱蒙国际董事长黄俊康多年深耕资本市场的经验，也为莱蒙的持续稳定发展奠定了基础。今年1月初，莱蒙国际占股60%的莱蒙华盛基金与中银签署合作协议，直接为其惠州莱蒙水榭湾项目融资近6亿元。目前,该基金总募资过10亿元。

　　莱蒙国际以双轮驱动模式走出了富有特色的发展之路,其实，莱蒙国际已经深耕中国房地产市场20年。据查：1993年，莱蒙国际成立于香港;2001年，莱蒙国际进入国内房地产市场;2011年，莱蒙国际在港交所主板成功上市，时间见证了莱蒙向“最优秀的城市综合体运营及开发商”迈进过程。其官方网站显示，莱蒙国际先后荣获中国房地产百强企业、2011年中国房地产年度行业30强、2011中国最具价值地产上市企业、2011香港杰出企业、2011中国蓝筹地产最具投资价值上市企业、2012年中国房地产上市公司百强、2012年中国最具影响力地产企业、2012中国蓝筹地产最具发展潜力企业、中国房地产卓越企业30强等奖项，可谓荣誉满载。

　　高周转实践与稳健扩张

　　高周转已成为业内共识，莱蒙国际对高周转异常坚定。

　　据该公司公布，该公司于2012年6月29日通过公开拍卖取得南京河西地块，2013年1月20日，莱蒙国际集团南京公司在南京金陵江滨酒店举行了项目介绍酒会，邀请了南京各大媒体及合作伙伴参与。会上，该公司负责人介绍南京水榭春天将在2013年年中开始预售，参考周边同类产品，销售均价约人民币24,000。据此推算，南京水榭春天项目从从拿地到销售将不到12个月，

　　而南昌项目同为2012年10月份获取得，该项目计划于2013年10月份销售。也就是说，在莱蒙新获取的项目的要求是从拿地到销售必须满足小于12个月。对于集团现有项目的提速也提上日程，如惠东项目，其一期的开盘时间也进行了二次提速至2013年的7-8月份黄金销售季节。

　　与高周转的开发相对应的是稳健扩展。

　　莱蒙国际集团除了于2010年及2011年在天津、常州土地市场有所动作之外，一直保持清醒头脑。待至2012年中旬才适时出击，2012年5月开始集团一口气于常州、天津、南京及南昌购得4处项目用地，计容总楼面面积为117万平方米。

　　尤其是南昌项目让外界见识到莱蒙国际的实力。2012年9月27日，莱蒙国际集团及新加坡美罗以70/30的比列合资的企业成功投得南昌市2012年出让土地面积最大之综合性商住用地之土地使用权。该地块计容积率面积约79.5万平方米，楼面价约为每平方米人民币2,415元。此项目的成功收购使莱蒙国际集团土地储备净可销售/租赁建筑面积提升至近531万平方米。以每年开发100万方土地，也可供未来5年的开发及销售。据了解，莱蒙国际集团在深圳、南沙等地均有项目在洽谈，相信待合适时机，会有所公布。

　　在土地的获取上，莱蒙国际有自己的独特理解。坚持双轮驱动，于精选城市专注开发和经营城市综合体及中高端住宅，并且坚持适度多元化的拿地原则，以较低成本在高铁与地铁网络沿线的一线城市卫星城地区和二、三线城市的市中心地区获取土地。在获取方式上，莱蒙国际集团会采取多渠道的土地收购方式，如旧城改造、城市更新、与拥有土地储备的主要国内外企业合作(南昌项目及天津莱蒙城分别是和新加坡美罗及深圳农产品合资)、招标、拍卖和挂牌及产业地产等等。

　　对于未来的土地储备，该公司曾经表示，“公司计划将土地储备每年提高20%～30%，希望未来几年新进军10-15个城市。”