新安热线摘  在新国五条及其细则出台后，深圳楼市面临调控再升级的预期，而这种预期打压了此前市场“预期太过良好”的卖方“盲目乐观”气氛。近两天记者走访市场发现，此前频频反价的二手房业主最近出现了不少“松口”的案例，而这一“松口”则刺激了买卖双方迅速达成意向，签约过户。与以往调控出台，市场即进入观望气氛不同，这次调控只有部分买卖双方进入观望，而大多数交易双方则抢跑入市。

　　“购房者意识到调控最终还是可能会增加购房的成本，因此都选择及早入市”，中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，但后续深圳细则落地依然对楼市会产生利空影响。

　　调控升级刺激买卖活跃

　　在新国五条细则出台后的首个周末，记者在红荔路一家中介地铺了解到，在上个周末的两天里，有很多市民去了解新国五条所带来的影响，而地铺内的置业顾问也告诉记者，在调控政策出台后，很多客户都打电话询问他们新政的一些条款，“关心最多的还是关于按差额20%征收个税的内容”。

　　据这名置业顾问表示，来电咨询的人大多数是二手房的业主，他们担心在这一新的政策出台后，出售房产将要承担高额的税费。同时，这名置业顾问还告诉记者，在新政出台后，有一些近期出售房产、但却经常反价的业主现在出售的意愿更加强烈了，有一些业主还来电表示，如能达到他们此前放盘的价格即可成交。

　　而在买方方面，记者也了解到，二手房交易个税政策虽早已在深圳实施，但这一政策释放调控将偏严的信号，同时也不排除未来深圳会严格执行中央调控，因此这一政策也让买卖双方都加紧商谈争取尽快签约过户。一位中介告诉记者，以前那些在价格谈判上僵持很久的买卖双方，现在则只要价格合理，一两个小时就能签约，买方、卖方都很爽快，希望尽快成交过户，而在这名中介所在的地铺，一个周末成交了近30套房，“这是近期难见的火爆场面”。

　　“的确有一些红本在手的二手房业主在政策出台后急于完成交易”，中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，上周末深圳看房和询价的人数都很踊跃，但同时，跟1月份的火爆相比，也有不少业主出现了观望态度。肖小平表示，新国五条出台前，市场上的确有一些二手房业主“对市场的预期太好”，因此更加惜售、也频繁的反价，而现在，新政释放了调控将要长期化的信号，这让这些业主开始松口。

　　记者本周一在位于银湖的深圳市房地产产权登记中心看到，当天来办理房产过户的市民超过600个。该中心的保安称，很久没看到这么多人来过户了，当天早上也是有人很早就来排队。

　　中联地产市场研究部总监周庆亮表示，“国五条”细则中关于二手房交易个税按差价20%征收的政策，的确对二手房市场带来很多冲击，尤其是在深圳这样一个二手房交易比较活跃的城市，影响更大。从目前情况看，短期内，或会出现一波二手房交易高峰，因为很多卖方都想赶在新政执行前过户。

　　深圳新政未加税，但“心理影响依然很大”

　　对于新国五条及其细则的效果，美联物业全国研究中心总监徐枫表示，新国五条细则对投资投机者的打击力度更大，但其他方面则并无新意，“整体政策绵里藏针，将使得2013年成交量走势前高后低，价格最快在5月开始出现下行，但如果宏观经济不恶化，房价下行将在13年年内结束”。

　　徐枫表示，虽然2012下半年截止目前的交易量相对2012年上半年是有所突破，但就历史数据而言，市场尚有待呵护，而新国五条细则的落地，将严重打击目前的交易量，特别是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧。

　　“差别化信贷和二手房个人所得税成本的增加对市场杀伤力巨大”，徐枫认为，这将直接使得市场交易短期内陷入冰点，对于增加了税负的城市，不管提升幅度如何，在政策落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%，到时业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点，而中期而言，有效房源将急剧减少，将加剧二手市场的供需不平衡。

　　对此，肖小平则认为，由于深圳市场早已执行了个人所得税的征收，从2011年7月开始实施的评估价征税办法使得实际上深圳已经提前消化了这一政策，但“这一轮调控对市场心理层面的影响依然很大，而且未来，深圳会不会根据调控落实调整细则仍难以预料”。

　　徐枫分析，根据过往税收方面的政策经验，征收高额税率(10%以上)，即刻减少一半的交易量。而如果严格按差额20%的税额征税，短期而言，将会使得二手房价横盘，如果买卖双方僵持的时间超过半年，则房价会下行，但下行将在年内结束。

　　“或造成租金进一步提高”

　　在广东信荣律师事务所主任，深圳二手房律师团首席律师张茂荣看来，此次出台的调控新政更多意在表态、对楼市反弹亮黄牌和重申调控不放松，而在“扩大个人住房房产税改革试点范围”外，并无任何新意。

　　其中对于提高二套房首付和利率的这一细则，张茂荣表示，此前执行的二套房首付60%和利率1.1倍都是底线，而不是上线，这一细则突出确认了银行可以“进一步”提高首付和利率，但并没有直接对首付比例和利率底线予以从严调整

　　世联地产市场研究部总监吴志辉则提醒，新政也将阻碍改善性需求的入市，并且或造成房屋租金进一步提升。他认为，通过提高二手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑，而另一方面，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。

　　与调控细则的具体影响相比，多位专家都共同表达了新国五条所释放的调控长期化的信号，这意味着不达到调控目标，政策将不断再出。吴志辉表示，“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调控拉开序幕，税收、信贷政策加码，将对楼市带来显著影响，其中就包括让当前持续火热的楼市有所降温，而从2010年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市“，吴志辉表示。

　　吴志辉预计，地方政府在全国两会后将进入密集的出台调控政策周期，届时更加详细的房地产调控政策将进一步平抑市场预期，使楼市趋于平稳。