新安热线摘    北京二手房成交量大幅上涨所产生的影响，终于波及到了新房市场。《中国经营报》记者调查发现，尽管2013年1月以来，新房成交量总体呈现微跌态势，但单价4万元以上的高档住宅市场，近期回升明显。

　　4万元是北京房地产市场划分高档住宅和普通住房的标准线所在。北京市房地产交易网的网签数据显示，2013年1月14日~20日，北京新建商品住房网签2542套，环比上一周下跌近30%。但记者综合网签数据和实地走访发现，包括万科、瑞安、保利等大型品牌房地产开发企业开发的4万元以上的高档住宅楼盘，同期成交量均有不同幅度的提升，二手房成交构成的置换需求，成为高档住房成交上涨的主要动力之一。

　　在目前正在召开的北京市人民代表大会上，北京市委书记郭金龙强调，要主动调控房地产市场，确保中央各项调控政策的落实。而一项被视作“与民生无关”的高档住房市场，将面对怎样的政府态度，对于房企和政府而言，都是一道并不容易作答的命题。

　　　　二手房“预热”

　　“从2012年年底开始一直持续到现在的二手房市场成交量持续升温，在很大程度上，出乎我们的意料。”我爱我家副总裁胡景晖向记者表示，因为在传统意义上，从11月开始，应该是二手房市场的“淡季”，而一直以来厉行的房地产调控，更应该加剧淡季的“冷清”。

　　然而，事实并非如此。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2013年1月7日~20日，北京二手住宅网上签约总量为8625套。我爱我家基于这一数据的统计比对显示，同期二手住宅成交量同比2012年增幅高达469%。

　　21世纪不动产相关负责人告诉记者，该公司监测北京万年花城、远洋山水等区域二手房门店的交易价格情况显示，这几个大型住宅社区的二手住房挂牌价和成交价均有相近的涨幅，额度约在300~500元/平方米。该公司门店经理称，有部分客户携带大额现金看房，但本报记者对此说法未能证实。

　　记者了解到，二手房价格出现上涨的万年花城、远洋山水等大型居住项目，均在2004~2006年前后开始对外发售，其主力房源均属于2007、2009两个北京房地产价格普遍上涨周期之前的产品，因此，业主获利区间较大。

　　“挂牌价是新房买入时的两倍以上是比较正常的情况，个别户型较好的业主，也有以买入价近3倍挂牌的，成交价格情况一般在挂牌价的基础上减去10%左右，应该说这些业主的获利是比较丰厚的，他们卖房子很大一个诉求是要换更大或者档次更高的居所。”远洋山水项目一位中介门店的销售人员告诉记者。

　　　　高档房逆袭

　　业内人士告诉记者，从2005年开始，北京一、二手住房市场的成交和价格情况，总会呈现出“联动变化”的态势，即二手房市场成交量的增长之后1~2个月，新房市场的成交量将会呈现近似比例的上涨。不过，从总量上看，这一“惯例”在2013年1月被打破。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2013年1月14～20日，北京全市新建商品住宅网签总量为2542套;而2013年1月7日～13日，全市新房网签量3632套，两组数据对比，网签量环比下跌约30%。

　　胡景晖表示，2012年楼市交易量的回暖，使得各大开发商任务基本完成，甚至超额完成年度销售计划，一方面，春节前再推新盘的动力不足，另一方面，在目前市场前景看好的情况下，开发商降价促销的可能性不大，春节前新房成交量还将进一步回落。

　　然而，在新房成交量总体回落的情况，记者通过走访调查并结合网签数据却发现，万科、保利、瑞安、中化方兴等开发的4万元以上的高档住宅项目，成交量却并未下滑，甚至部分项目出现逆势增长的态势。

　　瑞安君汇项目销售负责人告诉记者，从2012年11月中旬开始，该项目的成交量就开始逐渐上升。目前累计销售额已达13亿元，瑞安君汇项目是香港上市公司瑞安集团在北京东三环开发的高档住宅项目，目前销售均价高达8~10万元/平方米。

　　“实际豪宅市场由于客户群相对窄众，客户更加注重产品本身，受外界市场波动影响较小，因此，一直以来豪宅市场的行情相对普通住宅市场都显得更平稳。项目自2011年12月份开盘，从去年整年的成交情况来看，波动都不算大。”上述负责人称。

　　与瑞安君汇项目类似的是，由昔日“地王”广渠路15号地开发而来的金茂府项目，目前已经基本完成销售，其开发商中化方兴正在研究剩余房源的定价。截至本报记者发稿时，该项目的成交均价在6万元/平方米。

　　　　梯级置换“初成”

　　在部分高档住房完成成交量的“逆袭”之时，北京仍然执行着有史以来最为严厉的限购政策。在北京市人民代表大会召开期间，北京市委书记郭金龙明确表示，北京将主动调控房地产市场，确保中央房地产调控的各项政策得到严格落实。

　　“由于限购政策的严格执行，在一定程度上，从侧面推动了住房消费的梯级化。”北京四方联达房地产公司总经理杨少锋表示。由于限购政策对非本地户籍居民进行了严格限制，对本地居民的住房保有量也做出了严格限制，因此，“要买新房，必须卖旧房”。

　　中化方兴、北京万科等企业的销售负责人告诉记者，在金茂府、大都汇、如园等售价较高的高档住宅项目中，在具体的销售过程中，确实存在大量置换和改善型的需求，部分高档项目中约40%以上的购房者，在签约购买本项目前，有过“卖房”的记录，只是距离、时间长短问题。

　　正因为一、二手房市场之间梯级置换模式的初步形成，导致客户对于高档住房的品质要求大幅度提升。“无论是房企还是项目都要顺应宏观调控政策，以产品力赢得市场。”瑞安君汇项目总经理麦志昌表示，为了满足客户对于品质的需求，该项目在大堂、园林等方面均按照香港标准进行设计施工。

　　“梯级置换的形成，对于整个房地产市场保持稳定，是有很大好处的，通过置换，可以增加房源的流通总量，从而稳定整体房地产市场的预期，并且使经济实力较好的人完成住房条件的升级换代，他们腾退出的二手住宅又可以满足初次置业者的需求。”杨少峰表示。

　　不过，面对相对“小众”的高档住宅市场的逆势上扬，政府将如何对待，将是一道复杂的命题。