新安热线摘 近日，记者走访我市多家二手房中介公司了解到，二手房买卖多是个人与个人之间的交易，除了房屋本身的质量要把关以外，购房者还应注意一些细节问题，以免买房留后患。

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　　交房前清算费用

　　避免付冤枉钱

　　赵先生刚刚买了一套二居室的二手房，搬进去不到1个月，就收到物业催缴物业费的通知。原来，这套房子在过户前已经欠缴近2年的物业费，共计5800多元。采访中记者了解到，在买二手房过程中，不少人有类似的经历。他们在购房后几个月，才发现原业主拖欠了几千元的物业管理费，然而，却联系不上原业主，房款又已全部支付给原业主，所以只能“哑巴吃黄连”，自己承担拖欠费用。

　　在买二手房过程中，购房者往往只留意价格、产权等大问题，而忽略了一些小细节，比如水电费、物业管理费、电话费是否已结清等，然而，这些往往成为二手房交易中常见的纠纷。为了避免产生不必要的纠纷，业内人士提醒要买二手房的业主在费用清算方面要多留心，应留意水电气及物业费用的结清和更名问题，如果有欠费，买家可要求卖家补缴。

　　口头承诺不靠谱

　　完善书面合同更安全

　　在二手房交易过程中，业主或中介为了能尽早脱手，有时会设立口头约定以增加房屋“卖点”，或者满口答应购房者提出的一些附带要求，甚至许诺很多好处，促成快速签订购房合同。由于购房者盲目信任和粗心，往往会仅听对方口头承诺就签订合同，但口头许诺不一定都兑现。

　　业内人士表示，“口头承诺”不仅不能保障买卖双方的权益，反而弱化了消费者的风险意识。为防止买卖双方在二手房交易中频频“变脸”，业内人士建议购房者在买卖房屋时，应尽量选择专业性较强的品牌中介，并通过正式程序来签订买卖合同。在签约过程中，购房者应将额外增加的约定和违约责任写进书面合同，并认真审查，反复研究，最终签订“三方约”，以增加自我权益保护的砝码。

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　　户口纠纷多

　　最好约定户口迁移条款

　　二手房常见的另一个纠纷问题是户口。买卖双方的交易流程已全部走完，新业主也拿到了新的产权证明，但新业主在办理户口迁入时才发现，出售方或其同住人的户口并未全部从房屋中迁出，以致新业主的户口无法迁入。

　　业内人士提醒，应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如原业主有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意以下三点：一、应要求原业主在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后;二、预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款，待原业主将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果原业主没有按照合同约定期限迁移所有的户口，原业主应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，新业主可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向原业主进行追偿;三、如原业主提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，新业主则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定原业主拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的房款以及约定较高的违约金，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束原业主按时将户口迁出，从而不影响新业主迁户口等权益。

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　　房源真实与否

　　买房前要考察清楚

　　购房者在购房的过程中，不应只关注价格，还应考虑房源是否是真实的，是否是允许买卖等问题。

　　业内人士提醒，购房者应明确产权所有人，买房前要核对对方的房屋产权证和身份证，确认对方是否具有产权。如果无产权，则千万不能购买。同时，明确产权共有人是否同意出售，二手房多为夫妻或家庭的共有财产，购买时需得到产权共有人的同意出售声明，方可购买。还应该关注司法机关是否查封，对于被司法机关保全或查封的房屋，千万不能够购买。此外，尤为需要注意的是，房源是否符合转让条件。如遇到经济适用房，应考察清楚。经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房者向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

　　消费

　　提醒

　　房屋装修不找“游击队” 拒绝“霸王条款”

　　日前，西岗消协投诉统计数字表明，房屋装修依然是投诉的热点。针对当前家庭装修市场上存在的合同陷阱、偷工减料等乱象，西岗消协提醒广大消费者进行家装时要注意以下四个问题：

　　一、慎选装修公司。要选择有装修资质和营业执照的装修公司。证照齐全的正规装修公司装修质量能相对得到保证。而“家装游击队”无资质、无执照、无固定营业场所，管理混乱，多是一锤子买卖，出了问题也难以找到投诉对象。

　　二、认真研究装修合同。签合同前，要仔细审核条款，对材料、工期、施工安全、验收、付款方式、违约责任等条款要做出明确规定。合同中应特别注明结算时“以实际发生量为准”，避免造成浪费。要详细查看预算是否与图纸相符，要留心其付款方式、材料品牌等不平等条款，防止落入合同陷阱，当遇见排除消费者合法权益的“霸王条款”可向工商部门举报。

　　三、严把材料选购关。选购装饰装修材料时，要选择正规企业的合格产品，仔细查看包装和标签内容，并向商家索要产品质量证明。对于委托装修公司购买的材料，要按合同约定认真核对材料的品名、品牌、质量等级、数量等，把好材料质量关。

　　四、守好装修验收关。有条件的话应委托有资质的检测机构对工程进行验收，以明确装修是否达到相关规定的标准，及室内空气质量是否合格等。要向销售商、装修商索要发票。发票中注明材料品种、等级保质承诺等，避免出现问题时，商家推诿责任。