“怀孕5年”至今未生

　　成都，并不是冯仑“立体城市”造城梦的首块试验田。

　　“立体城市”是冯仑于2009年12月8日晚在哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上阐述的新型城市建设计划：在1平方公里内，打造建筑面积600万平方米，常住10万-15万人，城市中50%劳动人口本地就业，实现节地、节能、中密度、高强度的立体城市。

　　他把视线先放在了有着“北京后花园”之称的河北廊坊。事实上，在“立体城市”这个设想提出后的最初两年里，万通几乎所有的新闻报道都是以“廊坊”为主角，但到后来，该项目却以夭折告终。

　　据知情人士透露，廊坊计划的失败原因在于后期与政府协商不妥，最终失败收尾。

　　随后，冯仑带着立体城计划陆续进入成都、西安、温州三地，但值得注意的是，尽管口号提出至今已有近5年时间，但是立体城依旧停留在纸上谈兵阶段，截至目前仍旧没有具体产品面市。

　　“最近一段时间，大家见了我就问怎么样了，就仿佛在问一个孕妇，你怀了4年，这个孩子到底生没生?我就告诉他生了，一拍屁股出声了，活着!但是别忘了，这孩子还躺着。什么时候站起来，一年以后站起来，目前立体城市就是这样一个情况。”在去年12月初的一场论坛上，冯仑用“生孩子”来描绘目前立体城市的进展。

　　而据时代周报记者了解，目前进展速度最快的为西安项目，最近预计能将土地挂牌，第一个部分会在两个月之内开工，而温州项目刚刚处理完协议的事情，离冯仑“孩子站起来”的计划还有一段时间距离。

　　事实上，冯仑所设想的立体城市梦在很多人看来依旧不切实际。“还说节约能源，我觉得他们(冯仑做立体城市)使劲地鼓捣是为了自己的生意，”泰康人寿董事长陈东升就曾毫不客气地对冯仑的立体城市计划提出质疑。

　　兰德咨询总裁宋延庆也对时代周报记者介绍，冯仑的立体城概念有前瞻性，有领先优势，但真正落实到实际中还有很多壁垒，包括政策、土地、技术、生态、能源、商业模式等。亚豪机构市场总监郭毅也认为，立体城真正实现需要一个相对漫长的周期和过程，这中间任何一点失误都可能造成立体城市的夭折。

　　在采访中，业内人士无不透露他们的担心和质疑：万通立体之城公司的业务并不是盖房子，而是建立起一个城市操作系统，这个系统包括研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理五大核心部分组成。凭空打造一个城市系统难度颇大，除了盖房子是冯仑的老本行之外，挑战几乎无处不在：怎么吸引人们在这里生活，导入的产业应该垂直还是平铺式布局，有没有办法让30 层以下在住人的同时上面的60 层还在施工，高密度居住的时候人们会产生怎样的心理问题?此外，立体城项目，这需要一个长期、持续的投入过程，需要大量的资金投入，一般企业很难支持。

　　冯仑接受记者采访时也承认，立体城市最大的难度，正是由于强调土地的集约使用，要与多个部门协调，比如光照和消防问题。现在与地方政府对接，实际上抱着一大本叫做“规划改革”的书去洽谈。

　　“立体城在发展过程中，遇到的最大问题就是如何拆除人们心里的防火墙。”郝杰斌解释，但时经4年的奔走宣讲，对立体城的接受度和理解度已经明显有好转。特别是2012年下半年，中央提出发展城镇化，未来5年，我国城镇化将直奔70%而去。大家这才开始认真研究城镇化，并发现好像立体城市还是个不错的城镇化模型，“刚开始大家都觉得你是个怪胎的时候，一事无成;但当大家都认为你是个正胎的时候，参与积极性就很高。

　　“立体城市的反对声比4年前少多了，国家规划院、中科院的院长等参加，都帮助来做。”冯仑称，他自己很满足，这已经是很大的进步。

　　冒进立体城不堪千亿压力

　　在房地产界看来，冯仑这个梦，最不切实际的还有资金压力。

　　在几个项目落地之后，业界的质疑更多地放在了万通的资金支持上。相较于以往一平方公里的投资是80亿-100亿元，万通立体城市则需要300亿元以上。而粗略统计立体城在成都、西安、温州三地的整体投资额，已达1010亿元。

　　如此大体量的资金投入，资金窘迫的北京万通地产股份有限(600246.SH，以下简称“万通地产”)显然做不来。本报曾在《万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行》一文中提及，转型主攻商业地产的万通地产在去年回报率非常低，物业出租收入占比仅2.2%，并不得不靠连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。公司去年三季报数据显示，截至去年三季度末，万通地产现金流仅约6.2亿元，资产负债率68.7%。

　　“上市公司，跟这件事没关系。”冯仑解释，立体城投资管理公司和万通地产是隔断的，各干各的事。他对外的说辞一贯表达是，除去万通立体城自己的直接投资，该项目还将包括一些基金投资，还有一些其他的上市公司、银行，各种各样的财务组合。据了解，立体城市的投资人颇为强大，除了三个大股东冯仑、新希望集团刘永好、鼎天资产管理董事长王兵之外，还有红杉资本沈南鹏、易居中国董事长周忻以及诺亚财富总裁汪静波等。

　　但对于万通立体城公司而言，万通控股直接投资比例占多少，钱从何来?郝杰斌仅称，钱怎么投进来，包括哪些人投，外延边界有多大，这是一个非常复杂的操作过程，算不清楚的账也很多。

　　“从赚钱的角度看，立体城是一件冒险的事情。”冯仑称，在传统地产运作模式中，不创新也可以赚到钱，创新却可能赚不到钱。4年间，仅在推进立体城市概念规划方面就花了2亿元，这在传统开发商是不可想象的。

　　至于盈利模式，冯仑公司上下始终守口如瓶。他称，“赚钱的事不能告诉你，一旦告诉你，其他投资人就该有意见了，不让往外说。那么多投资人，怎么赚钱，自己都有算盘，赚到以后肯定告诉大家。”

　　不过宋延庆对时代周报记者分析称，立体城的盈利模式一点不复杂。作为土地一级开发商，熟化土地、规划和概念打造把土地转让给二级开发商，得到土地开发环节的溢价。此外在自留开发项目中，还能得到住宅或者办公产品出售时的溢价等。

　　事实上，在成都立体城基金路演说明书里，就预测称，成都立体城市项目的土地成本可能仅为240元/平方米，但最终出让的平均土地价格可能达到1000-1200元/平方米。如果将各项配套成本计算在内的话，即使土地成本上升至940元/平方米，但预计土地出让价格会有1900元/平方米。如此测算，仅土地出让即可有99.15亿元的收入。去除土地成本后的毛利预计可达44.5亿元。

　　除了西安、成都、温州三地的项目，冯仑近日还对记者透露，在春节前，万通已经跟相关部门沟通了北京立体城市的计划，现在正在落实。除此，今年至少还有3个城市有立体城市的计划。

　　这样的扩张步伐也引起业内质疑。有不愿具名的分析人士称，截至目前，万通立体城还没有一个真正的标杆项目落地，离成熟的开发模式还比较远。与其在不同城市分散沟通精力和成本，不如重点抓一两个已协议项目，做出前期代表作，再慢慢打通其他城市复制的开发环节。

　　“以这么大体量的立体城，在全国中小城市遍地开花，是不现实的。”郝杰斌也坦承，目前并不是立体城迫切需要跑马圈地扩张的时代，最重要的是把现在现有的落实好，这可能比你多做几个更重要。婉拒了很多城市的邀请，觉得以目前现有立体城市的掌握，很多城市不适合立体城市的发展，但北京是肯定想去的，至于其他两个项目落地在哪个城市，目前还没定。