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楼市降本增效大减“体重”
2013-01-26 11:03:26  来源:网络

  新安热线摘    2012年常州楼市不平凡的一年,度过两年寒冬之后,终于迎来暖冬,回首2012年,楼市暖冬主要得益于各房企积极响应楼市调控政策,转变营销思路和调整产品路线,最终以量服人。

  主要外围因素:营销招数不断演变 促成交

  据统计显示,2012年常州市区商品房成交62093套,同比去年上涨28.92%,也是近三年来销量最高的一年,成交量的背后各楼盘的营销招数功不可没。有明星营销、微电影营销、电商营销、公益营销等等,在2012的房地产市场上演绎的风生水起。

  到了2012年年末,市场上又出现了不同程度的打折优惠活动,间接拉低房源总价,有买房送厨房、买房送车、还有买房送首付等等,优惠幅度层层递进,更出现楼盘间的“互掐”,你优惠3万,我优惠5万等等,一系列自我包装之后,2012年常州市区商品房销量在全省位居第三,仅次于南京、苏州。

  主要内部因素:大户型改小精装修“扒皮” 利润减小

  与外围营销招数相配套的是内部产品结构的调整。由于楼市调控的严厉施压,政府又通过公积金优惠、存款准备金率下调等鼓励刚需买房,2012年的楼市无疑是刚需的天下。部分房企也根据国家政策的调整在产品线路上做了相应调整,比如价格方面,户型方面都开始向刚需客户的角度倾斜。

  价格方面,2012年均价较去年下降300元/平米左右,户型方面,据365地产家居网数据中心统计,2012年常州商品房销量中单套总价为40-60万的房源占总销量33.3% ,此类房源户型主力在90-100平之间,也是2012年最受欢迎的。

  有业内表示,2012年外来购房者比较多,是刚需的主力军,较2011年增加了6%,而常州本地人买房降低了6%,2012年外来购房者已经占到了39%,而这些买房的外来购房者大多是从事劳动密集型产业,收入并不高的他们选择的房源大多是小户型房源,为了迎合他们的需求,有些楼盘的推量上要么选择走刚需路线,要么将打破原有的产品路线,将大户型改小户型,所以在2012年楼市中我们见到最多的楼市宣传广告是“买小室享大室”、“2+1房”等等。

  内部产品结构调整的案例还有精装修改毛坯,精装修房原本是房地产市场未来的发展趋势,它将减少30%-40%装修材料费用,还可减少居民对住宅装修的支出,节约装修资金20%左右,但是在2012年的常州楼市中发展的并不顺利,由于楼市调控,购房者心理价位的降低,比毛坯房源价格高的精装修房源并不被购房者看好,部分房企不得已让步,将原本精装修的规划改为了毛坯,通过降低成本来降低房价,来吸引人气,也就是所谓的“降本增效”。

  常州楼市独立评论员于岳表示,产品路线的调整,开发商的利润也在降低。举个简单的例子,将一套120平米的房源改为80平米在售,卖3套80平米房源的利润等于卖2套120平米的房源。所以楼市销量的数字很好看,但开发商的利润却薄了。

  另外,据365地产家居网统计,2012年住宅产品销售总金额约390亿元,而销售业绩前十的项目总销售金额高达90亿,占到总销售额22.92%,这也就意味着还有120个左右的项目吸金300亿元,每个项目吸金仅2.5亿左右,刨去工人成本,材料成本,拿地成本,开发商所赚取得只是微利。

  眼下,常州小于144平米的住宅有效库存需要消耗6.17个月,房企年度利润指标出现下滑态势,对此,不少业内人士表示,改善性住宅可能迎来“春天”,但不能忽视的是房地产行业即将迎来剧变,表现为行业集中度提升,优胜劣汰明显。因此,拼命降低成本费用和提升投资回报,将成为2013年行业发展的趋势。同时于岳也表示,2013年已经开启,而对于2013年楼市的判断业内纷纷表示“不明朗”,但从舌尖上的浪费到房姐房哥、房叔房审被曝光再到媒体频繁给二三线城市冠名“鬼城”来看,2013年楼市调控仍离不开“严厉”二字。

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