新安热线摘  近日，万科成都拿地风波为业界聚焦。这次万科涉嫌成都低价拿地风波，源自万科控股80%的成都同泰和其香港子公司DYLAN，在2010年5月6日以每亩105万的起拍价，联合竞买了成都五龙山共计518亩的土地开发权。由于其每亩成交价低于同区域保利125万的成交价，且成都同泰公司和实际控股人牵涉原成都市委书记李春城的贪腐问题。

　　不过，目前万科拿地风波已不再是个是否违规问题，而透射出了合作开发潜存的风险失范，及内生的土地市场透明化问题等。这是万科成都拿地风波遭遇违规拿地质疑之缘由之一。

　　合作开发是一种优势互补的企业互利方式，可分散风险和提高资金效率等。地产合作开发由来已久，早期主要为大小开发商合作开发，近年来呈全面开花态势，如富力世茂合作开发惠州项目，山东高速与绿城合作开发等。万科的合作开发始于2009年，并呈后来居上之势。如万科年报显示，2010年万科合作开发项目占总项目的55%，2011年万科52个新开发项目中38个为合作开发占比达73%，11月万科共拿的12宗地中有9宗为合作开发。

　　然而，地产合作开发，往往带有官商双方对土地寻租之潜在色彩。其原因在于，当前中国土地市场是以政府为单一供给主体，通过挂拍卖方式向市场供给国有土地和征用或征收的农村集体土地。而土地挂拍卖是一种交易透明而非程序透明机制，政府对参与竞拍主体的资质和条件等具有自由裁量空间，且兼具交易和监管主体等多重身份，国内城市尤其是二三四线城市，尽管形式上都走挂拍卖程序，但部分官员通过竞拍人资格实质限制，私下劝阻其他竞拍人等，使土地挂拍卖蜕变成寻租设租之隐性游戏。

　　如通过挂拍卖把土地以低价卖给关系人，然后关系人如同掮客或倒爷，再把获得的土地使用权卖给真正的地产开发商;抑或关系人与开发商成立特定项目公司进行合作开发，从而部分官员和关联交易人，通过各种方式分享低竞买价与市价之差。而且由于关系人竞买到土地真正进入房产开发阶段有一过程，且各地都未有效执行制度规定的开发期限，导致吃时差的大量囤地现象存在，即只要倒卖价与市价存在价差，土地倒卖交易链条就可以很长，从而滋生出食利的关系人市场，致使城市土地市场被分割裂变成多层次、多链条的寻租场所。

　　鉴于此，市场对万科涉嫌成都低价拿地的质疑，本质上引发的是中国土地市场透明度不高下的权钱、权权交易问题。一直以阳光作业，不行贿等行径于房市的万科，合作开发主导了近年来该公司的新开发项目，加之去年万科在河北香河的合作项目就涉嫌违规土地而被叫停，这使万科的阳光拿地理念成为了社会测度国内土地市场交易透明度的风向标，并侧面反映目前土地市场的恶性趋势。

　　由此可见，当前万科拿地风波透射出了土地市场寻租特征。因此，目前有效改善土地市场，缓解合作开发模式下隐藏的权力和关系租金产业化、专业化等，务本之举是地方政府退出城市土地市场，走出集运动员与裁判员一身的身份错位和冲突，摒弃地方政府越发公司化的趋向，打破城乡土地同地不同权、不同价的制度问题，逐渐推动符合政府城镇规划的农地直接入市交易;抑或中短期内实行省级政府主导所辖区地市县土地挂拍卖之模式，实行收益权与监管权分离，提高土地市场交易透明度和竞争性。