新安热线摘    排队买房、捂房惜售、酝酿涨价……人们尚未从2012年年底近乎疯狂的楼市乱象中走出，2013年“房价将暴涨”、“二手房主一夜之间每平方米提价一万”、“温和新五条对房价影响不大”的“新年气象”又让买房人如鲠在喉。一时间，无论新房还是二手房市场，无论是房产税扩容传言还是新国五条的降温措施都无法改变人们恐慌的购房情绪。2013年，楼市将进入怎样的行驶通道?买房卖房是最佳时机吗?在置业过程中，人们应该了解怎样的楼盘信息才能做出正确的判断?在买卖房过程中应该具备怎样的“火眼金睛”识别陷阱……面对广大买房人提出的种种疑问，本期《广厦时代》分别从置业政策变化、新房市场现状、二手房买卖动态、热点地区楼盘推荐等角度出发，为您呈现2013买房该知道的那些事儿……

　　无论今年房价最终会走出什么样的曲线，至少在即将到来的三月份，北京市新开楼盘的价格普遍高于前一期售价，提价入市的现象，已经从少数热销楼盘变成了普遍的做法。记者综合亚豪机构、伟业我爱我家市场研究院的报告显示，3月份京城预计将有30个楼盘加推新货，给出明确售价的项目相比前一期都有不同程度的涨价;而没有公布价格的楼盘，销售人员也纷纷将可能调整价格的信息透露给看房人。

　　多个售楼处春节不放假 2月成交量超去年同期16.8%

　　去年底的成交热，给了开发商充足的信心，不久前还门可罗雀的售楼处，如今，即便是在春季长假期间，仍旧正常开放。

　　大年初二，张女士在北五环和东五环区域看房，令她意外的是，售楼处几乎都正常开放，像位于来广营的亚奥金茂悦、东五环的龙湖长楹天街，样板间和售楼处的接待都一切照常。一位销售人员表示，虽然是大年初二，项目又没有加推新楼座，但当天仍有近十组的看房人，并且刚刚成交了一套178平方米的前期尾房。

　　春节期间售楼处的开放直接拉动了成交量的上升，根据亚豪机构统计数据显示，2月1-16日，北京市商品住宅共实现成交2265套，成交面积25.73万平方米，相比去年同期大幅增加，成交套数与成交面积分别增长16.8%、46.8%。而2013年2月的前16天中还包含了7天春节假期，扣除这7天之后，2月上半月日均成交量为251套，相比去年同期出现翻番。与此同时，这期间北京商品住宅成交均价为21941元/平方米，相比去年同期上涨11.8%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，量价齐升的直接原因就是可售新盘的减少。京城大多数开发商将开盘或加推新货的日期推迟到节后。

　　30个入市新盘多集中在南城 土地紧张造成纯新盘数量锐减

　　连续多年3月份都是楼市成交走出寒冬，出现阳春的月份。今年1、2月份新推的项目均未达到两位数，许多开发商都将宝压在了3月份。

　　根据亚豪机构数据统计显示，3月份北京住宅市场预计将有30个项目入市销售，其中包括金地格林格林、顺鑫·山语溪、中建·国际城、顺鑫·华玺瀚楟、MINI派、和成璟园6个纯新盘项目，以及建邦华庭、中粮万科长阳半岛·紫云庭、金第万科·朗润园等在内的24个老项目后期。伟业我爱我家市场研究院分析，按照推盘计划，3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近四年同期供应量最高值。

　　一个有趣的现象是，3月份的新盘普遍集中在南城，尤其是大兴、房山，两个区便有12新盘加入。而去年同样大热的昌平区，在三月份却没有一个新住宅项目入市。

　　另一个供应大户依旧是朝阳区，共有7个项目计划开盘。不过除了北京新天地主打刚需以外，其余6个楼盘都是单价超过3万元的主打改善置业的项目。在产品类型上，朝阳区的新盘也以100-300平方米的大户型为主。

　　虽然房企入市积极性大量增加，3月预计入市的项目数量同比也出现较大幅度增长，但需要看到的是，2011-2012年间住宅用地成交的大量减少对于今年楼市的供应将造成一定影响，由于土地储备的不足，部分房企面临着“无米下炊”的境况。而从3月入市项目特征来看，纯新盘项目仅占据6席即说明这一现象的严重程度。虽然进入2013年以来，北京国土部门加大土地出让的力度，但是土地储备转化为可售房源尚需一段时间，因此也无力缓解这一阶段的供应短缺问题。

　　节后新盘普遍试探性涨价

　　去年底，一些千人排号，抢房的热销盘成了涨价的急先锋。而进入3月份，从预计开盘项目的公布价格来看，上涨的趋势更加普遍了。在公布拟售价格的项目中，涨势最为明显的当属“金第万科·朗润园”，该项目2012年7月首次入市时售价为25800元/平方米，而10月份二次开盘时已经涨至28000元/平方米，较好的销量使得其调起价来“底气十足”，3月预计入市价格已经调至30000元/平方米以上。

　　除此之外，位于大兴区的中国水电·云立方与金融街·融汇也均为类似情况。记者在探访中了解到，虽然未公布最终售价，但金融街·融汇的销售人员向看房的客户透露售价很可能超过18000元/平方米，相比去年12月份的成交价格，高了近两千元每平方米，并且具体开盘时间还未最终敲定。

　　另外，记者在朝阳区的亚奥金茂悦的售楼处也了解到，下一期将推出两栋新楼座，以130-150平方米的三居室为主，售价在36000-37000元/平方米之间。相比去年底3万元左右的成交均价同样大幅提升。

　　无独有偶，地铁6号线的开通，也带动了常营在售楼盘的价格，像龙湖长楹天街新一期毛坯售价涨到34000元/平方米;常楹公元的售价也明显上调，达32000元/平方米。

　　对于各区域项目的普遍提价，任启鑫认为，除了地铁开通，市场的追捧外，涨价底气也与地价攀升有关。例如金第万科·朗润园项目拿地楼面价不到10000元/平方米，而去年中冶取得的同区域地块楼面价则高达16000元/平方米左右，还需配建一定面积的公共租赁房。土地价值被高估也给周边住宅项目的房价上涨带来了动力。

　　对此，某上市房企营销总监则提到，去年以来，市场上各楼盘的优惠力度渐渐减弱，价格渐渐提高，但整体存货还在，因此在这次的调价同时也是在刺探市场的反应，一旦去化率不理想，开发商还可以通过折扣优惠，降低实际成交的价格。

　　开发商流行少量多批策略

　　除了价格上的刺探，3月份不少新盘也将奉行少量多批策略，以摸底开年后的市场。“某大型房企在京的项目，一次的推盘量都只有几十套房源，这与以往该房企一次推盘两三百套的做法大相径庭。”业内人士称，春节以后，政策和市场如何走向众说纷纭，一次几十套的推盘量说明，一方面是开发商在试探市场，一方面也是饥饿营销刺激涨价的手段。

　　一位上市房企的总裁助理也表示，少量多批次开盘的做法肯定会被其他开发商仿效。“我们旗下的几个刚需、改善型楼盘将在3月入市，采取的就是这种少量多批、逐步涨价的策略，不制造大的开盘节点，对开盘期间的去化要求也不做过高要求，而是一栋楼一栋楼地推，每次同类产品的价格小幅上涨一点，涨幅可能3%，可能5%，总之根据实际销售情况来定。”

　　对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，虽然北京的购房需求相对旺盛，但是开发企业在项目定价方面仍需要特别谨慎，尤其需要考虑上调价格带来的政策与市场风险;另外，政府也应该在信息公示方面更加透明，防止不切实际的炒作现象再次发生，干扰正常的楼市交易秩序。