土地政策

　　打击囤地与抑制地王

　　除了需求方面的调控外，在供需矛盾依旧激烈的当下，通过各项措施最大限度地增加供应，也成为业内最为期待被抛出的调控储备政策。

　　“房价上涨，主要缘于供不应求，所以一方面要增加供应，另一方面要抑制需求。”杨红旭告诉记者，增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制地王是当下地方政府最应当主动做的调控。

　　值得一提的是，就在前不久举行的国土资源厅局长会上，国土资源部部长徐绍史在报告中传递了2013年中国地产政策的总基调，即“扩流量、逼存量、差别化”。根据报告，2013年初步考虑新增建设用地计划指标原则上不低于去年，加大闲置土地处置力度。在房地产用地政策方面，国土资源部2013年将进一步加强调控：房地产用地增量平稳，同时加大释放存量，总体上扩大流量。报告提出，“坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行”。“加大对闲置土地和各类违规和违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对国土部公布的房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。”

　　但杨红旭同时强调，房地产业的一个特点是供应周期长，2012年全国开发企业购地面积和房屋新开工面积都是负增长，注定2013年上半年、甚至全年，新增住宅规模偏小，因此单纯依靠当下紧急供地，虽然能够从长期上确保供应加大，但基本上无法“救火”。

　　国土部信息中心实验室副处长郭文华则认为，在加大供应的同时，如何逼出存量也应当是今年国土部门另一项工作重点。“近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。理论上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。” 郭文华告诉记者，根据其所在的法律中心统计，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态，需综合运用金融、信贷、税收等多种手段“挤出”其中的闲置房和闲置地。 “开发商既然已经拿了这些地许久，势必有自己的规划，相比新供应地块，闲置的土地更容易尽快形成供应。”

　　销售政策

　　取消期房预售制

　　在制度调控方面，此前中国社科院发布的2013年《住房绿皮书》曾指出，今年房地产调控面临诸多不利因素，整体反弹和局部崩溃的风险较大，具体表现为，多数城市房价继续快速上涨，一些泡沫特别严重的城市将崩盘;多数项目将继续涨价，一些缺乏实力的中小房企将破产，项目将出现烂尾。从而可能带来一定的金融风险。为此建议取消期房预售制度，完善差别化的金融政策，扩大房产税试点，根据不同城市具体情况出台不同调控政策。

　　据了解，期房预售是指开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋称为期房。

　　而在中国社科院报告发布之后，也有消息称由于近期各地楼市回暖触动宏观调控底线，为抑制房价反弹，宏观政策将出杀手锏，取消地产项目预售权。但对此，业内人士的判断出奇一致：几无可能。

　　“房价的上升和预售制度没有任何关系，和调控目标也没有关系，所以不可能取消期房预售制度，未来恐怕也没有可能。”北京房协秘书长陈志表示。

　　陈志称，预售制度为支持我国房地产发展起到了至关重要的作用，对于开发商来说，能够在其开发过程给予金融支持;对于银行来说，可以分散承担的风险;而对于消费者来说，项目开发两至三年的周期中提前购买房产，有利于价格锁定。

　　陈志认为，预售制度可能会存在后期收房因质量问题引发纠纷等问题，但这属于市场监管层面，和本次调控的目标没有关系，而房价的上升和预售制度也没有任何关系，所以取消预售制度是绝对不可能的。此外，其表示近期楼市房价上行属于表面现象，核心问题在于供求不平衡，以北京为例，供应不足、需求旺盛导致了房价的走高，所以不要瞎猜未来政策的走向，楼市调控需要解决核心问题。

　　张大伟也认为取消期房预售制度短期内绝无可能。张大伟称，在房地产调控已经影响经济的情况下，政策制定部门不太可能冒险出台如此激烈的政策，从目前情况来看，楼市最大的问题是存量房源过多，而不是在建量过多，取消预售制只会使得房价再现暴涨，而不会增加市场供应。

　　北京商报记者 齐琳/文 韩玮/漫画 张淼/制表

　　2009年以来政府楼市调控政策

　　2009·12·9 国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，遏制炒房现象。

　　2010·4·27 国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“史上最严厉的调控政策”。

　　2011·1·26 国务院推出“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2011·1·27 财政部公布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足五年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

　　2011·7·21 国务院发布土地市场“国五条”，强化土地调控。