作者系合富辉煌(中国)首席分析师

　　只有采用市场手段，增加供给实现供求平衡，才能使楼市长治久安

　　增加供给是稳定房价的根本举措

　　□林文俏

　　上周国务院常务会议提出了2013年楼市调控新“国五条”，其中第三条是“增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应”，提出了治理房价的基本举措，即增加供应以缓和供应紧张和涨价预期。这是稳定房价的根本举措。

　　刚性需求旺盛但近年供给却在减少

　　据国家统计局网站2013年02月22日公布的数据，今年元月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格，同比和环比都有53个城市上涨，上涨比例达75.71%。定基(和2010年价格比)上涨的城市有66个，上涨比例达94.28%。显然，三年的楼市调控对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是，与百姓对房价的满意度相比，楼市调控效果还不尽如人意，表现在房价基本没有下跌。

　　被称作史上最严厉的房地产调控为何未能促使房价下跌?应该说是首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求起了很大作用。正如上周国务院常务会议指出的：中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。自2011年以来，热点城市和中心城市按国务院要求实施了严厉的限购政策，投机性购房得到有效抑制，剩下的基本是刚性需求。主要大城市住房成交量首次购房占八九成以上，余下的一二成也是以改善型住房为主。刚性需求是如何形成的呢?一是城镇化快速发展;二是户籍改革、提高居民收入和完成小康目标;三是老龄化在中国已进入加速阶段，家庭户籍人口逐年下降，户数增加;四是地方政府加大基础设施投入，改善居住环境;五是区域经济发展不平衡，一线城市优越的工作、生活、文化、教育、卫生环境和设施吸引大量人员流入;六是住房本身亦承载了太多“中国特色”的附加功能(结婚、生育、教育、医疗、生活环境、城乡身份和社区管理等)。刚性需求旺盛，但近年供给却在减少。2012年上半年，房地产市场一度低迷，很快蔓延至全国范围内的土地市场，土地拍卖流标和底价成交现象不断出现。2012年出现土地供给负增长，新开工量同比负增长。在国务院常务会议提出2013年楼市调控新“国五条”之前，市场曾流传调控可能会加码，二套房贷首付提高到七成，个人住房贷款利率提高到基准利率1.3倍。但这样的政策没有纳入新“国五条”，说明中央已充分看到元月房价上涨的刚需因素，推出新政策十分谨慎，没有在抑制需求方面提出新的政策，避免调控误伤刚需。

　　鉴于投机需求已基本抑制，对刚需不宜硬性抑制，增大市场供给成为稳定市场价格主要举措

　　从消费角度，住房虽是刚需，但和衣食等刚需不同，在购买时间、大小和购租选择等方面具有一定弹性，心理预期对购买行为影响较大，因此稳定房地产市场价格必须稳定市场预期。一是必须坚持调控政策不放松;二是拿出实实在在的举措稳定市场价格。房地产市场已是成熟市场，市场价格由供求关系决定。鉴于继续执行和完善限购政策已基本抑制了投机需求，而对刚性需求不宜进行硬性抑制。因此增大市场供给成为稳定市场价格的主要举措。而且目前的调控政策有一些是行政性的，不是长久之计。只有采用市场手段，增加供给，改变供求关系，实现供求平衡才能使楼市长治久安。

　　楼市调控还必须同时在需求方面做文章，对刚性需求进行疏导

　　住房供给涉及土地供给。对于土地资源稀缺的热点城市和中心城市，土地供给幅度显然受到限制。因此楼市调控还必须同时在需求方面做文章。除了继续实施和完善限购、抑制投机需求外，对在购买时间、大小和购租选择上具有一定弹性的刚性需求，虽然不应硬性抑制，但可进行疏导。尤其是年轻人的购房问题，疏导有许多文章可做。据统计，英国首次购房者的平均年龄为37岁，日本和德国为42岁，美国也达到30岁以上。而北京首次购房者平均年龄为27岁，为全球最低。另外，中国青年报社会调查中心通过网络对19869个人进行的一项调查显示，84.1%的受访者确认身边有“毕买族”(即一毕业就买房的人)。2011年央视春节联欢晚会小品《新房》剧中那句“房子不重要，有爱才有家”的话一度成为新的流行语。其实，国外年轻人早就明白“有房不是家，有爱才有家”的道理，租房借房结婚是再正常不过的社会普遍现象，比例高达五六成，从未有人把它当作“热点问题”编成文艺节目在全民节日的电视黄金时段播放。

　　作者系华南理工大学土木与交通学院教授、建设经济管理与房地产研究所所长