新安热线摘 1月20日，在相关经济论坛报告会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲回顾了2012年房地产市场的基本趋势，并对2013年房地产市场的走势进行了分析。她表示，2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场将是一个平稳的市场走势，并不具备大幅度的房价反弹的条件。
【任兴洲】我想谈的题目是2013年房地产市场的走势分析。我想说2013年可能还要回顾一下2012年，所以我们看2012年的房地产形势的基本趋势，简单的说，2012年我们可以把整个的房地产的走势用六个字概括，或者叫三个阶段。叫前低，中升，后翘。而这三个阶段集中的表现在交易量，价格，土地出让，房地产投资。实际上大体上经历了这样的三个阶段。我们看房地产交易情况特别的明显，一二月份，或者准确的说第一季度是比较低的。然后从1-4月份开始逐步的升高，我们叫中升，然后到年末的时候，10月份，11月份，12月份走出了后翘的趋势。住房价格，包括100个城市的新建住宅的价格，以及房地产开发投资都是大体上走出了这样的趋势。投资虽然不是很明显，但是我们看1-11月份以后投资明显的有所下生。包括开发商的土地购置面积，年初是很低靡的，到了中期有所回升，到了年底的时候翘起来了，各个地方企业拿地的热情开始明显的提升。
我们简单的把2012年的房地产形势做了一个概括。影响房地产这样一种走势或者是运行轨迹的是什么原因呢?我们做一个分析，前低，我想主要原因是调控政策累积效应的结果。我们从2010年4月份国十条出来被称为史上最严厉的调控，2011年1月26日新国八出来，逐渐的43个城市开始限购，差不多的利率，以及限购，限贷的措施，所以前低是这一年半以来调控政策累积的效应，再加上开发商以价换量。一个原因是经济下行的背景，实际上2012年我们仔细的盘点，对房地产的政策并没有太大的变化，我们没有针对房地产的限购有具体的变化，但是在去年经济下行的整体背景下，针对稳增长的要求，我们的宏观经济政策发生了预调和微调，特别是利率下降，存款准备金的增加等等。这样的一些宏观经济的政策直接和间接的影响到了房地产领域，特别是金融政策的变化，利率的下降，以及几乎所有的商业银行都会首套置业也有了8.9折和9折的利率。像2010年这样的情况已经看不到了，但是去年8.5折的利率又回来了。这样的利率变化使得中期开始交易量和价格有所变化，上升的势头开始出现。当然，也有地方政府的作用，我们说经过两年多的调整，很多的地方政府的土地出让金明显的下降，很多地方的来自房地产的税收开始下降，所以地方政府有所动作，当然大的动作都被住建部叫停，有的被约谈，有的被问责。
后翘是什么原因呢?以往到了金九银十以后，一方面全年的房地产企业的任务大体上完成，到年底的时候反而不是那么活跃了，还有一个很大的原因是越到年底的时候贷款越收紧，我们看各个银行理财产品推出更多的是年末，因为这个时候是最缺钱。银行信贷收紧以后房地产市场往往比较清淡。但是2012年到了11月，12月，房地产市场反而有了一个翘尾巴因素。特别是一线和一部分二线城市，北京全年的交易量最大的是11月份，无论是第一手住宅还是二手房，交易量最大的是11月份。所以除了这样的原因，因为有一些到年底首套置业的，因为我的同事买房到了年底的时候仍然能拿到8.5折的利率。
另外一个原因，到年底主要是市场预期发生了变化，很多人认为2013年的房地产调控政策会变化，甚至会取消限购，包括差别化的利率，到地方很多人问我是不是2013年要取消限购了，房地产政策要调整了，这是一种预期。另外，对今年的政策到底什么样的走势，信号不是很明确，不是很清晰。所以大家都在那纷纷的猜测，因为11月份党中央换届，今年的三月份两会以后中央政府换届，所以大家对未来的政策做了很多的猜测。更重要的是很多人对十八大精神做了误读，特别是开发商和中介说明年要城镇化大幅度推进，那么房价肯定要上涨，你赶紧买房子，还有两个倍增，经济倍增，城乡居民收入倍增。倍增就是购买力提高，那么就要抢房子，房价肯定要上涨等等这一系列误读使得人们的预期发生了变化，当然也有一些媒体和开发商，以及多种原因造成了后翘的原因。
关键的因素一个是调控政策的累积，刚性需求的释放，金融政策的变化，居民购买力变化。因为我们的研究团队，表明在同一个地段，同一种房型，同一种面积，什么都不变的情况下，利率每下降一个百分点，这个家庭的购买力会提升6%，所以利率的变化，包括首付比例的变化对一个家庭的影响是非常大的。特别是到年底的预期变化导致了去年的前低，中升和后翘。
2013年的市场形势是怎么样的变化呢?我想这是大家更关心的。我们也做了一个初步的分析。总体上判断，我们认为2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场将是一个平稳的市场走势，当然也有可能是稳中略升。从我们的分析来看，现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用，引起房地产市场的波动。
我们分析一下2013年促进房地产市场平稳的因素和促进它波动的因素有哪些?
我们首先来看2013年促进市场平稳的因素，我们做了一些分析:
第一，政策信号明晰，清晰明确。如果说去年年底大家还在纷纷猜测的话，那么十八大开后，特别是中央经济工作开了以后，这种猜测已经不必要了。因为十八大和中央经济工作会议都非常明确的给出了政策信号，就是房地产调控不动摇。
另外，除了这样的中央政府的表态以外，住建部和国土部这样的主管部门在去年年底的工作会议上都明确的提出了调控不动摇，限购，遏制投机的政策不改变，还有差别化的利率，以及对土地市场的监管等等政策没有根本性的改变。所以这样的政策清晰的信号出来，有利于房地产市场预期的稳定。这是促进稳的因素。
第二，2012年交易量比较明显的增加，大体上两年多调控积累下来的交易量集中的做了释放，所以对2013年的需求压力有一部分释放。所以2013年和2012年比面临的需求压力不那么大了。
第三，全国的库存仍然处在高位，我们说房价上涨反弹一定和供给需求有关，我们看看供给，现在全国的商品房的库存仍然处在高位，全国北京，以及一些一线和二三线城市到2012年11月底全国的房屋待收面积3.3亿平方米，是2006年以来的历史最高点，我们的库存很高的情况下有利于市场的发展。像北京去年下半年以后去库存的速度明显的增加。原来有10个月，12个月的库存消化量，但是到了后半期已经到了5、6个月的消化量了，所以它去库存的速度很快。这是指的一线城市。那么待开发的土地面积到11月份有3.72一平米，我们还有这些土地待开发，也处在历史的最高水平。所以说从供给的角度来看，明年有明显的促进市场稳定的因素。当然，不同的城市不一样，我说的是就全国而言，不同的城市这种库存水平是不一样的。
第四，保障性住房的建设和投入使用。2010年一千万套开工，去年700万套，2013年仍然有600万套开工建设。去年我们有590万套保障方建成投入使用，今年有400万套投入。这样会增加市场的供给，会给中低家庭收入者住有所居，也会缓冲一部分价格。
从这样的因素来看，2012年房地产市场平稳的发展是有条件的，当然，我们也要看到实际上2013年我们也有房地产市场波动和不确定的因素。如果这些因素起了变化，对房地产市场也将形成直接的或间接的冲击，也会带来这个市场的波动。
我们也来分析一下，首先，我们看宏观经济的走势。2012年我们对房地产的调控政策木没有大的改变，为什么整个的运行会出现变化呢?那是因为宏观经济发生了变化。我们的宏观政策是根据宏观经济的变化相机调整来调控我们的经济。所以宏观经济的走势在一定程度上决定和我们的宏观政策密切相关。今年的宏观走势会怎么样呢?
去年第四季度我们有企稳回升的迹象，这种迹象会不会保持?它是什么样的发展运行趋势呢?这都需要我们密切的跟踪。我们希望今年的宏观形势也保持一个大体上平稳运行的态势。如果在这样的情况下我想对房地产市场应该说也是促进它平稳的因素。但是，如果宏观经济继续下行，我们的财政政策和货币政策，特别是货币政策和信贷政策就会有所变化。那么，它会直接、间接的影响到房地产市场。因为房地产市场最突出的特点是和金融市场高度的交织。所以金融市场的变化也会直接的影响到房地产市场的变化。
当然，也有CPI，我们的通胀水平，如果通胀水平过高的话，不断的走高，我们的宏观政策就要调整。我们治理通胀往往是通过紧缩银根的方式，那么对房地产市场就会有影响，当CPI比较低的时候，我们的货币政策和金融政策会相对的比较宽松一些，对房地产市场会产生另一种影响。所以今年的宏观经济走势和CPI的变化，以及通胀的情况是直接和宏观经济政策有关，也会对房地产市场产生影响。
第二，金融信贷的取向和力度，特别是宽松的程度，特别是优惠程度和房地产市场有关，我们的一套房8.5折的利率是非常普遍的了。那么这个刺激的措施还会不会增加呢?这也是不确定的因素。
第三，国外的量化宽松政策的可能冲击。刚才几位专家讲，现在三大的主要经济体一起搞量化宽松，一起发票子，一起开印钞机，那么量化宽松政策会导致大量的热钱向中国聚集，那么通过多种渠道你可能都说不清楚的渠道进来。大家知道，肯定不会到实体经济。我们的实体经济无论是传统产业还是新兴产业都处在产能过剩的阶段，那么他肯定会投向有机可乘的房地产领域。那么这种量化宽松政策可能给市场带来的冲击也是不确定的。
第四，各地可收房子数量和供给的能力。比如一线城市的房源和二三线的城市是不一样的。像北京有5、6个月的消化能力，它能不能赶上明年的需求呢?这个和供求关系有很大的影响。加上地方限购，差别化的利率执行的情况怎么样，地方是不是真心实意的执行调控政策呢?这也是不确定的。当然，还有人民币升值以及今年大家关注的集体土地的增收和补偿条例以及土地管理法的修订版要出来，这些都有可能影响到土地的补偿，以及土地的征收成本的增加。
所以这些因素有一些是不确定的，有一些可能对房地产市场产生直接的或者间接的影响。这些都将影响今年的房地产的走势。那么，如果有一些不确定的因素变成确定的因素，就将冲击房地产市场。
这是我们的分析。当然，还需要关注当前这个阶段，城市和企业的分化格局要继续延续。我刚才说的是总量数据，但实际上不同的城市、不同的区域的变化是不一样的。这一轮前低，中升，后翘主要指一线城市和一部分二线城市。但是对于很多其它城市并没有走出这样的发展运行的轨迹。有一些城市甚至房地产过剩的问题和泡沫开始击破的问题开始出来了。像鄂尔多斯，像温州，包括海南这样的地方，实际上这几年的投资以及结构的失衡，现在的问题已经出来了。它的价格不是往上走的问题，是能不能卖出去的问题，每个家庭都有很重的负债。间接的银行的潜在风险在增大。未来2013年我们要关注不同的城市，以及不同的企业分化的格局，包括房地产企业，大的企业发展的状况还不错，一些标杆的企业。但是有一些中小企业，跑路的跑路，停工的停工，破产的破产，这需要我们及时的关注。在这样的情况下注重分化中的问题。这是促进2013年房地产平稳发展的建议。
2013年在稳中求进的中央总基调下，我认为房地产市场应该寻找到在稳增长，控房价，调结构中找到平衡。刚才余斌部长讲，我们2012年投资下来主要是房地产市场的投资下的相对比较多，当然刚才余斌也谈到了我们面临着增长方式和动力机制的转换。我们以往靠着房地产市场大规模、超常规的发展阶段可能已经过去。我们稳增长，房地产市场在稳增长中的作用到底发挥什么作用?控房价，调结构中找到一个平衡点。当然这很难，这三者同时实现是很难。
第一，坚持房地产调控政策的基本取向不动摇，进一步完善我们的限购政策和调控政策，特别是坚持以居住为主的住房政策，而不是让你去投机，变成所谓的住房金融。
第二，我们的金融政策可能会调整，但是面对调整的金融政策我们采取一些对冲的办法，就是如果利率下调，我可能提高一些首付款，这样不会直接的冲击房地产市场。
第三，继续释放刚性需求和改善性需求。刚才余斌部长讲现在的房地产市场在固定资产投资中在20%的比例，所以我们还是要继续的释放刚性需求，包括一部分改善性需求。改善性需求将来可能面更大一些。另外，促进供求的平衡，特别是像北京这样的地方，我们要根据需求的变化及时的调整我们的供给，特别是工地的速度，对闲置的土地加快开发。当然也包括土地出让的方式调整，避免由于出让方式产生所谓的“地王”对市场造成恐慌。更重要的是在中国现在的发展阶段对房地产市场预期的管理要提到议事日程上来，正确的，及时的信息发布，让老百姓，让开发商，让房地产的行业有一个准确的信息。
再有一个是正确的舆论导向，准确的正面引导给这个市场正能量。2012年的流行语是“正能量”，我想房地产市场急需这样的正能量。当然保障房的建设和分配管理按，也促进房地产市场的平稳运行。
从长期来看，从改革来看，我们房地产的任务还很艰巨，对2013年的市场分析，我作了以上的交流，最后我也祝愿国智传媒公司成立，也预祝它发展得更好。
