新安热线摘     对于2012年岛城楼市来说，“存量”同样是一个焦点话题，不管楼市其他方面走向如何，存量却以一副“任我行”的姿态，一路飙升。14万套，15万套，再到16万套，每一个纪录的打破，都貌似非常之轻松。从总体来看，龙年的存量以前所未有的增长速度，成为影响楼市当下及未来走向的一个重要因素。

　　有专家表示，预计未来楼市的存量短期内还将继续增加，这一“顽疾”还将继续困扰楼市。

　　总存量节节攀升

　　从理论上来讲，新房存量与销售量应该是一个反比关系。而对于岛城龙年楼市来说，在很长的一段时间内，二者处在一个“正比”关系中。从整体情况来看，2012年的新房存量呈现出一个逐月上升的过程。

　　据统计数据显示，截至2012年1月，青岛全市可售商品住宅总量超过了1100万平方米，这一住宅存量就已经创下了青岛新房存量的历史高位。而到如今，截至记者发稿，青岛全市可售商品住宅存量已经达到了1254万平方米，住宅存量也已接近12万套，总新房存量也于“金九银十”之后突破16万大关。

　　回顾青岛新房存量突破15万套大关，也是在不久之前的“金九”时段，而新房存量从15万套到16万套，这1万套的“进程”仅仅用了1个月的时间。翻看历史记录，2011年8月15日，青岛新房的供应量刚刚超过10万套，2011年9月18日供应量冲破了11万套，2011年10月13日供应量突破12万套，此后2011年的10月30日和11月21日，供应量又再次打破13万套和14万套的纪录，这段时间内，青岛的存量也为1个月增长1万套。可以看到，这两次新房的存量高增长都是出现在下半年。

　　郊区存量压力山大

　　对于如此大的存量，从总体分布情况来看，呈现不平衡分布的状态，市区分布较少，大部分位于市郊。截至发稿日，一手房住宅存量最多的区域依旧是西海岸，按照青岛最新城市规划，如今的胶南与黄岛区已经合为一体，该区域住宅总量为34556套，其中原黄岛区有14064套，原胶南有20494套。胶州的存量也达到了15808套。而相比较如此大的存量，市南区仅有3347套，新市北区涵盖了原市北的5897套和原四方的6194套，李沧区存量855套。

　　尤其是西海岸一直是存量较为庞大的“重灾区”。如今已然成为新黄岛区的“重灾区”，过去的一年对于该区域也是“纠结”的一年。记者采访获悉，目前该区域分布着大大小小的楼盘，大多数都在销售期。“金九银十”以来，西海岸新房月销售量占岛城新房总销售量比重一直低于20%，全年比重最高的是3月份的27%，而三月份青岛全市新房销量仅有3901套，该区域的楼市可谓是压力山大。

　　除了西海岸压力较大之外，李沧区作为前几年的开发较为集中的区域，存量也据市区之首。然而，有分析人士认为，相比较西海岸的存量压力，李沧区的销售压力不大。随着周边配套设施的不断完备。该区域发展后劲很足。对于这部分存量无需担忧。

　　多楼盘集中进入销售季

　　除了较大的存量基数以外，一些进入销售季的楼盘的集中入市，也无疑增加了存量的压力。整体来看，今年入市较为集中的月份主要是集中在下半年。7月份之前，开盘以及后期加推的楼盘并不是很集中。而7月份之后，很多楼盘开始采取“低价走量”的方式积极入市。在房地产市场上也出现了比较集中的“价格战”。

　　因此，7月份也荣升为今年首个销量突破1万套的月份。8月份继续延续7月份的“回暖”趋势，到“金九银十”，开发商的开盘以及推盘的力度逐日加大。尤其是重点区域的大盘也纷纷亮相，带活区域楼市。比如，9月初李沧的时代城、蓝山湾2期开盘，市南鲁商中心首府、金茂湾开盘，9月下旬市北区紫云台、香山美墅等楼盘相继开盘。

　　9月岛城楼市开盘量已经开创新纪录，而后的10月、11月开盘推盘活动的相对活跃。但新盘大批上市在推动成交量猛增的同时，也在推动着存量的上涨，以往原本应该成“反比”的成交量与存量，如今却有成“正比”的趋势。

　　保障房冲击刚需势头

　　近几年来，青岛市政府在坚持培育和发展房地产市场、满足居民通过市场改善住房条件的要求的基础上，着力构建青岛市住房保障体系，加快解决中低收入家庭的住房困难问题，青岛市的住房保障事业正在逐步加快推进中。

　　截至目前，青岛市已通过保障性住房建设解决了18万户中低收入家庭的住房困难问题，住房保障覆盖面已经达到15.4%。尤其是今年，青岛市已在31个项目中落实24388套保障性住房房源，完成了青岛市23085套保障性住房建设指标。在销售方面，2012年青岛市配租配售保障性住房和限价商品住房目标是不少于9000套。9月份青岛市推出今年首批经适房、限价房项目共计5451套，12月份又推出今年第二批保障房项目共计3250套，加上将于近期正式启动配租工作的513套廉租住房和公共租赁住房，青岛市今年共配租配售保障性住房9214套，将超额完目标。

　　保障房的大举入市在一定程度上冲击了市场上的低端商品房，青岛市的刚需势头在一定程度上得到延缓。而且随着青岛市住房保障工作不断加强和住房保障政策体系的不断完善，这种势头将进一步得到延缓。今年6月份举行的青岛市保障性安居工程建设项目集中开工仪式，共涉及10个项目、规划建设房源2万余套，开工规模成为青岛市有史以来房源数量最多的一次。而青岛市下一步将逐步建立以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系，这对刚需势头的阻击力将更大。

　　“大青岛”成楼市新增长极

　　作为青岛市重点打造区域，西海岸新区的明天不可限量，区域规划、政策优势、桥隧通车有目共睹，这也使西海岸曾一跃成为岛城楼市最为活跃的地带之一。但开发商的过量集聚、限购政策的推出，以及桥隧的热度退减使得西海岸新房存量与日俱增，西海岸“积粮渐广”。与存量的突飞猛进相比，西海岸新房销量却一直徘徊不前。据统计，西海岸目前有在售楼盘400多个，可售房源仅新建住宅便有近35000套。但从销售，截至11月份，西海岸新房月平均销售1509套，按这个速度，西海岸新房存量需要两年多的时间。所以，“以价换量”成为西海岸新区挥之不去的词语之一。

　　年末，西海岸成交上涨，仅11月份，西海岸新楼便成交2938套。究其原因，一方面是因为备受刚需置业者推崇的中小户型市场匮乏，李沧、城阳等刚需“断货”，另一方面，2012年作为刚需年，中小户型对市场的“透支”严重，市场上主力户型有偏大趋势。同时，胶南市作为不限购区域带有巨大的优势，此前的胶州湾隧道降价也会带来一定的利好。

　　日前，在青岛市推出的新区域规划中，黄岛区与胶南市正式合并为新的黄岛区，这也意味着西海岸经济新区从此正式统一。从目前来看，原胶南市暂不执行限购政策，但是新的区域规划无疑会为岛城楼市带来影响，虽然房价到底是否上涨还是未知数，但胶南市房产交易中心出现了“惧限购排长龙”的现象便足以证明，市民确实是看涨原胶南市房价的。

　　北岸新城作为规划研究的新区域，大致范围包括城阳区、高新区及周边需要规划控制与预留的区域。而城阳作为在北岸新城的建设发展乃至大青岛发展中扮演重要角色。城阳一直是青岛的刚需置业基地，房价低，产品也以中小户型为主，因此吸引了大批的年轻置业者。上半年，楼市虽然走出谷底，但整体销量依然不佳，城阳上半年销售3857套，占到青岛整体销量的12%;“金九银十”一定程度上推动了城阳的销量，整个第三季度，城阳销售4265套，占到青岛整体销量的13%;时至年末，由于刚需“缺货”，中高端楼盘趁机发力，同时年末的“翘尾”行情明显。这在一定程度上对城阳楼市造成了一定难度，年末成交量锐减。

　　今年，北岸城区在经济、文化、环境等方面的建设都得到进一步健全，基础设施配置更加完善，生活环境得到提高，这最终也将带动北岸新城的发展。目前，城阳正在融入大青岛，随着北岸城区不断建设发展，城阳将不会再是青岛市的“落后郊区”。同时凭借着高起点、高规划和高品质，北岸新城将成为青岛北部最生态宜居的高端居住中心。

　　期房变现房“价格战”有望再升级

　　库存的不断挤压，让很多期房变成现房，这也成为龙年楼市较为显著的一个特点。近期，记者采访中获悉，很多楼盘将在近期交付，记者粗略估计了一下，最近青岛有近10家的楼盘刚刚或者即将进行交付，也不乏单个楼盘多达8千户的集体交付。

　　众多楼盘在推销时也纷纷高挂起现房、准现房的标识牌，日前，记者驱车黄岛区，沿线很多楼盘都已经建成。如此大的现房供应量。可见开发商的资金压力依旧不小。而现房的增家对于购房者来说选择的余地也会相应增加，开发商竞争压力大，价格战也无疑会越大越激烈。购房者也可以从中获取“渔翁之利”。

　　对于如此高的库存量，对于未来楼市影响，尤其是重灾区新黄岛区的影响。业内人士张百忍也认为，合区后的新黄岛，大量的存量房，对开发商销售而言是雪上加霜，为了消化库存，开发商可能会降价促销楼盘，“价格战”有望再升级。