房产税可以有效调节投资与使用的关系，避免房地产市场产生泡沫，畸形发展

　　房地产行业分为保障与市场两大部分，近些年来，各级政府已经充分认识到住房社会保障的重要性，将其作为房地产管理的核心任务之一，保障性住房的管理应该发挥政策调控的作用，制定明确目标，如供地、融资、设置覆盖范围、出台申请与退出规则等，这都是政府在房地产领域管理的职责和重点。相应的，房地产市场管理则应该多利用经济杠杆，如利率、金融、税收等，限购和限贷只能是短期之策。从国内外的经验教训来看，房产税无疑是有效的调节手段。

　　两年前，房产税开始在上海、重庆试点。上海方案只针对增量，重庆方案涉及存量与增量，但偏重高档住房。目前情况看，上海和重庆的房产税试点还只是在浅水区摸索，力度不够，范围不全。在市场上看，房地产商品具有居住使用和投资保值的双向功能，我国人口众多，人均土地资源十分紧缺，建成的商品房应该充分发挥其居住使用功能，如果多为投资保值增值，空置比例过大，则是社会资源的极大浪费。因此，房产税可以有效调节投资与使用的关系，避免房地产市场产生泡沫，畸形发展。新“国五条”对房产税再次明确方向，计划扩大个人住房房产税改革试点范围。我国房产税改革已被置于国民经济税制整体改革框架中考虑。这些都说明，房产税全面推开对房地产业的影响是深刻的，相信对长期房地产市场稳定健康发展会带来积极的正面影响。作为财产税，房产税扩大试点乃至全国推开后将会更有效地调节居民财富分配，而房产税全国推开也一定是个逐渐的过程，应允许各地会有差别化的税制设计，将房产税纳入地方税种。基本思路是在考虑到每个人基本的住房需求的同时，让握有较多房产的人增加持有成本。实际上，房产税只是一个小税种，占社会税收总收入的比重并不大，但它对整个房地产行业、百姓生活都会产生直接影响。房产税本身具有非流动性，税源固定，也可以成为地方税、财政收入稳定来源，对资源配置有一定调节作用。开征房产税会增加房产的持有成本。广大房地产企业要充分认识到今后房地产调控的方向，理性开发，理性定价;居民则应冷静看待当前房地产市场形势，理性购房，理性消费。

　　加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制

　　至于限购政策以及“实施差别化住房信贷政策”，我认为，前者只能作为短期政策进行过渡，产生短期效果;后者具有一定经济功能，则可以稳定推行，产生长期效应。新“国五条”也提到要加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制，相信科学合理的房产税是最有效、最有持续性的手段。

　　综合起来，新“国五条”的对象还是房地产市场调控，主要目标是稳定，通过释放信号，坚持调控政策不变，力度不减。意义在于重申中央坚持调控的立场，扭转市场预期，保持房地产市场稳定，为下一届政府施政管理打下必要基础。同时，住房社会保障仍是政府的工作重点，应建管并重，稳定社会基层民众。相信政府有智慧有能力，集思广益，不断探索完善管理机制，使房地产市场逐步达到长治久安的局面。房地产行业影响因素复杂，在我国的发展历史较短，经验积累不多，因而管理难度很大，真正达到房地产市场长期稳定健康发展的目标，必定还要经历一段艰辛的探索过程。

　　要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，可以通过增加中小户型住宅用地供应来解决,但可用于建设开发的土地捉襟见肘

　　破解增加住房用地供应与土地匮乏难题

　　□黎文江

　　房地产市场调控的新“国五条”政策措施，从字里行间认真分析，可以感觉到中央对近年来投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场调控取得积极成效，房地产市场形势逐步平稳的局面，是持肯定态度的。中央认为住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，是发挥了关键作用的，今后仍要坚持不放松。

　　新“国五条”考虑到未来我国城镇化快速发展阶段，短期内会出现热点城市和中心城市住房供求紧张趋势，具有预见性地提出了增加中小户型供应量，以及把外来务工人员纳入当地住房保障范围等针对性、可操作性很强的一些政策措施。诚然，地方政府在实际执行新“国五条”中，会有很多困难有待克服。例如，关于“增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应”这一条措施，执行难度相当大。主要问题在于，深圳、广州等一线城市能用于住宅开发的土地日益匮乏;而开发商即使拿到土地，却未能及时开发中小户型住宅供应市场，也是造成中小户型住宅供不应求的重要原因。

　　根据广州阳光家缘网站监测数据，中小户型住宅呈现供不应求态势，若2013年中小户型仍然供不应求，将导致房价飙升。而中小户型之所以旺销，很重要原因是大部分购房者对房价的预期，已从预降逐渐转为预涨，不再观望转而入市;其次，广州近期公布了诸多规划利好，对购房者争相入市亦形成了推动作用;另外，房贷的充裕亦使众多购房者有能力入市。由于2013年通胀依然，而买楼防贬值之心人皆有之，故总价不高的中小户型成为市民首选。可想而知，今年房价上升压力主要来源于中小户型的供不应求，而不是大户型。因为大户型目前供过于求，涨价可能性不大。从政策层面看，今年房地产调控政策不会放松对投机投资性需求的抑制，而对于自住及合理的改善型需求，政策仍然给予支持和鼓励。刚需不受调控抑制，今后楼市交易主力是刚需。实际上，若要消减中小户型供不应求造成的房价飙升压力，可以通过增加中小户型住宅用地供应来解决。不过，广州市由于可用于建设开发的土地捉襟见肘，要做到新“国五条”要求的“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”，恐怕难度较大。

　　2012年3月30日国家住建部批复《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》，到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平(41.94平方公里)的40%，缺口达到60%。广州建设用地规模若以过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。广州土地新增空间很少，而节约集约高效利用水平却不高，广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。2011年广州单位建设用地GDP产出率为643亿元/平方公里，不到香港(5690亿元/平方公里)的1/8，和新加坡(3919亿元/平方公里)的1/6。今后政府将大力提升土地效益，留给开发住宅的用地逐渐减少。广州建设用地紧缺，而每年还要新增12.5万套住宅，以满足年均增加37.5万常住人口的住房需求(广州市常住人口从今年1500万人到2020年1800万人，8年规划新增300万人)，可以预期，广州人口激增而可建设住宅用地匮乏，给广州市政府出了一道难题。