新安热线摘    1月21日，京投银泰(600683.SH)子公司北京京投置地房地产有限公司及大股东北京市基础设施投资有限公司组成联合体，以47亿元的投标价获得了北京市昌平区东小口镇地块土地使用权。

　　在该地块的投标战争中，京投联合体的报价并非是最高的。首开和保利联合体报出了48.6亿元的最高价，京投联合体以47亿元位列第二。

　　根据大智慧通讯社测算，按照该地块51.64万平的体量及2500元/平方米的行业平均建安价格，初步估算未来该项目的后续建设还需投入约13亿元的建安成本。而营收方面，按照7万平方米公租房6000元/平方米回购价格，公租房回购一项预计可带来4.2亿元收入;扣除公租房面积后的44.64万平方米建筑面积如果全部开发成可售商品房，参考目前周边在售新盘“天通公园里”17500元/平方米和“公园两栋”17000元/平方米的销售均价，保守估算可带来约76亿元销售收入。商品房和公租房的营收总和将可达到80亿元以上，估算毛利在30%以上。

　　听起来这是个挺划算的生意，而这样的生意不止一桩。同样是招标出让，同样是首开PK京投，同样是首开出价最高，京投出价第二，就在京投置地与北京基础设施联合体取得昌平地块的四天前，京投置地与京投银泰组成的联合体，刚刚以46.5亿元的价格力挫出价高达52亿元的首开联合体，拿下了北京市海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地。志在必得的首开方兴联合体在标书确认配建2万平米公租房的基础之上，主动要求多建1万平米的公租房，但价格和配建面积的双重保险并未能阻止该地块落入他人囊中。

　　首开两度出价最高而不得，因为这两块地出让的时机，恰逢国土部和北京市国土局为响应宏观调控需要，防止高溢价地王频繁出现，而将一些公众关注的热点地块采用招标方式出让，如广受关注的崇文门地块亦采用招标出让。

　　然而，国土局邀请的评标专家团队甘愿冒着受到其他参与竞标开发商和公众舆论质疑的风险，拱手让出了7.1亿元的国有土地使用权公开出让收益(如果算上首开主动提出的增加1万平方米公租房配建面积，这笔钱就更可观了)，让人不得不佩服京投公司的实力。

　　京投公司是由北京市地铁集团改组而成的一家国企，五六年间，资产迅速从百亿增至千亿规模，业务已经延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。到2015年，京投公司将负责建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里，轨道沿线将整理出更多可供开发的物业用地。

　　尽管京投称自己有地铁上盖物业的丰富经验，然而其竞争对手首开联合体在这方面同样不乏成功经验。蹊跷的是，在项目竞标结果公布前，坊间已有传言，首开联合体以52亿获得了该地块土地使用权，北京市国土局随后发表"严正声明"，力证北京土地交易市场是公平公正公开的。

　　实际上，京投公司是该地块的土地一级开发商，并获得了总额为30亿元的土地开发补偿。那么，京投公司出了46.5亿地价款，是否很快就可以返还30亿元一级开发补偿?京投银泰董秘邓志高否认了这一消息，并称46.5亿元会按照公司51%、大股东49%的项目股权去等额支付，只是在过程中，大股东会提供贷款支持。

　　不过，鉴于京投及其股东在资金往来上素来有着频繁的关联交易，将30亿元一级开发补偿款从左手倒到右手似非难事。

　　一位开发商评论说，对于一些土地一级开发商而言，在公开出让市场获取土地使用权具有先天的优势，因为其有使用多种手段做高一级开发成本的动力，从而抬高地价竞拍竞标的参与门槛。如果最终自己拿到地，这部分成本可以返还;如果别人拿到地，自己也可以多拿到一些一级开发补偿。

　　不过这位开发商并未明确指出，具体在该地块上，京投是否采取了做高一级开发补偿的方式来参与竞标。

　　京投银泰2009年年报提到，要充分挖掘、发挥大股东京投公司对轨道交通的影响力和控制力，与政府部门积极沟通，在获取土地过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。

　　公开资料显示，京投在去年前三季净亏损1.89亿元，资产负债率达84%，短期借款27.4亿元，一年内到期的非流动负债17.42亿元，而持有货币资金5.1亿元，资金缺口共计近40亿元。为了偿还短期债款，去年下半年京投就开始着手抛售京外资产，截至目前，6个项目部分股权共卖出12.6亿元。

　　京投银泰拿地的底气来自其两个主要股东。早在2010年12月，京投银泰就已经与京投公司签订合作协议，双方将组成联合体参与土地竞标，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，所提供资金的年利率不超过12%。此外，京投股东中国银泰将其占总股本24.83%的无限售流通股股票悉数质押以帮助其取得贷款。