新安热线摘  物业地址：番禺锦绣银湾一线江景电梯中层三房，东北朝向，建筑面积：约124，成交总价：约197万元，折合单价约1.58万元/，属市价范围。

　　2012年二手交投回升，虽低于2009年、2010年，但胜过2011年“冰河期”

　　新年之计最宜瞻前顾后。本版上期以7个关键词串起“虽不跌宕起伏，却很耐人寻味”的广州二手楼市，从7个片段折射全年楼市的一个剪影。2012年已过，虽然全年二手楼市总成交的“盘点”尚未出炉，但在房地产行业人士看来，广州市二手楼市2012年交投回升，整体虽低于2009年、2010年，但已胜过2011年“冰河期”;展望2013年，预计“稳中有升”会是市场主调，因为市区一手盘“买少见少”，二手房成交必将占主流，且经济发展依然是主旋律，房地产行业再受调控的可能性不大，市场将平稳发展。 

　　2012年广州二手住宅成交均价比2011年上涨一成，租金上涨4%。

　　2012年楼市特点：中心六区为成交热点 一步到位选择大户型

　　由于成交统计的滞后，2012年广州二手楼市总体成交量在记者截稿前尚未公布，不过广州市房地产人士分析，2012年交投回升，但整体仍低于2009、2010年。根据合富置业数据，2012年广州二手住宅实际成交活跃度较2011年增加21.5%，不过，总体成交量仍低于2009、2010年。而在成交价格方面，预计2012年广州二手住宅成交均价比2011年上涨一成，租金上涨4%。

　　中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，若用一个关键词概括全年的广州二手住宅成交市况，“反弹”一词较为合适。据他介绍，从2012年5月下旬开始，受到一手房市场带旺的广州二手楼市逐渐走出低谷，首次置业的“刚需”买家成为引领全市二手住宅成交回暖的先锋，二手房成交量率先活跃起来的多为价格亲民、地段不偏的市区板块，譬如白云北部片区和荔湾芳村板块。这股“刚需”置业热潮一直持续至年底，而自10月份开始，改善型买家的入市心态有所增强，如进入第四季度，天河北、珠江新城等板块的中高端二手物业成交量激增，从而带动年底二手房价因成交结构出现明显增长。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，2012年广州成交二手楼的平均面积基本都是80~90平方米，郊区会稍大些，郊区的成交面积是100平方米以上，而老城区方面就略少，大约是70~80平方米左右，市中心区域成交面积更加会少一些。此外，龙斌表示，房源面积有限、总价较高是市中心二手房的特征，加上首次置业人士往往所能承担的总价是有限的，而且他们经常都会有很迫切的需求，例如教育、周边配套等，使得老城区的物业是最适合的选择。不过，在二次购房的人群中，其购房面积方面也有较大转变，目前楼市限购政策下，一个广州家庭最多只能拥有两套物业，要想换大一点房屋，必须要把原来一套物业放售，腾出名额之后，再置业另一套。龙斌表示，2012年限购政策对改善型人士，包括少部分有实力的首次置业者，或多或少产生一定影响，过往置业计划会采用逐步实现的方式，从小物业一步一步置换为大物业，但自从限购政策出台，很多已经拥有一套物业的置业者只有一次机会了，故此，很多置业者购房出现“一步到位”的倾向，有能力支付的购置物业户型会尽量大些，这个特征在改善型人群里表现非常明显。

　　除此之外，在选择购房的区域上，尤其以市中心较为热门，龙斌表示，二手房有一大特点，就是往往一手盘源少的地方，二手房成交比较活跃，而一手楼集中的地方，二手房就起到补充作用，广州一手绝大部分供应量都集中在外围区域，基本上大约60%~70%的供应量都在外围，而市内六区估计有30%~40%左右，所以，二手房成交热门区域会以广州市六区为主。据合富置业数据显示，经过2011年和2012年近两年来市场对政策负面效应的消化，买家、业主、房地产相关机构等各方的后市逐渐明晰向好。“十八大”后，买家的信心明显恢复，购房意愿增加，交投节奏较以往有所加快，“相中即入”的买家有所增加。

　　2013年楼市展望：

　　依旧是稳中有升

　　合富置业龙斌表示，“稳中有升”这个态势估计是2013年二手楼市形态，预计楼价不会大幅度上升，不过，楼价下调或者打折幅度比较大的机会也越来越少，如果市民真的有购房需要，需求比较迫切，同时有一定经济实力的话，首次置业、换房的需求客户不妨去找一些合适的物业。

　　此外，2013年预计各地首要抓经济，搞发展，那么房地产应该能受惠，加上房地产是个重要部分，故此，楼市应该还会属于稳定的状态。现在市区楼盘越来越少，前段时间拍地，价格都非常理想，明显市区的土地稀缺，价值越来越突出，如果市民选择购置市区优质物业，应该不用太担心保值问题。

　　二手房集团广州总经理陈大椿表示，从各种信号来看，2013年楼市调控基本已定调在“平稳”二字上。预计2013年不会出台更严厉的调控，较大可能是继续坚持现有调控，出现“大动作”的可能性不大，若调整应该多数是让市场健康平稳发展为目的的微调。

　　陈大椿认为，2013年二手楼市预计成交量会放大，楼价稳中有升。原因是许多业主目前已经把房产看成是长线投资的手段，楼价平稳上扬也让他们更坚定“有好价钱才卖房”的心理。再则，2012年积累一年的购房需求较大。买家心态有所转变，“十八大”后他们看到政策调整不会有大动作，入市积极，所以预计2013年楼市量价都会出现上涨。

　　本报监控30大二手屋苑 祈福新村涨幅最劲

　　祈福新村：

　　成交价格起伏大 全因新旧区存价差

　　据市内三大中介行成交数据显示，祈福新村2012年全年成交均价涨幅领跑全市，高达17.03%。中原地产祈福新村分行营业经理詹朝民表示，该小区全年成交价波动较大，很大程度是因为成交物业的结构性差异所致。祈福新村旧区与新区之间的价格也存在较大的差距。随着市场回暖和成交行情的活跃，2012年以来该楼盘成交价确实出现一路走高的态势，目前主要以小两房和小三房最受客户的欢迎，其中以“刚需”客户占多数。业主心态仍然比较强，少有降价的可能。

　　华景新城：

　　年初降价放盘 年底已见反价

　　天河区华景新城去年成 交价格出现明显波动，增幅达14.4%。中原地产华景新城分行营业经理李惠玉指出，由于2011年底到2012年初市场行情的持续“冰封”，许多对市场失去信心的业主急于出售，放盘价普遍较低。合富置业华景豪门分行主管曹明表示，让华景新城二手成交均价拉升的原因，一是业主放盘量少，客户需求大，业主都会调升放盘价格，个别业主甚至惜售，待春节过后再放盘;二是因一手新盘推出，二手业主放盘价也跟随调整，目前该盘楼梯楼均价约1.6万~1.7万元/m2，电梯房均价大约2万~2.3万元/m2。客户方面都没有太多追价情况，基本上户型适合、价格理想都会出手。

　　李惠玉表示，目前华景新城以70多平方米的两房最受追捧，周边一手楼高价开盘也带动二手房价的上升及业主心态的增强，部分业主出现反价现象，议价幅度1%~2%。华景新城目前以“刚需”客为主，买家出手明显加快、观望周期缩短。

　　金碧花园：

　　“刚需”客占七成 一房小户型很受宠

　　从三大行公布数据看，金碧花园2012年成交均价涨幅达14%。合富置业金碧一期分行主管向阳表示，由于2012年房地产政策较平稳，而且下半年楼市比较旺，故此，金碧花园成交均价上升幅度较去年要大。

　　据中原地产金碧花园二分行高级营业经理陆飞云透露，受周边一手楼高价开盘和2013年地铁石溪站开通利好影响，金碧花园2012年二手成交价一路向上。由于处在“刚需”客为主的区域，金碧花园主要以28~50平方米左右的一房最受欢迎。目前，金碧花园“刚需”客占比约有七成，改善客约占两成，投资客仅有一成左右。业主时下的惜售情绪渐浓，即使放售也会在单价方面提升大约5%，议价空间少。

　　骏景花园：

　　改善型买家占五成 大户型受欢迎

　　中原地产骏景路二分行高级营业经理莫小萍指出，由于受国际金融城规划及未来周边地铁站开通等利好的影响，加上盘源较少，骏景花园2012年成交价格一路攀升。基于对未来升值空间的看好，骏景花园及周边楼盘的业主心态明显加强，放盘积极性较低，反价现象增多，议价空间也很小。买家方面，由于部分首次置业的刚性需求在前期得到消化，改善需求加快入市，现阶段骏景花园的客户主要以改善型客户为主，约占五成，130~140平方米左右的大户型二手房也最受欢迎。其次是首次置业的“刚需”客户，约占四成左右，而投资客仅占约一成左右。

　　锦城花园：

　　家长客撑场 下半年中小户型齐涨价

　　合富置业锦城分行主管徐颖博表示，锦城花园2012年的成交均价上升幅度比较大，特别是下半年，在限购政策持续不变的情况下，“刚需”客以及换楼客亦纷纷主动出手，特别是看重锦城花园的省一级学位的家长型人士，他们下半年的入市热情明显回升。而在需求增长速度明显加快的情况下，大部分两房及精致三房单位，在今年下半年均价提升了不少，个别楼王物业升幅更加大。

　　“首置刚需”客197万元

　　入货锦绣银湾江景物业

　　一周楼市风云榜

　　“首置刚需”客197万元

　　入货锦绣银湾江景物业

　　点评：据中原地产锦绣银湾分行高级营业经理覃官海透露，该套二手物业的业主原本在海珠区金碧花园也有住宅，这次是为了购置其他的物业，为腾出购房名额及筹措资金而将锦绣银湾物业放盘。业主自2007年购入物业后该单位一直空置，属于全新未住“次新房”。一个月前业主以197万元的价格将该套物业放盘出售。买家是首次置业的“刚需”客，主要是看中一线江景，户型方面也很合适，一看即中，采用一次性付款成交。

　　置业TIPS：中原地产覃官海表示，锦绣银湾南靠朝阳路，东临迎宾路，西面为新光快速路，北隔三枝香水道与洛溪岛相望，距离地铁三号线大石站约900米，是经由华南快速干线南部出口，连接番禺和广州中心市区的第一站。整个小区空间形态南低北高，绿化率32%，通风自然采光良好。项目占地约150亩。南面规划为高档别墅住宅，北向一线临江的规划为高层住宅。周边有银行、学校、医院、邮局、超市、会所、游乐园等完善的生活及娱乐配套。锦绣银湾目前有一套123平方米178万元的单元在售，三房两厅，南北对流，位于低层。