新安热线摘    2012年常州楼市不平凡的一年，度过两年寒冬之后，终于迎来暖冬，回首2012年，楼市暖冬主要得益于各房企积极响应楼市调控政策，转变营销思路和调整产品路线，最终以量服人。

　　主要外围因素：营销招数不断演变 促成交

　　据统计显示，2012年常州市区商品房成交62093套，同比去年上涨28.92%，也是近三年来销量最高的一年，成交量的背后各楼盘的营销招数功不可没。有明星营销、微电影营销、电商营销、公益营销等等，在2012的房地产市场上演绎的风生水起。

　　到了2012年年末，市场上又出现了不同程度的打折优惠活动，间接拉低房源总价，有买房送厨房、买房送车、还有买房送首付等等，优惠幅度层层递进，更出现楼盘间的“互掐”，你优惠3万，我优惠5万等等，一系列自我包装之后，2012年常州市区商品房销量在全省位居第三，仅次于南京、苏州。

　　主要内部因素：大户型改小精装修“扒皮” 利润减小

　　与外围营销招数相配套的是内部产品结构的调整。由于楼市调控的严厉施压，政府又通过公积金优惠、存款准备金率下调等鼓励刚需买房，2012年的楼市无疑是刚需的天下。部分房企也根据国家政策的调整在产品线路上做了相应调整，比如价格方面，户型方面都开始向刚需客户的角度倾斜。

　　价格方面，2012年均价较去年下降300元/平米左右，户型方面，据365地产家居网数据中心统计，2012年常州商品房销量中单套总价为40-60万的房源占总销量33.3% ，此类房源户型主力在90-100平之间，也是2012年最受欢迎的。

　　有业内表示，2012年外来购房者比较多，是刚需的主力军，较2011年增加了6%，而常州本地人买房降低了6%，2012年外来购房者已经占到了39%，而这些买房的外来购房者大多是从事劳动密集型产业，收入并不高的他们选择的房源大多是小户型房源，为了迎合他们的需求，有些楼盘的推量上要么选择走刚需路线，要么将打破原有的产品路线，将大户型改小户型，所以在2012年楼市中我们见到最多的楼市宣传广告是“买小室享大室”、“2+1房”等等。

　　内部产品结构调整的案例还有精装修改毛坯，精装修房原本是房地产市场未来的发展趋势，它将减少30%-40%装修材料费用，还可减少居民对住宅装修的支出，节约装修资金20%左右，但是在2012年的常州楼市中发展的并不顺利，由于楼市调控，购房者心理价位的降低，比毛坯房源价格高的精装修房源并不被购房者看好，部分房企不得已让步，将原本精装修的规划改为了毛坯，通过降低成本来降低房价，来吸引人气，也就是所谓的“降本增效”。

　　常州楼市独立评论员于岳表示，产品路线的调整，开发商的利润也在降低。举个简单的例子，将一套120平米的房源改为80平米在售，卖3套80平米房源的利润等于卖2套120平米的房源。所以楼市销量的数字很好看，但开发商的利润却薄了。

　　另外，据365地产家居网统计，2012年住宅产品销售总金额约390亿元，而销售业绩前十的项目总销售金额高达90亿，占到总销售额22.92%，这也就意味着还有120个左右的项目吸金300亿元，每个项目吸金仅2.5亿左右，刨去工人成本，材料成本，拿地成本，开发商所赚取得只是微利。

　　眼下，常州小于144平米的住宅有效库存需要消耗6.17个月，房企年度利润指标出现下滑态势，对此，不少业内人士表示，改善性住宅可能迎来“春天”，但不能忽视的是房地产行业即将迎来剧变，表现为行业集中度提升，优胜劣汰明显。因此，拼命降低成本费用和提升投资回报，将成为2013年行业发展的趋势。同时于岳也表示，2013年已经开启，而对于2013年楼市的判断业内纷纷表示“不明朗”，但从舌尖上的浪费到房姐房哥、房叔房审被曝光再到媒体频繁给二三线城市冠名“鬼城”来看，2013年楼市调控仍离不开“严厉”二字。