新安热线摘　3月，新“国五条”的出台、细化和补充，让楼市看到了中央对房地产市场调控的坚定决心，去年年末的期待和高预期或许正随着政策调控的严厉而逐渐削减，3月楼市或许成为2013的重要转折。

　　调控改变市场预期，影响未来成交

　　3月1日晚，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。相比来看，实施细则比市场预期更加严厉。这表明了新一轮调控的坚定决心，专业人士认为细则的出台必定会对房地产市场造成一定的影响。

　　二手房市场交易成本增加改善需求受影响

　　实施细则规定二手房交易中的个人所得税从此前房产交易盈利部分的20%或者总房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)统一为转让所得的20%计征。此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税。若这项政策得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升预计将在短期内明

　　显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显着回落。世联地产认为，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升。首先，通过提高二手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑;其次，原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。另外，从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，一手房成交量将会受到影响。

　　强化信贷政策一定程度影响未来成交

　　实施细则强调差异化个人房贷，规定“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”

　　信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压。

　　信贷是影响房地产成交最为主要的因素。如果部分地区出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重大影响。从2010年“4.15”新政后世联的交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，购房的银行按揭比例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市近五倍。

　　同时，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大。2012年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款也日渐火热，2012年个人购房贷款全年增加9610亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。

　　深化限购政策将导致成交量下降

　　实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。比如规定“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。世联地产认为，预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段性导致成交量下降。

　　房产税扩围对市场预期影响大于房价

　　实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”专业人士分析认为，如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围，如北京、深圳等。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。

　　不卑不亢峰回路转

　　在专业人士看来，2013年是政策过渡年，当前的政策已经表明了新一轮房地产调控序幕的拉开，房产税扩容、信贷政策加码、提高供给等措施将对楼市带来显着影响，去年年末至今持续火热的楼市将有所降温。当然，降温并不代表楼市将会一蹶不振，当前刚性需求并未受政策影响，以刚性需求为主的产品依然能够获得不错的市场成交，同时未来中国的城镇化发展依然是经济发展和楼市发展的重要引擎，激增的城市住宅刚性需求量无疑是未来市场重要的购买力和主力军。调控的两年多时间里，十分明显的现象是强者愈强的行业分化趋势，未来这种趋势还将加剧，品牌房企的综合实力将决定分得多少市场“蛋糕”。

　　从目前的成交来看，锡城依然保持着良好的成交势头，一些性价比高的楼盘还出现“一房难求”的局面，售楼员直言“二手房市场交易成本的增加反而刺激了一手市场的成交”，但长期来看，二手房市场的成交回落势必会蔓延至一手房，观望情绪随之增加。楼市调控是为抑制上扬的市场预期和房价，后市房价趋于平稳还是走向凶猛将决定政策调控力度的松紧。所以，对于2013年楼市而言，如若平稳，保持不卑不亢，如若波澜，相信峰回路转。

　　五大新城、地铁建设……

　　城市升级带来楼市机遇城市规划给房产“补钙”

　　地铁1号线、2号线、太湖新城、锡东新城……快速发展中的无锡不乏城市价值上升的源源动力。这些重大规划利好无疑也蕴藏着大量的开发机遇，从太湖新城金融商务区“十二五”末的300家金融及企业总部的人才聚集，到锡东高铁商务区品牌房企相继进驻的规模开发，调控以来，地铁沿线楼盘价格依然坚挺上扬，商品房的潜力巨大而长远，2013年，房企面临着更多的机会。

　　新城建设促进供需两旺

　　无锡规划的“五大新城”已经成为楼市成交的热点区域，经过数年的规划和不断完善，2013年“五大新城”将为房企提供更优质的开发环境。目前，太湖新城、蠡湖新城、锡东新城、惠山新城、锡西新城都已成为购房者热衷的区域。

　　太湖新城：无锡新的城市中心，定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。太湖新城由东往西分为三个区块：东区，着力打造无锡科技型国际化自主创新研发创业区;中心区，着力打造生态宜居区、商务大都会和无锡新核心;西区，着力打造创意前沿、科教高地、生态绿肺。

　　蠡湖新城：结合人文历史、自然景观的特征和以人为本的设计理念，定位为无锡山水会客厅，力求凸显无锡“山水相逢、滨水商娱”的城市历史格局，彰显集山水美景和历史文脉于一身的城市精华风貌，形成融旅游观光、休闲度假、商务会议、情景体验功能为一体的无锡形象窗口、城市新地标、旅游综合体。最终形成一个由中央公园、沿湖旅游服务区、中央步行街、城市生活居住区组成的新湖城。

　　锡东新城：定位为区域性枢纽换乘中心、城市东部的副中心、高端产业集聚区，成为一座开放式、生态型、国际化的现代化新城。对推进城市东联战略、拓展城市发展空间，加快建设区域性中心城市和交通枢纽等具有重大意义。锡东新城分为三个区域：东部板块依托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技园、中部板块即无锡高铁商务区、西部板块依托锡山经济开发区、江南商贸物流城、中国工业博览园及V-PARK。惠山新城：集惠山区政治、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城区，成为无锡市一个重要的城市组团。以沪宁高速和锡北运河为界，主要划分为南北两片，整体将形成“二区四园，二带一中心”的功能与空间布局。

　　锡西新城：定位为展示文化，综合性社区。以科教产业园、国际职教中心、藕塘中心区、龙栖湾商务区、洋溪公园城、盛岸西路商务区、钱桥中心区、舜柯山生态旅游区8个板块为主。

　　轨道交通带动区域提升

　　从2004年提出轨道交通线网的远景规划方案至今，锡城轨道已经在如火如荼的建设中。业内人士表示，未来在轨道交通通车后辐射的区域房价将会产生显着变化，而紧靠轨道站点的楼盘将成为轨道通车后最直接的受益者。目前备受关注的主要是地铁1号线和地铁2号线，这两条分别贯穿无锡南北和东西的大动脉不仅成为城市交通升级的重大利好，同时也是无锡房地产市场区域价值提升的长期利好因素。

　　地铁一号线：自惠山新城的惠山大道，向南跨锡北运河、沪宁高速公路→风宾路(规划北延段)

　　→锡澄路→规划海澄路→锡沪路→下穿沪宁铁路→工运路→中山路→清扬路→下穿京杭大运河→梁东路→南湖大道→观山路→蠡湖大道，至终点雪浪站。正线全长29.419519km，设车站24座，其中高架站5座，地下站19座。线路穿越了无锡市的惠山区、北塘区、崇安区、南长区、滨湖区等5个城区。地铁二号线：自滨湖区青龙山南侧环太湖公路的梅园→梁溪路→下穿京杭大运河→五爱路→人民路→上马墩路→锡沪路

　　→东安大道，至终点安镇西站。全长26.743km，其中高架线6.575km，地下线20.168km，共设车站22座。线路共穿越了无锡市湖滨区、南长区、崇安区、锡山区、新区等五个城区。

　　“新面孔”迎战2013品牌房企，抢滩热土

　　即使是极为艰难的调控市场下，品牌房企拿地的脚步也从未停止。2012年，在楼市走出阴霾逐渐回暖之际，土地市场同步热起来。包括龙湖、朗诗、金科等已被无锡人所熟知的品牌地产，开始了新的扩展动作。而恒大、苏州圆融等新面孔也开始进驻无锡，开发新的项目。从这些房企对土地的“渴求”不难知道，2013年房企依然充满着信心。

　　锡山区

　　龙湖恒大相中“潜力股”

　　2012年锡山共推出11幅地，住宅总建筑面积比例达到72%，为全市最高。其中众多知名房企齐聚，2幅被恒大地产竞得，1幅被龙湖地产竞得。

　　锡山区特别是锡东新城的近年大力发展，不仅让这块区域展现出新的活力和价值，同时高性价比的产品吸引了众多购房者，房地产市场随之成为全城瞩目的焦点。据统计，高铁商务区地块在2007年土地拍卖每平米地价不到800元，到如今已上涨3倍多，其升值潜力不容小觑。

　　入驻房企：龙湖地产2012年8月，位于高铁商务区润锡中路东、山河路北地块被龙湖地产以4亿元底价拍得，土地面积123904平方米，为二类居住用地。

　　恒大集团2012年第二次土拍中，中国房地产企业10强的恒大地产集团强势进入无锡，以4.07亿元的总投入竞得了位于锡东新城高铁商务区的2幅土地，分别位于无锡高铁商务区锡沪路南、东翔路(原新韵路)东和无锡高铁站商务区锡沪路南、兴吴路东，这两幅地的土地用途均为居住商业混合用地。

　　新区

　　朗诗金科继续拿地深耕无锡

　　2012年，新区是无锡各片区中商品房成交大区;而从2012年土地交易的数量来看，新区全年共有11幅土地成交，包括保利、朗诗、金科等品牌开发商也都在新区有新地块存储。

　　新区聚集了大量的海外商务人员和外地务工人员，商品房和商业物业的需求较为旺盛，因此长年居于无锡商品房各区成交的前列，2013年，有望保持此状态。入驻房企：朗诗地产2012年第八次土拍中，位于无锡新区南丰路以东、叙丰B区

　　以南、大墩巷路以西、金城路以北地块，被苏州朗诗科技地产以底价10960万元竞得，约合楼面价为2722元/平米，这已是朗诗在无锡第三次拿地。金科地产2012年第八次土拍中，位于无锡永乐路南、江海路与太湖大道交叉口西北侧地块被金科地产以7.27亿元竞得，是2012年土拍成交价格的第三名。

　　滨湖区

　　住宅竞争白热化，商业后来居上

　　2012年滨湖区一共推出了21幅地块，在数量上排在全市第一位。但是一向以住宅类用地出让为主的滨湖区，去年推出的含住宅类用地仅有3幅，成为近7年来住宅类用地出让数量最少的一年，而2012年商业建筑面积比例达到88%。滨湖区不仅在住宅类供地量急剧萎缩，住宅类楼面价也随之剧降，去年滨湖区含住宅类用地的平均楼面价仅约1700元/平米。

　　入驻房企：灵山实业位于滨湖区马山环山西路东侧的地块，是2012年第二次土拍中面积最大的，被灵山实业竞得，该地块的土地面积为272100.30平方米。据了解，该地块将打造涵盖吃、住、行、游、购、娱等休闲度假功能的耿湾禅意小镇。

　　北塘区

　　楼市新面孔大手笔抢滩稀缺土地

　　2012年北塘区一共推出2幅土地，总成交价格19亿元，是无锡各行政区总成交价格的第二名，相当于无锡新区11幅成交土地的总成交价格。这2幅土地都含商业、办公、居住用地，分别被苏州圆融发展集团有限公司和吉宝湖畔房地产开发有限公司竞得。北塘区近年来一直进行区域经济转型，大量引入了一些高新技术企业和人才，再加上邻近中央车站的地理优势、深厚的人文积淀、多年来的价值洼地，势必迎来厚积薄发的机会。

　　入驻房企：苏州圆融位于北塘区锡澄路与江海路交叉口东南侧地块将被打造成商业、办公、居住用地，被以商业地产投资和运营为第一核心竞争力的苏州圆融集团竞得。据了解，该地块将有至少25万平方米的商业业态，将彻底激活该区域商业。

　　吉宝置业位于北塘区江海路南侧、锡澄路西侧地块被新加坡吉宝置业以底价41260万元竞得。该地块是吉宝置业中国在无锡的新项目，以打造商业、商务办公、居住综合性功能为主。