新安热线摘    作为一家早在2007年就转型商业地产的企业，阳光新业在商业地产领域深耕已经6年，在商业地产竞争日益激烈的今天，他们探索出了一条具备独特竞争力的扩张之路。

　　另辟蹊径的业务模式

　　眼下，单纯的开发销售模式，在国内的商业地产市场上已不合时宜。而在国内地产融资环境并不成熟的今天，以拿地、开发、持有运营的模式，来运作商业地产项目，也给企业带来了巨大的资金压力。如何在迅速扩大规模的同时，又能摆脱眼前的资金困扰，这并不是一个容易解答的问题。

　　阳光新业的商业地产轻资产业务模式，正在尝试为这一问题寻找出路。

　　所谓轻资产业务，即企业不需要投入太多资金，主要依靠自身的专业优势，来进行对外的商业管理服务输出以实现收益。据了解，阳光新业的轻资产业务合作方式较灵活，目前涉及数量最多的是全程资产管理;此外，还包括整租模式;以及单纯的商业管理服务输出。

　　阳光新业助理总裁李睿表示，多种模式的合作方式，使得阳光新业轻资产业务的合作成功率更高。

　　　　借势轻资产业务快速扩张

　　借势轻资产业务，阳光新业实现了短期内的企业快速扩张。

　　2012年阳光新业共获取7个新项目，其中有5个都是轻资产项目，主要是以商业管理服务输出的方式，这5个项目全部都位于长三角区域，包括杭州、嘉兴、芜湖等城市。

　　正是因为借势轻资产业务模式，阳光新业得以迅速进入长三角区域，使得其战略布局在2012年得到突破。此前，阳光新业的业务，主要集中在环渤海区域以及西南区域。

　　实际上，轻资产模式，在阳光新业转型商业地产之初，就已经显现出来。早先几年，阳光新业与GIC联合收购家世界资产包，成为当时交易额最大的商业地产并购案。在被收购的资产包中，所有的17个商业项目全部由阳光新业旗下的商业管理公司来运营、管理。阳光新业虽然从去年才开始确立轻资产快速扩张战略，但这方式其实早已运用。此外，由阳光新业整租后，进行装修、定位、运营的天津绿游天地项目，也已经于2012年10月开业。这些都是阳光新业轻资产业务模式的典型案例。

　　随着轻资产业务模式的推进，也使得阳光新业的商业规模不断扩大，至2012年末，阳光新业持有和管理的商业项目(不包括纯管理服务输出项目)总建筑面积已经超过220万平方米。

　　　　市场空白与模式优势

　　“现在，很多拥有商业项目的企业，并没有真正意义上的商业管理团队。”李睿表示，近年来国内商业地产市场过热，在供应量井喷的情况下，缺少人才、招商运营困难的项目不在少数，而这方面正是阳光新业的长处。

　　此外，国内能做商业管理服务输出，尤其是有能力做全程资产管理的企业还很少，这也给了阳光新业更多市场机会。“目前市场上有众多提供商业地产顾问服务的公司，阳光新业的轻资产模式与这类公司，存在较大的不同。”李睿介绍，代理行的收入来自佣金，方案只有甲方满意，才能通过，才能拿到佣金。所以很多时候，都是以甲方的意志为主。而阳光新业本身是开发商，自身有成功运营的商业地产项目，且在一些轻资产项目中，自己也会有投入。如家世界资产包阳光新业占有一定股份;天津绿游天地项目阳光新业也一定投入，该项目除了包租租金外，整个项目的店面规划、设计装修资金全部由阳光新业承担的。

　　此外，许多代理行只是擅长于设计、招商等某一个环节。尤其是项目开业后的运营管理，这块许多代理行都没有足够的运营实力。阳光新业则具备从前期的资本运作、项目定位、设计开发，再到招商、开业后的运营管理，一直到最后资本退出的，覆盖整个业务链条的能力。“要知道，商业项目的后续经营管理,才是物业增值、持续收益的关键。”

　　　　商业地产理念输出

　　当然，在轻资产模式的推进中，阳光新业也面临一些问题。其中，最重要的一个问题，就是合作双方对商业地产理念的不一致。

　　有这样一个例子，阳光新业旗下某商业公司，在长三角接洽一个三线城市项目时，项目持有方想打造一个当地最高端的项目，但是根据客观条件，阳光新业给项目定位为一个中等水平的项目，双方便产生了矛盾。“长三角市场化程度高，企业对商业地产的认知程度相对还是较高的，推轻资产模式，相对别的区域还要容易一些。”阳光新业一位负责人表示。这意味着，在一些商业地产认知程度相对较低的区域，合作双方在理念上的冲突，可能会更大。

　　面对这一状况，上述阳光新业人士表示，合作是一个双向选择的过程，阳光新业在选择项目时，会综合考虑多方面的因素。其中，双方的有效沟通、合作方对阳光新业商业理念的认知程度，也是考虑的一个方面，最重要的是要保证一个商业项目能够运营成功。“除了商业管理服务输出，我们更注重输出商业地产理念。”“公司会坚持在正确的商业理念和原则基础上，与合作方进行沟通。如果一时妥协，最后项目做的不好，这对我们公司的负面影响是很大的。”李睿表示，在轻资产业务方面，公司更看重企业的口碑。

　　据了解，为了解决合作过程可能存在的上述问题，以及更好的促进公司的扩张战略，阳光新业在接下来的发展中，会有更多参股、包租等方式的轻资产项目出现。

　　商业地产的修炼，毕竟需要一个过程。

　　李睿透露，2013年公司预计会有北京水晶宫新业中心、成都阳光新业中心、天津东丽新业广场3个项目新开业。而接下来，阳光新业会继续采取“缓急兼顾”的策略，凭借轻资产业务模式，迅速拓展规模。

　　“今年，轻资产输出项目会比2012年更多。”李睿表示，现在有多个项目已经进入最后的谈判阶段，地域覆盖东北、华北、西南等区域。

　　对于阳光新业来说，现在是扩大规模和范围的时候，轻资产模式正好是一种方式，而在这个过程中，阳光新业依然会考虑对重点项目进行参股或收购。

　　此外，“除了商业运营管理方面的业务输出外，未来我们还计划提供资本方面的服务，例如帮助合作伙伴做资本结构优化。对于优秀的项目，也不排除我们直接投资的可能。”李睿表示，公司的设想是从专业管理切入，最终实现对项目的资产管理或持有。

　　　　资源整合与合力共赢

　　除了依靠自己的专业能力，借势轻资产业务快速扩张。阳光新业也正在着手整合资源平台，吸引更多优秀的合作伙伴，合力共赢。

　　天津绿游天地这一轻资产项目，就是阳光新业和日本三菱商事株式会社合作投资管理的项目，而双方的合作还远不止于此。

　　2012年11月，阳光新业和三菱商事联合竞得天津市津南区辛庄镇5宗住宅和商业混合地块，总建筑面积约51万平方米，其中商业建筑面积约25万平方米。整个项目，将主要由阳光新业进行开发运作，包括后期商业的运营。

　　和实力强大的外资企业的合作，也是阳光新业的惯有做法。最早和大股东GIC的合作，一方面解决了资金的问题。同时，GIC所拥有的国际化的先进商业地产经验，在阳光新业专业能力的成长中扮演了重要角色。

　　这样的合作，一方面分散了资金压力，同时整合了优质的资源和理念。“海外合作伙伴拥有先进的商业运营管理经验，有众多优质的零售资源。他们对商业地产的专注和理解，超出我们的想象。”阳光新业助理总裁文斌表示，就辛庄项目来看，我们提出的一个概念叫“地域振兴”，不仅要把自己的项目做好，还谋求区域的开发商都联合起来，大家一起合作，共同去完善公交系统、幼儿园等。“在国内，很少看到开发商能坐在一起去讨论这些问题，这是一个更长远的眼光”。