新安热线摘  任何一個房產新政的出爐，最后都會傳導到土地市場，只是這一次，沒想到會這麼快。

　　剛剛過去的3月5日，杭州主城區迎來國五條細則出台后的第一場土地拍賣會。原先預想中的火爆場面沒有出現，當天挂牌的4宗土地，全部以底價直接成交。要知道，就在一周之前，杭州的土地市場還是地王頻出，四處開花，溫度熱得讓人感覺到了夏天。前后之反差，實在過於明顯。

　　值得一提的是，接下來，杭州將迎來一次密集的推地潮。僅僅3月份，杭州(包括蕭山、余杭)就有24宗1412.8畝地塊入市，其中，主城區出讓15宗地塊，總出讓面積為56萬平方米，總可建面積達142.8萬平方米，起始總價88.6億元。許多人所關心的，這些土地推出后，市場的反應會不會有所改變?新政后首拍遇冷，又是否僅僅是土地市場降溫的開始?

　　新政后土地拍賣忽遭冷遇

　　新近出台的新國五條細則，似乎並沒有針對土地市場有非常明顯的調控，但土地市場還是立刻作出了反應。

　　3月5日直接成交的4宗土地中，其中兩宗長睦的宅地，之前是最受市場關注的。這兩塊土地所處的板塊，可盡享皋亭森林公園、半山公園、虎山公園、龍山公園、上塘河等豐富的自然資源，生態環境可媲美曾經被熱捧的田園板塊。同時，這兩宗姊妹地的起始拿地成本都不高，其中長睦單元R21-06地塊出讓面積81758平方米，起拍總價8.8億元，長睦單元R21-07地塊出讓面積52701，起拍總價5.5億元，這樣的體量和總價，在許多開發商承受范圍之內，預想中競爭應該會比較激烈。

　　當然，更為重要的一點是，兩塊土地的起拍樓面地價均隻有4500元/平方米，這個價格無疑在主城區屬於價格窪地。而在杭州各個板塊的地價被炒得沸沸揚揚，不斷創出區域新高的大背景下，這一區域卻如同未被開墾的處女地，其價值似乎有被市場重新挖掘、呼之欲出的態勢。

　　隻不過，結果是兩塊地均因為沒有人上前競價，而以底價成交。最后的成交樓面價，分別僅4505元/平方米和4517元/平方米，而最終分別拿下兩地塊的保利和金地，也算是意外“撿漏”。

　　事實上，這個價格，甚至低於3年多之前該區域的成交地價。2009年底， 長皋板塊成功出讓兩宗宅地，樓面地價分別為4483元/平方米和4207元/平方米，兩塊土地均由杭州市城市建設發展有限公司競得，兩個地塊合起來開發，就是即將於3月開盤、總建筑面積約25萬平方米的“城發雲錦城”。值得一提的是，這個地價也已經是當年主城區成交最便宜的宅地。

　　土地市場風雲變幻，居然如此之迅捷。

　　3月推地潮能否延續熱度

　　根據杭州國土資源局公開資料顯示，今年1-2月杭州主城區共出讓地塊33宗，出讓總面積約116萬平方米，可建面積325.2萬平方米，成交總額140.9億元。而其中，主城區成交土地面積48.4萬平方米，總收入為96.12億元，創最近5年同期土地收入新高。

　　與此同時，土地價格也逐步回暖。特別是蛇年之后，七堡、祥符、丁橋等區域的樓面地價均創下新高。延續1-2月份的熱度，3月杭州將迎來密集推地潮，杭州將推出24宗土地，其中主城區出讓15宗地塊，總出讓面積為56萬平方米，總可建面積達142.8萬平方米，起始總價88.6億元。

　　除了已經於3月5日出讓的4宗土地，主城區接下來要出讓的熱門地塊，還有不少。

　　丁橋的姊妹地塊，無疑是最大的熱點地塊。主要是因為就在2月下旬，雖然當時新國五條剛出，但就在它們的隔壁，還是成交了一塊土地：龍湖地產斥資10.9億元，在36輪競價后，將它果斷收入囊中。8886元/平方米的樓面地價，也重塑了丁橋價格標杆。而即將出讓的這兩塊地，起價均為6000元?平方米，與龍湖地塊相同。因為隔得實在太近，兩塊地與龍湖地塊的條件也基本一致，所以這兩塊地最終能夠拍出什麼樣的價格，受寵程度如何，都最能反映新國五條細則出台前后，土地市場發生的變化。

　　三墩板塊也連推三宗宅地，出讓總面積90163平方米，總體量23.4萬平方米，總起價約18.8億元。這個區域久未有宅地出讓，但發展日趨成熟。而就在2月20日，金地以6.36億總價競得浙江科技學院祥符GS10-R21-02地塊，成交樓面價9341元/平方米，溢價率達到28.2%。而此次出讓的地塊相對位置要更好，屆時又會拍出什麼樣的價格，也讓人期待。

　　此外，蔣村板塊、勾庄、田園等熱門板塊，也將有土地出讓。

　　開發商稱或是補倉良機

　　3月密集推地潮，以國五條細則出台后首場土地拍賣的清冷場景開局，那麼，是否可以由此判定土地市場升溫就此戛然而止，土地市場又會否再次掉頭向下?

　　對此，廣宇集團營銷總監章佳毅表示，現在來下這個結論還有些武斷。“沒有土地，開發商怎麼過日子?”他說，長睦地塊遇冷，現在看來並不能說明太多問題，畢竟長睦地塊還屬於一個新興板塊，在許多開發商心目中認同度還不夠，所以還不能單純以這兩塊土地，來得出土地市場整體向下的結論。他說，開發商會根據自己的需求，確定拿什麼地，而不會看到地就想拿，所以某些土地因為拿的人比較少，價格拍得比較低，也很好理解。

　　事實上，表示要繼續拿地的開發商也不少。郡原地產營銷總監趙春蕾坦言，對於開發商來說，拿地是沒辦法的事情，項目做完了，沒有土地就意味著“無米下炊”，人也留不住。事實上，郡原地產從去年開始就一直到處在看地，卻一直未有斬獲。而像郡原這樣去年開始還沒有拿過地的公司，還著實不少。

　　而剛剛在3月5日拿下長睦一宗宅地的金地房產，顯然是拿地積極開發商的代表。據金地集團東南區副總經理沈鋒明介紹，今年以來，金地已經在浙江接連拿下4宗地，其中2宗在杭州，另外2宗分別位於寧波和金華，而接下來還要拿。他透露說，金地明年在東南區將要實現100億元的銷售額，而現在還有50億元的缺口。“我們接下來還將繼續深耕杭州，因為杭州的容納度和輻射全省的購買力是非常強的。”他說。

　　對於3月5日的土地遇冷，一位開發商甚至表示，土地市場暫時冷卻一段時間最好，這也為去年錯過了最佳拿地時機的開發商，創造了補倉的好時機。

　　土地價格分化將更加明顯

　　當然，業內人士普遍認為，新國五條細則出台，一旦嚴格實施，對於土地市場的影響，不可能沒有。“國五條細則對於土地市場，肯定是潑了點冷水。它是國家給的一個警示，就是土地市場不可能像前段時間那樣火熱，開發商可以悠著點。所以開發商在拿地上肯定會比之前要謹慎。”趙春蕾說。

　　但她認同，這種影響，卻有可能因為所處區域、地塊條件的不同，而有所差異。而單宗土地之間的價格分化，也將會更加明顯。剛需土地應該會更加受寵。

　　“公司現在比較看好的是一些各方面配套漸趨成熟的近郊板塊，面向純剛需客戶，資金周轉比較快的地塊，我想其他開發商應該也會這樣想，所以符合這些條件的地塊，接下來肯定還會受到歡迎。”一位外地開發商告訴記者。

　　而相反，他認為，一些偏改善型的區域或者地塊，則會影響比較大。典型的如之前很受關注的蔣村板塊，去年卻曾經以9000元/平方米左右的底價成交，而3月份即將出讓的蔣村地塊，據說去問的人也不多，主要還是因為這個區塊的先期定位比較高，做市場最受歡迎的剛需盤有些難度﹔又如前段時間之江度假村地塊之所以受到冷遇，並不是因為開發商不喜歡濱江區域，而是因為地塊配備的相當體量的商業，影響了資金周轉率，讓不少開發商望而卻步。