新安热线摘   2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。

　　9日下午，世联地产首席技术官黎振伟作为嘉宾主持，开启了主题为"回暖的房地产市场之辩"的年度讨论。

　　金地(集团)股份有限公司董办总经理许亚峰、东方银座集团中国有限公司董事副总裁钟帆飞、广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕、兰德咨询(中国)有限公司董事长宋延庆、广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟、合富辉煌集团首席市场分析师龙斌先生参与对话。

　　以下为该场对话的现场实录：

　　黎振伟：

　　这场对话嘉宾都是从企业来的，有做开发的、有做咨询的、有做设计的，我们还是回到我们自己该怎么做。谈到市场，回暖已经不容置疑，问题是我们如何解构这个回暖，如何研判回暖。

　　还有一个问题，如何去计划下一个冷来的时候，怎么样去抓住这个暖?同时我们在冷的时候能够有所计划。

　　当市场冷的时候，我们困惑怎么去降价卖房子，当市场暖的时候，我们困惑怎么买土地。先讲研判，研判错了，我们的决策就麻烦了。第一个问题，我们不要简单说冷还是暖，而是如何解构这个问题，我们怎么看这次的暖?

　　许亚峰：

　　2012年基本上可以划一个句号，现在各个公司很多销售数据都已经可以看到，从我个人来看，我更多地把市场叫做回归健康。2012年从3月份，我们说这是一个小阳春，到年底我们说这是一个暖冬。从年初到年底，整个市场是一个刚需的首置首改市场，这个市场需求是一个真正居住的需求，是一个理性的回归、健康的回归。

　　我个人还是比较看好刚需的市场前景，2013年会是一个相对供需两旺的市场，从几个方面来看。

　　第一，真实的居住需求仍然是一个非常坚实的需求，包括"十八大"以后的城镇化，这种需求还会持续相当长一段时间。

　　第二，整个2012年很多开发商包括一些上市公司在去存货方面已经做得非常好，现在面临的反而是又继续补充土地储备，很多公司都是信心满满，有很多土地储备来应对2013年市场，我认为是一个相对平稳、供需两旺的市场。

　　第三，房地产企业还要保持一个理性的态度，最近有一些局部发热的状况。这个时候还要保持一个正常的心态、理性的心态，因为我们面对市场是真正的客户居住需求，所以相对平稳的一个心态比较重要。

　　黎振伟：

　　第一，刚需，真实的需求;第二，整体供需平衡;第三，这次回暖不是泡沫，所以还是要理性对待回暖。下面的嘉宾来自华誉景观张总，作为一个设计公司，这么多客户找你们，从回暖里面找到有什么好的地方，同时有什么值得开发商注意的地方?

　　张明燕：

　　这个回暖从我们的体会，不是一个预测和估计，而是一个事实，就是春江水暖鸭先知，设计行业尤其是景观行业对这个非常敏感。

　　从我们现在服务的招商、保利、万科、金地、富力、中海这些高端企业来讲，争夺优质开发商的行为非常明显，最近甚至遇到一个集团有四个项目找我们，然后我们又不可能同时签这么多约，就是想优先跟我们签约，以保证他们项目及时推进的现象。从这些项目可以"一斑窥全豹"，房地产回暖已经是不争的事实。

　　第二，回暖的量应该包括两个部分：第一部分，被压抑的需求，报复性反弹。第二部分，刚性的需求。我对开发商建议，正确估计第二部分比例，然后把第一部分数字在未来规划里能够适当打一个折扣去做下一个阶段，包括拿地、销售额的制定。这是我对于销售的一个看法。

　　第三，关于地产，我觉得还有两个视角。民生和政治的因素就决定了房价不会过热，但是经济的需求又不会过冷，这两个因素之间去平衡。

　　第四，我认为未来房地产就是三个关键词：控房价、稳增长、城镇化。房地产过热就是政治受不了，房地产过冷经济受不了，所以黄金时代过去了，健康时代来临了，这就是我对未来房地产的看法。

　　黎振伟：

　　越是旺的时候，越需要认真把好关，越需要把项目做好，否则的话，您过了这一关就难过下一关了，也希望开发商理解我们做服务的机构，我们质量第一。下面嘉宾来自东方银座总裁钟总。钟总公司很特别，不仅是开发商，还有酒店、物业管理等等。作为一个综合开发企业怎么面对这个回暖、怎么把握?

　　钟帆飞：

　　其实我觉得现在这个回暖是地产的一个回归，应该说是之前限购把大家刚需压住了，现在老百姓确实有需求，而消费最大的量应该是买房子、住房子。

　　在股票跌又面临通胀的基础上，老百姓总要有一个资金消费的窗口，现在刚好又有微调，对房地产回暖起了很大的推动作用。

　　我们做房地产真的经历了严冬，2012年初来看楼的很多，但是买楼的不多，如果一天能卖一两套房就很不错了，但是到了3月份就开始发现已经有小阳春了，最明显的我们在东莞的一个楼盘，是东方银座城市综合体，开盘当天正是端午节，当时我们跟代理公司都担心今天是节日，刚好又是广东人最讲究的，就担心老百姓会不来，但是我们刚门开，已经很多人过来了。我们当天推出去的楼盘，很快在上午就卖掉80%多。

　　另外一个事例，我们在沈阳盘锦的东方银座综合体，这个综合体建筑面积很大，20多万平米，里面有地产、酒店、高端物业、休闲、娱乐为一体，当时我们推出来是500多套房子，推出去前一天晚上就开始有人在排队，到了第二天上午就已经有600、700人。这是去年中秋的事情。当天也是销售了好几百套，也达到80%以上。

　　所以我觉得现在说的回暖，其实也是老百姓的需求压抑太久了。政府要调控，在调控过程中，开发商肯定跟政府同步走。