新安热线摘     春节刚过，准备在济南置业的刘哲就迫不及待地游走于各个楼盘。“房价一直在涨，实在坐不住了。”刘哲告诉经济导报记者，本来打算今年下半年买房，迫于房价上涨过快的压力，现在就准备出手了。

　　历经两年多的严厉调控，去年楼市经历了由寒至暖的大逆转。今年1月，楼市延续了去年的红火行情，成交量居高不下。虽然春节期间开发商也放假休息，但从2月9日(除夕)到2月15日(正月初六)，济南楼市共成交各类商品房60余套，比去年同期大幅提升。17日，业内人士接受导报记者采访时表示，春节期间原本就是传统淡季，由于“刚需”还是主力军，在国家政策调控不放松的大背景下，楼市供求将基本保持平衡，房价大涨大跌的基础都不具备，预计全年楼市量价都将呈现稳中有升的态势。

　　利率或间接助涨房价

　　对于普通购房者来说，价格永远是最关心的问题之一。

　　进入2013年，虽然各家银行贷款额度相对宽松，但导报记者了解到，济南首套房贷政策并没有出现大松动，大多数银行最大优惠仍然执行九折，虽然个别城商行执行八五折优惠，但由于其网点少，合作楼盘有限 ，大部分购房者很难享受到这一优惠措施。

　　不过，业内人士表示，去年的两次降息，今年1月1日开始执行的新房贷利率政策 ，对新年的市场变化起着重要的作用。

　　“利率低了，买房人相对会多，会间接助涨房价。”搜房网评估师杨巍巍接受导报记者采访时表示，首套房贷利率的下降直接带动了购房者的热情，尤其是对迟迟没有入市的观望人群，起着重要的刺激作用。虽然今年的楼市调控政策仍以“限购”、“限贷”为主，“但不管怎么限制，"刚需"还是主力军，并且这部分人不受限购政策的影响。”

　　杨巍巍认为，由于刚性需求的支撑以及房价预期转变的催化刺激，今年的需求量依旧处于旺盛期;多数房企对后市信心十足 ，在土地市场也是频频出手，无形中加大了楼市向好的预期。此外，受政策环境、通胀、经济增速、置业者追涨心态等多重因素的影响，蛇年初的楼市行情基本是微涨趋势。

　　国家统计局之前公布的2012年全国房地产开发和销售情况数据显示，2012年全国商品房销售面积111304万平方米，比上一年增长1.8%，房地产开发企业2012年到位资金96538 亿元，比上一年增长12.7%。“能代表房地产市场情况好坏的是住房销售数据。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示，去年3月市场回暖 ，是银行货币政策发生变化，给予消费者足够支持，给予房企更多信心，各房企继而纷纷拿地促成的。而去年年尾的集中消费，说明刚性需求是决定市场的主要原因。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，房地产需求并不是一个稳定的数字，并直接受预期影响，而预期并非是实际的需 求，一旦货币等相关政策发生变 化，将改变购房者的预期，导致市场需求或集中观望或集中释放。

　　“尽管去年末市场有所回升，但是房地产市场大幅反弹的可能性不大。”秦虹对导报记者表示，今年市场不会有大幅回升。“现在的房地产市场环境不同于2009年，货币政策是有限放松;其次，本轮调控对于投资和投机性需求采取比较严厉的控制。另外，现在的库存量非常大，即使房价有所上涨，回升的幅度也是有限的。”

　　山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海也表示，从市场存量来看 ，济南市场未来供应十分充足。“2012年未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，需4.3年去化时间。”

　　调控短期内难退

　　“目前的市场确确实实有回暖迹象，如果企业不理性，很有可能出台新的调控政策。”面对不断走高的楼市预 期，在此前济南举行的某地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示。

　　住建部部长姜伟新十八大前曾明确表示，房地产市场调控政策目前还不会放松。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策加以调控。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，面对持续上涨的房价，以行政手段为主的调控措施可能进一步从紧，限购、限贷、限价皆会进一步从严。“房贷也有进一步收紧的可能，三套继续停贷，首套贷款利率优惠可能减少或取消，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。”

　　“短期内，不要指望限购、限贷等政策会退出。”中国房地产学会副会长陈国强接受导报记者采访时表示，在去年宏观经济整体增速放缓的情况下，部分地方政府有放松楼市调控的冲动和尝试，但几乎都被叫停，这反映了中央调经济结构、转增长方式的决心。

　　陈国强表示，在关乎楼市调控的政策推进中，如房产税试点、个人住房信息系统建设、土地制度改革等，极有可能因城镇化概念的提出而加快推进。但因涉及到相关利益，地方政府瞻前顾后的心态明显，导致今年的推进程度面临不确定性。但他同时表示，上述制度改革的大方向已定，一些地方已具备客观条件，就看政府部门有无推进的决心了。