房地产行业受城镇化助力将会继续保持平稳的增长

2013-01-08 11:25:46 来源：英策咨询　

　　新安热线摘 2012年1-8月，房地产市场走势总体表现为持续温和复苏，成交量和房价均稳步回升，主要得益于住房信贷额度增加，同时各地方政府纷纷推出地方性鼓励住房消费的政策，加之开发商年初打折力度较大，使受抑制多时的刚性住房需求和改善型需求开始集中入市，扭转了房地产市场2011年下半年以来的萎缩局面。然而，之后房市的“金九银十”却低于预期，显示出买房需求的释放逐渐趋于平稳。从10月和11月的表现来看，住房市场成交量并未出现快速回落，表现出相对稳定的态势。

　　12月中旬召开的“中央经济工作会议”提出了2013年经济工作的主要任务，其中城镇化作为我国现代化建设的历史任务,将成为今年乃至未来一个时期经济工作的主线。新城镇化对很多产业都有拉动作用，也将给房地产行业带来较大的历史机遇。从中央对城镇化的重视程度来看，未来城镇化的发展很可能会进一步提速，这对于房地产业具有巨大的拉动作用。

　　行业数据分析

　　(一)全国商品房销售面积和销售金额

　　据国家统计局数据显示，2012年11月末全国商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米;其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。1-11月份，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%;其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。同期，全国实现商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点;其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。

　　继10月销售回暖之后，11月楼市需求一反常态继续旺盛，在调控政策没有放松的前提下，楼市成交量屡创新高，一方面反映了市场旺盛的需求，另一方面也反映了市场预期已有所改变。展望2013年，全国商品房销售面积应该能够继续保持平稳增长的态势。

　　(二)全国商品房价格

　　国家统计局12月18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，环比价格上涨的城市中涨幅均未超过1.0%。与去年同期相比，70个大中城市中住房价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0%，涨幅比10月份回落的城市有1个。总体来看，城市房价呈稳中有升态势。

　　(三)全国房地产开发投资额

　　据国家统计局数据显示，2012年1-11月份全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资44606亿元，同比增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。可以看出，近期房地产开发投资增速开始触底回升。从更长的时间看，房地产对经济的拉动作用将会逐步弱化，这也符合政府转变经济增长方式的战略规划。

　　(四)新开工面积和竣工面积

　　据国家统计局数据显示，1-11月份房地产开发施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平;其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点;其中，住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点;其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%。随着销售和投资增速企稳反弹，新开工面积和施工面积也将进一步跟随触底回升。

　　(六)行业资金来源增速

　　据国家统计局数据显示，1-11月份房地产企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点;其中，国内贷款13208亿元，同比增长16.1%;利用外资371亿元，下降51.5%;自筹资金35374亿元，增长13.8%;其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%;个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。2012年，房地产开发投资资金来源增速触底回升迹象逐渐明朗，主要原因是开发贷的放宽，加之个人按揭贷款以及商品房销售回暖带动的定金和预付款。

　　(五)土地购置面积和土地成交价款

　　据国家统计局数据显示，1-11月份房地产开发商土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点;土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。本年土地购置面积和土地成交价款继续回落，但降幅开始收窄，地价则持续回升。从平均成交土地价格来看，土地价格连续7个月上涨。10月份以来，地方政府开始集中推地，开发商也为了补库存而积极入市拿地。由于土地价格较为坚挺，也意味着开发商的购地成本居高不下，未来房价面临较大的上涨压力。

　　(七)国房景气指数

　　在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下，2012年以来“国房景气指数”持续处于下行通道，10月份有所企稳。国家统计局发布的数据显示，11月份房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.71，比上月提高1.15点。

　　(八)土地市场

　　2012年12月4日，中国指数研究院发布了1-11月中国300城市土地市场交易情况，显示土地成交量继续回落，交易价格与溢价率均同比上升。四季度以来，一线房企加快拿地速度，重点城市土地成交回暖。受优质地块接连入市和开发商资金压力减轻双重利好推动，11月重点城市土地与住宅用地价格均在高位运行，溢价率也稳步攀升。

　　数据显示，11月全国300个城市共推出土地3949宗，合计面积15513万平方米，环比增加7%，同比减少0.2%;1-11月全国300个城市住宅用地单月推出量仅10、11月高于去年同期。受全年供地计划影响，四季度住宅用地供应量将明显增加。11月份，全国300个城市共成交土地1731宗，成交面积7039万平方米，环比减少37%，同比减少24%。1-11月，全国300个城市住宅用地单月成交量仅2、10月高于去年同期，市场走势较平稳;年末更多优质地块陆续入市，市场将持续活跃。

　　(八)行业公司盈利状况

　　据WIND数据统计，上市房企(按申万标准分类)三季报披露营业收入合计2931.8亿元，同比增长19.99%;净利润354.2亿元，同比增长5.81%。其中，龙头企业招保万金表现好于行业平均水平。2012年销量的回升为上市公司带来丰富的已售未结资源，刺激了业绩的进一步释放。受靓丽业绩鼓舞，大型房地产企业第三季度在土地市场上频频出手，土地储备得到极大扩充。总体来看，预计2012年上市公司年报表现值得期待，利润增速有望进一步提升。

　　(九)行业估值

　　据英策估值网的行业估值数据显示，截止12月31日，预计房地产业的平均市盈率估值为15.88倍。