新安热线摘 “山雨欲来风满楼”。继香港特区政府推出多项政策，长江实业(00001.HK，下称“长实”)带头减价后，汇丰和渣打两大银行3月13日同时上调按揭贷款息率，香港房地产市场下行压力正日益增加。
香港特区行政长官梁振英近日称，自从两个星期前宣布一些新的措施后，地产市场包括住宅及非住宅市场都出现了一些变化。
多名市场人士向《第一财经日报》记者表示，楼市负面因素多于正面，导致二手市场成交萎缩，楼价有下行压力。而一旦美国提前加息或楼房供应增加落实，将成为压垮香港楼市的最后一根稻草。
两大银行启动加息潮
3月13日，香港两大发钞行汇丰银行和渣打银行先后宣布从昨日(3月14日)起提高按揭贷款息率0.25个百分点。
香港按揭贷款通常使用最优惠利率按揭(P按)和银行同业拆息按揭(H按)两种。加息后，汇丰P按的实际年利率上升至2.85%~3.15%，H按则升至2.55%~2.95%;渣打P按的实际年利率升至3.1%~3.5%，H按则上调至2.75%~3.25%。
另一发钞行中银香港也表示，由于早前香港金管局要求银行提升按揭风险加权比率，令银行有需要上调按揭息率，该行也将应市场情况考虑对按揭利率作出调整。
实际上，由于港元与美元挂钩，美联储仍继续量化宽松政策，市场资金仍然充沛，香港银行主动加息完全是受特区政府政策影响。太古地产(01972.HK)行政总裁郭鹏便认为，尽管银行开始加息，但利息周期是否已经转向仍待观察。
2月22日，香港金管局配合特区政府全面上调印花税政策，要求银行对新受理住宅按揭的风险加权比率提升至15%，导致银行按揭借贷成本增加，需要提升按揭息率，将成本转嫁给借贷人。
以每借100万港元、借款25年为例，此次加息将令每月按揭还款增加至少124港元。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，此次调升幅度虽然轻微，但连同早前金管局还要求将压力测试从息率上升2%调高至上升3%，令购房成本增加，短期内难免会对市场构成心理影响。
长实带头减价
更令市场关注的是，龙头大哥长实带头减价的动作。3月7日，长实旗下位于九龙荔枝角发展项目“一号·西九龙”的20个单位推出折扣优惠，平均减价幅度逾10%，优惠包括双倍印花税回赠以及10%楼价折扣，个别单位最高减17.4%。
美联物业首席分析师刘嘉辉昨日向本报表示，尽管暂时只有长实减价，但由于长实的地位，其策略改变将影响其他发展商布局，市场尤其关注开发商减价是否会成为趋势。
实际上，在长实带头减价前，开发商已普遍对今年销售量表示不乐观，新鸿基地产(00016.HK)和新世界发展(00017.HK)早前已调低了今年在香港的售楼目标。
另一家香港主要房地产商高层则向本报表示，长实减价行动对发展商心理有影响，该集团今年只希望尽快将手中位于西九龙的存货售清，但是否跟随长实减价仍将继续观察市场变化。
除下调销售目标外，多家香港房企还计划将酒店资产分拆上市募集资金。新世界发展便已公布准备将酒店分拆集资8亿~10亿美元，鹰君(00041.HK)也称其分拆酒店资产上市计划已获港交所批准。
然而分拆酒店上市募集资金是否能成功仍视新股市场表现，去年底长实曾试图将旗下住宅式酒店分拆上市集资未果，今年初则以拆售其中一家酒店房间形式套现14亿港元，并引起轩然大波。
与调低香港销售目标形成对比的是，香港房地产企业均在内地继续加大销售力度，并主攻商业地产继续“攻城略地”。太古地产的郭鹏便说：“我们对在内地扩展仍感饥渴(hungry and keen) 。”
政策叠加效果难料
银行加息和香港地产商的各种应对，与新一届特区政府连续推出的一系列控制房地产市场的措施息息相关。
去年10月，特区政府推出针对非香港永久居民和公司买家的15%买家印花税，以及将针对炒卖的额外印花税税率提高至最多20%。
今年2月22日，特区政府推出全面将物业印花税加倍的新政策，印花税最高达8.5%,且住宅和商业地产均适用。
2月28日，特区政府取消已经实施了14年的勾地制度，将卖地的主导权从地产商手中重新夺回。
然而，即便特区政府连续推出多项控制措施后，目前香港楼市仍然表现出二手市场萎缩、一手市场相对活跃，而价格依然高企的局面。
不能忽视的是，每次特区政府推出新措施，市场均会表现出先冷再热的情况，且价格一再创出新高。根本原因只有一个，市场资金仍然充裕，供楼成本仍然低。
而如今这样的情况，在中原地产创始人施永青看来，已经处于临界点。他甚至认为，双倍印花税已如压垮骆驼的最后一根稻草，尽管其本身重量不多，但因为骆驼原先已背负了不少重量，只需增加一点便已超越了临界线。
“我相信，香港楼市的情绪已经逆转，发展商减价就是市况转淡的先兆。”他在其专栏里写道，“相信一手市场的竞争很快会进一步激化，一手楼价的下调很快市场就会明显感觉到，二手楼价的跌幅则要到年中才会比较明显。”
事实上，在汇丰、渣打宣布提高按揭利率后，已有多宗二手市场业主减价求售的案例。据香港媒体报道，有太古城业主减价百万港元求售楼，有中介称减价个案已占其手上放盘约一成比例。
刘嘉辉则认为，楼价仍然在每日创新高，个案并不代表市场完全转向。他认为，真正的最后一根稻草将是美国提前加息，或政府承诺的楼房供应增加落实。上述发展商高层也不无忧虑地表示，政策叠加将在市场转向时加剧市况恶化。
