新安热线摘 最近一段时间，记者在调查贵阳二手房市场发现，随着二手房交易成交下跌，各家中介也使出浑身解数，相继推出自家的报价系统吸引买卖双方。但由于目前贵阳二手房评估系统“各自为政”，缺乏统一权威的评估标准，常常导致同一套房在各报价平台之间差价达数十万元。

　　■ 三家中介三个评估价，价差十几万元，谁更靠谱?

　　家住在宝山南路盛世花城小区的吴玉，打算在春节前将自家一套两居室拿到中介挂牌出售。“我身边不少同事都是使用中介公司的评估系统来了解到自家房产的市场价格，”吴玉告诉记者，但当她将自己目前居住的建筑面积79平方米、南北通透的两居室拿到位于小十字房地产大厦多家中介公司进行评估，得到的评估结果却令人咋舌：三家中介分别为67.1万元、83万元和58.9万元。“同一套房子的价差竟然是十几万元，到底该信谁?”

　　对于中介与二手房评估公司两大类评估系统的反差表现，福泰房产业务经历黎宣透露，目前贵阳中介公司所使用的房价评估系统基本采用的都是“比较法”计算模型，即了解业主房源信息后，中介会寻找与这套房子地段、面积、周边环境等相似的相似的“靶子”房源进行对比。

　　“在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多中介评估系统在计算价格时都会失准的。”黎宣表示，即便是在房源方面占得先机的大型中介公司，其价格评估也未必很准确。如去年贵阳市月均成交二手房200套，即便是大型中介公司，最多也只能占据30%左右的市场份额。而现在贵阳全市在售的二手房小区接近500个，中介公司的评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案“找补”，评估价格自然难保准确。

　　■ 贵阳房地产协会：各方认可的房地产评估有两种计算方法

　　据幸福树房产相关负责人告诉记者，在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于中介公司提供的10余种评估方法。“网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。”该负责人说。

　　据贵阳房地产协会有关人士介绍，现阶段，各方认可的房地产评估主要采用两种方式综合计算房屋价值，一种是贵阳市地税局启动的二手房价格评估系统，即是据其对贵阳的各个片区进行了详细的调查，每一栋居民楼的位置、构成等进行实地了解后，再录入了省内一级资质的房地产评估机构对各区域二手房成交的市场价格评估值，最后通过评估系统自动计算得出评估价格;另一种利用房屋重置成本计算，即是将土地、建安成本等要素纳入评估范围，最后估算一个价格。

　　业主无论是卖房时缴纳相关税费还是用房屋抵押贷款，评估人员都会采用“就低不就高”的原则，将通过上述两种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。“如果购房人据此申请贷款，可以降低金融机构的风险，而其他各类‘评估价格’均不具备这样的效力，只能用作决策参考。”