新安热线摘 新年各地楼市在短暂的小长假休整之后，商品住宅成交量继续放大。从前一周的全国主要城市来看，北京商品住宅成交面积36.8万平方米，环比50%;上海成交面积41.6万平方米，环比55%;深圳成交面积12.6万平方米，环比65%;杭州成交面积10.9万平方米，环比18%等。

　　就各地楼市成交向好，多家机构在近期发布房地产行业2013年投资策略普遍认为，行业基本面在宏观经济弱复苏背景下有望继续温和改善。复苏后的增长可期去年房地产市场在多方博弈下，房地产行业走出了一波从先抑后扬到量价齐升的行情，资本市场上地产股超额收益明显。

　　展望2013年，中信建投认为，市场会在复苏后维持较平稳的增长状态，预计全年全国商品房销售总量增速在8%左右，预计2013年新开工面积将会达到19亿平米，同比增长7%，其中保障房2.5亿平米，年施工面积达到67.54亿平米，增长18%，房地产总投资额为8.75万亿，增长21%。

　　国信期货也认为，市场目前一致预期2013年宏观经济是弱复苏，在此背景下，预计2013年行业基本面将延续温和改善趋势，预计新建商品房销售面积增速5-8%，销售额10-13%，新开工面积同增2-3%，房地产投资同增16-17%。限购下的区域分化政策博弈的局面将会延续，使得限购下的区域分化。

　　中信建投认为，短期来看，房地产调控政策的隐忧已悄然出现。一季度宽松的货币政策，会使信贷总量维持目前的增长状态，预计一季度成交量将会继续好转;二季度，成交持续上涨将给房价带来较大的压力，政策的预期对于市场走势将起到决定性作用。

　　长期来讲，能否解决房价与政策之间的矛盾，依旧取决于政府的税制改革和住房双轨制政策的具体实施方案。去年以来的限购限贷政策，对行业产生了深远的影响，限购区域和非限购区域房地产市场已显现不同的特点。

　　对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求变化;而对于非限购区域，影响区域市场表现的主要是当地购房者对未来宏观经济和房价上升空间的预期。房地产市场正在出现更加显著的区域性分化。受益于新型城镇化新型城镇化最重要的涵义，在于解决城镇化过程中所面临的问题，一方面是大城市的“城市病”，另一方面是小城镇发展中出现了土地浪费、产业支撑不强等问题。

　　新政策包括科学制定土地规划、合理布局城市，走资源节约、环境友好、交通顺畅、以人为本的可持续发展路径。解决城市病的同时，强化产业支撑，统筹城乡的发展。太平洋[5.78 -0.34% 资金 研报]证券认为，受益于新型城镇化、经济转型服务业升级、住宅限购对于投资的挤出等，继续看好商业地产。

　　我们理解的新型城镇化，并不是简单的农村人口城镇居民化以及增加城市基础设施建设等，而更注重农民市民化后的消费升级，因此商业地产将在新型城镇化中扮演更重要的角色。另外，由于限购政策仍难以退出，被大量挤出的投资需求继而转向不限购的办公楼、商铺等，比如，去年火爆热销的SOHO类产品。