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高铁商圈5盘劲销1616套 346亩或供宅2230套
2015-05-29 11:45:27  来源:搜房网房天下

       根据合肥搜房网数据监控中心监测显示,2015年1-5月(截止5月25日)合肥市包河住宅成交共计2945套,而位于高铁商圈的5盘(水丽坊自在城、天下锦城、信达银杏尚郡、蓝天花园、信达天御)共计成交1616套,占比54.87%。作为区域热销盘,成交占比凸显上述项目在包河区的核心地位。

       高铁商圈背景:高铁商圈以合肥高铁南站为圆心形成的辐射半径为5公里左右的商圈,东到包河大道,西抵金寨路高架,南至合肥绕城高速,北至南二环。地处包河区、蜀山区、政务区、经开区、滨湖区五心汇聚地段,区位优势明显。

      按照合肥市包河区服务业综合改革试点方案,未来将打造芜湖路、南二环、高铁商圈、滨湖新区“四大商圈”,打造现代服务业的六大功能区。未来依托合肥高铁南站,还将建成集汽车站、地铁、地下公交换乘网络为一体的立体交通体系,由此带动新城发展,形成新的商业商务核心区,最终建成新的城市副中心。

                                                                                                                高铁商圈:五心汇聚地段    

    一、高铁商圈住宅核心5盘分析

      从2015年1-5月(截止5月25日)成交数据可以看出,高铁商圈核心5盘(水丽坊自在城、天下锦城、信达银杏尚郡、蓝天花园、信达天御)成交各有千秋。信达天御4月首次开盘,4、5两月劲销891套,领跑区域销量;蓝天花园4月开盘,近2月成交119套;天下锦城近5月成交317套,2月单月成交89套;信达银杏尚郡近5月成交88套,1月单月成交48套;水丽坊自在城近5月成交150套。

房价方面,高铁商圈住宅核心5盘差异较大。天下锦城受洋房销售的影响,近5月房价9370.45元/平米居首位。信达天御自4月开盘后,成交均价8727.15元/平米,结合近2月热销情况,后期加推新房源,房价或将有所上涨。绿地中心近5月住宅成交49套,成交均价8722.21元/平米。这3盘均处高铁商圈核心地段。此外,蓝天花园受回迁房及内部团购影响,价格低于6000元/平米。

                                                                                                       2015年1-5月高铁商圈5盘住宅成交量及均价

       根据合肥房产局数据显示,信达天御目前在售量396套,预计6月份加推330套房源,根据目前成交量来看,预计去化周期在1-2月;蓝天花园在售量371套,多为5月初新加推房源;天下锦城目前在售量245套,根据月均成交量来看,去化周期在3-4个月;信达银杏尚郡在售量为56套,水丽坊自在城在售量35套,两项目处于清盘期。整体而言,信达天御、蓝天花园为后期住宅主销盘。

近5月包河区高铁商圈5盘供销及房价情况

       二、 高铁商圈土地供应分析

       2012年6月,绿地以单价401万/亩竞得包河S1203地块,面积116亩,规划为商住综合体,即后期上市的绿地中心,首期开盘均价超8000元/平米,推高包河区房价上涨。2013年高铁片区出让的地块达372.18亩,其中商业用途地块293.72亩。2013年5月绿地再拿高铁片区S1303地块,规划为商业、居住地块。10月绿地集团以总价6.84亿再摘包河S1308地块,规划打造商铺、写字楼。某种程度上讲,高铁片区优越的区位优势是推动绿地再三拿地的首要因素。

2013年2月信达地产以单价337万元/亩摘得包河S1302地块,开发为信达银杏尚郡项目,2014年3月以均价8150元/平米开盘,并取得较好的销售业绩。2014年5月信达地产以总价3.61亿元竞得包河S1406地块,楼面价4339.26元/平米,后期开发为信达天御项目,开盘均价为8800元/平米。比较本片区住宅用地的楼面价与后期开盘均价可以看出,本区楼面价占开盘均价近乎一半,拿地成本推高入市均价。从市场成交来看,高铁片区的住宅项目去化较快。

         三、高铁商圈趋势及预测

         搜房网房天下观点:随着骆岗机场搬迁、高铁南站、地铁的修建,加之取消建筑限高,高铁片区备受房企青睐,高铁商圈渐成气候。高铁南站为片区带来的区位优势不可复制。从土地供给来看,2013年迄今高铁商圈片区出让地块面积1368.24亩,商办用地出让近770亩。一方面,高铁片区地块凭借区位优势吸引房企进驻,另一方面,信达天御、绿地中心、国贸天成、奥福53度广场等大型城市综合体项目入市,又为片区积聚人气,二者相辅相成,相互促进。

2015年高铁商圈3宗地块入市,其中,包河S1417地块、S1502地块为商住综合体,商业面积占比较大,未来或以商业为主。万振S1503地块面积43.92亩,为纯居住用地,位于祁门路以北、徽山路以东,楼面价4205.33元/平米。该地块周边项目众多,北侧有绿地中心,西侧为天下锦城项目,南侧信达天御项目,参考周边竞品价格,未来该项目入市价格或在9500-11000元/平米。综合这3宗地块,未来住宅入市量或在2230套左右。

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