新安热线摘 每个新年都有一个老生常谈的话题：今年该不该买房?但2013年还多了一个话题：今年该不该卖房?

　　这个话题是经济学家谢国忠挑起的。谢国忠最近说： “千万别买房，有空房赶快卖掉。”

　　谢国忠在经济界有 “空军一号”之称，听信他话没买房的人早悔青了肠子，但这次，他的话却没有招来一片骂声，相反，不仅一些投资者，连一些专业的理财师，也承认他的话有一定的道理。

　　卖房人算——房价不可能年涨10%

　　家住新华路的许女士是个炒房客，上个星期，她把位于莘庄南广场地区的一套两室两厅挂牌310万元出售。 “其实在2011年初就应该卖掉了，等于损失了70万元。”

　　许女士的账是这样算的： “2011年初，这套房子可以卖330万元，现在挂牌310万元中介还觉得有点高，等于损失了20万元。 2011年初如果卖掉房子，就算拿300万元买信托理财产品，年化收益率在10%左右，至今收益就是60万元。而房子一直捂到现在，每月出租的租金只有5000元，扣掉中介费空置期， 2年收益不过10万元，一出一进，不是损失70万元么?”许女士还有一个观点，这两年来，房价基本没涨，当物价都在涨而房价不涨，不就是贬值么?因此，谢国忠的话深得她心，她决定把这套房子卖掉，转而投资信托理财。哪怕信托理财年化收益率8%， 300万元投资一年收益也有24万元，不算复利， 5年就是120万元。而这套房子捂在手里，未来5年，房价可能再涨120万元吗?

　　让许女士坚定信心要卖房的还有一个因素，即房产税。房产税扩容的脚步越来越近，许女士家有5套房，如果存量房要征房产税的话，这套房可能无论如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%税率征，一年就是1万多元;如果按照有些专家提议的1.5%税率征，这套房的房产税要高达四五万多元，等于出租收入腰斩。而且如果等到房产税出来后再卖，很可能出现卖房潮，房价大跌，到时损失更大。

　　家住静安区的李先生很庆幸自己在2010年末以500万元的高价卖掉了一套别墅，他拿这笔钱购买了信托理财产品，平均年化收益率在10%以上，两年来已经获益100多万元。他认为谢国忠说得对，未来的独生子女都要继承父母几套房，住都住不过来，房价肯定会下跌，到时候别墅房因为总价高更难卖得出去，即使现在，别墅房也涨不大动，不可能一年涨10%的。当时出手的决定非常正确，卖在了高点，保住了胜利成果，赚取了高额利润。

　　据都市路上一家房产中介公司的员工介绍，像许女士李先生这样的业主已经遇到多个。尤其是家有空房在3套以上的业主，类似的担心更多。贵都路上一个别墅小区建成已经10年，小区内有将近10套别墅一直都是不装修空关，没有房产税时，这些业主根本不在乎一年几千元的物业费，安心等待房价从买进时的4000元/平方米升值到如今2.3万元/平方米。但最近有四五个业主前来挂牌，担心万一开征存量房房产税，每年的房产税额就将缴纳四五万元，如果房价涨幅不能超过税额，那再持房产就变成亏本的买卖了。

　　理财师看——卖不卖房看城市

　　光大银行私人银行上海中心副总经理赵志敏认为：谢国忠的话有一定道理，但也不能一概而论，卖不卖空房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有几套房。

　　“在北京、上海、广州和深圳这些一线城市，不必急于卖出。”赵志敏认为，上海、北京、广州、深圳这些一线城市是人口集聚地，刚需始终存在，因此房价下跌空间很小。对于持房人来说，房子在手有几个好处，一是房产打理相对比较方便和省力，如果找到一个好的租客，房租可以一年一签，平时基本不用再费时费力。相比之下，如果投资股市、贵金属和理财产品，则需要时时关注相关信息并进行研究，要投入相当大的心力和时间。二是房子可用于养老，每月出租有固定的现金流进入，可以弥补退休后收入的减少。目前市区地段较好的一室户的租金有2000元左右，二室一厅可以租到四千多元，对于老年人而言，每月多这笔钱，生活可以宽裕很多，基本可以保持退休前的生活水平。相反如果卖出房子，手里拿着上百万元甚至数百万元的现金，如果找不到好的投资渠道，则资金有贬值的风险。

　　对于一些持房者打算卖房买信托产品的想法，赵志敏认为应该把目光放长远。目前来看信托理财收益还不错，但3年后、 5年后信托理财年化收益率还能保持目前的 8%以上吗?难说。中央经济工作会议提出要降低融资成本，理财产品的收益率可能下行，信托产品可能难以再保持目前的高收益率。同时，虽然目前尚有刚性兑付的行业自律，但信托产品井喷，良莠不齐，已经显示这个行业的道德风险在提高，这也是投资者不能不考虑到的。为此，赵志敏认为，除非出台非常大的利空政策，如高额的房产税，税率之高超过租金收入，否则一线城市的投资者不要急于卖房。

　　但赵志敏建议一线城市持有多套房甚至十几套房但现金流紧张的投资者可考虑卖房，她认为持有两三套空房已经足以应对今后的养老、医疗、旅游等重大开销了。

　　但对于三四线城市的投资者，赵志敏则认为可以考虑谢国忠的意见卖房。从目前的情况和数据看，三四线城市房子空置率提高，可能多年后都不能消化完。持有这些城市的房子，涨无望跌可能，投资价值不大。

　　业内人说——房产再持10年无忧

　　宋先生是一家房地产报刊的资深记者，研究房市已经10多年，谈起谢国忠的话，他断然说：谢国忠又要来忽悠了，卖不卖房要辩证分析，一线城市谁轻信他的话谁上当。

　　说起房价，宋先生认为北京上海这些一线城市的房价难跌： “物价在涨，菜价在涨，人工在涨，地价不跌，凭什么房价会跌呢?这可能吗?”宋先生介绍说，业界有共识的是，房地产黄金期已经结束，现在进入房地产白银期，从长远来看，房地产依然具有保值和升值的特性，还会呈螺旋式上升。就算出台房产税，也不用太过担心，房产税同房价涨跌没有关系，难以对房价起到明显的抑制作用，目前上海的房产税率在0.4%-0.6%，相比房价的涨幅，实在是 “意思意思”。

　　在去年6月时，记者曾经采访过宋先生，当时他断言： “过10年来看，现在的房价可能都是洼地。”本轮房价调控至今，虽说不能肯定房价触底，但可以说已经到了底部区域， 2013年-2015年房地产可能会产生一波比较强劲的反弹，这波反弹过后，房价将进入基本平稳期，虽然没有大跌的可能，但也再无暴涨的机会，那时将不宜大量投资房产。

　　宋先生认为，去年下半年以来都是买房最好的时机，当前还是房价的稳定期，因此改善型的人应该卖房，然后再买房，一般不会吃亏。