新安热线摘   市场不好就出租，市场好转就卖房，二手房对于市场的敏感度远胜于新房市场。根据链家地产市场研究部统计，截至11月，今年以来二手房价格累计涨幅为16%，平均租金累计涨幅还不足9%。

　　随着市场的回暖，新增挂牌房源中在租房屋的比例也不断走高。6月份甚至达到了40%。3-8月期间都保持在37%以上。11月进入暖冬后，该比例为35.4%，虽然并非全年最高，但比10月份上涨2.2个百分点，由租转售趋势再度显现。

　　链家地产市场研究部张旭认为，在出售房源中正在出租的房源比例增多，可以侧面反映出市场火热下，部分租赁业主心理预期变化，一些租赁房源正在转向买卖市场。去年调控最为深入的四季度，出售房源中在租的比例仅在30%左右。市场回暖，房价涨幅要高于租金涨幅是主要原因。

　　一方面，随着年底暖冬的到来，房价上行越发显著，整体租金回报率相对降低。且当前租赁市场正值淡季，租金难以上涨，促使由租转售情况再度增加。另一方面，房价走出低谷，正逐渐接近调控前的水平，去年那些由售转租的业主逐渐恢复出售意愿。

　　张旭认为，房源从租赁市场流入买卖市场，对于目前相对紧张的出售房源来讲是一种有效的补充。但对于租赁市场来说并不利，可能会导致租赁市场上供需关系的进一步不平衡。随着市场的回暖和房价的上涨，也充分体现出小业主仍有较强的逐利性。对于出租的长期、低水平收益，业主最终仍是更看重转让的增值收益。

　　值得注意的是，随着限购政策的影响，目前成交的二手房依然以刚需户型为主。据统计，11月90平方米以下的住宅成交占比为63%，与10月相比增长了3.8个百分点。且平均套均面积为89.2平方米，与10月相比下降了3.9个百分点。

　　张旭认为，从今年的市场走势看，刚需释放经历三个时期。一是节后市场初步回暖，刚需第一波释放，今年的2-4月份，90平方米以下成交占比达到了65%以上，随后持续回落。在信贷政策的利好刺激下，刚需掀起市场回暖的开端。二是今年8月份的成交高峰期，刚需也出现阶段性的释放，成交占比达到65%。而当前小户型成交占比由59%的最低点再次抬头，说明刚需购房者入市积极性再次提高。