梁振英上台七压港楼市，地产商着急散货

2013-03-11 14:07:57 来源：网络

　　新安热线摘据香港文汇报报道，港府锐意调控楼市，新班子上台至今7度出招，并连环加税截击，似终将这匹脱野马勒停。于刚过去的周末及周日，其中美联十大屋苑8个食蛋，两日仅录3宗成交，惨过沙士。特首梁振英昨表示，注意到近日楼市出现了一些变化，但港府不会松懈，会继续跟进巿况。综合楼市种种情况，后市将会怎么发展?本报特别访问了多位楼市专家，市民或可从中得到一些启示。

　　上周长实公布创纪录的全年推盘5,200伙计划，又突然带头减价最多17%，震动市场，其后陆续有发展商加入减价或加送优惠来吸客，再加上其他发展商合共逾1.6万伙的供应汹涌而出，种种迹象显示，在港府取消勾地制，强势重夺土地供应主导权后，地产商急急散货。

　　十大屋苑周末8个捧蛋

　　最新的市场成交情况亦显示，在港府重税加大用家及炒家入市成本后，炒家固然绝迹，连实力差的用家也被拒诸门外，价钱硬净的二手市场成交暴挫，于刚过去的周末及周日，其中美联十大屋苑8个零成交，两日仅录3宗成交，按周跌剧减67%，惨过沙士。

　　但与此同时，楼市的刚性需求仍然强劲，以入场费低至250万元作招徕的新盘粉岭逸，发展商指刚过去的周末及周日录得6.5万人次参观，并获1,000个单位预留，而楼盘总共才728个单位。另外，上周宣布劈价17%散货的一号.西九龙售楼处昨亦见睇楼人龙，据指两日录得逾4,000参观人次，当中逾90%为换楼客。

　　特首：密切跟进楼市情况

　　特首梁振英昨指出，自港府两周前宣布新的平稳楼价措施后，地产巿场，包括住宅及非住宅巿场出现了一些变化，但他和港府不会松懈，继续密切跟进巿场情况，会尽一切努力，做到他在政纲及施政报告中提出协助中产置业、基层上楼这两个目标。运房局长张炳良亦指，当局推出平稳楼价新措施，目的是增加交易的成本，令市民明白价格高企带来的泡沫风险，当局仍需时间去评估措施的效用，必要时再推出相应的措施。

　　发展局长陈茂波昨亦在其网上专栏透露，港人港地先导计划中的两幅启德用地，本月稍后进行招标时会施加限量的限制。他表示，香港中小型私人住宅的落成量一直占整体落成量总数的百分率维持在八至九成，但到了2009年跌至66%，而2008年至2009年，新落成私人住宅之中，实用楼面面积在70平方米以下单位占整体落成量总数的百分率更有下降趋势;40平方米以下单位的供应量下跌更为明显。因此，港府会在有需要时，在其他住宅用地上适当加入港人港地条款，优先满足市民置业安居的需要。

　　就目前楼市的最新情况，综合各专家的意见，目前楼市确实处于一个极不正常的环境，但过去两年有利楼市的因素正正慢慢转变。一方面是楼价上升幅度远超收入升幅，倘息口回升3个百分点至较正常水平，供楼负担比率将由52%急升至68%。上周，丰及渣打放风指要加按息，加息幅度20至25点子，息口见底回升已迫在眉睫。

　　业界：楼市回落无可避免

　　另一方面，港府亦大增土地供应，强调寸土必争，展开填海、发展新界东北等长远规划研究，维持年供应2万伙的目标，更废除实行14年的勾地制度，显示港府主导土地供应的决心。事实上，港府2011年开始大增土地供应，今日终尝甜头，根据港府公布& #8203;& #8203;，未来3至4年可提供的一手单位多达6.7万伙，是2007年9月以来的新高，其中可望今年发售的就多达2.4万伙。

　　港府征重税，加上一手供应量大增，双重夹击下，难怪长实终于面对现实，上周连续两日公布公司重大政策，先于周三公布集团2013年创纪录的5,200伙推盘计划，翌日就宣布减价卖楼，难免令人联想是劈价清货。业界一致的看法是楼市已走入转角位，掉头回落的势头无可避免。

　　潘永祥：倘热钱流走楼价跌幅惊人

　　城市大学建筑科技学部高级讲师、香港测量师学会房屋政策小组主席潘永祥表示，长实主动减价，若果连上周五截标的何文田地王亦低价卖出，两者所造成的震撼与打击将倍增，届时楼市就不会只是停留在观望阶段，应该会出现一轮减价潮。但话说回来，现时香港失业率低，又有热钱流入，资金始终要有出路，所以他认为今次的跌幅会很有限，半年内大概只会调整10%左右，但若热钱流走，楼市失去唯一支持，跌幅将十分惊人。

　　行政主导早卖止赚

　　潘氏续说，长实今次减价，与现时楼市的行政主导有关。因为港府多次提到楼价如果继续升，将会毫不犹豫推出针对性措施，反映港府有好大决心与清晰的政策方向来控制楼价，这种人为因素最难估计，亦令往后一手卖楼风险上升，增加发展商的忧虑，故此宁愿早卖止赚离场，好过以后赚都无得你赚。

　　他又说，港府的双倍印花税措施，与上一次推出买家印花税的推出时间只相差4个月，姑勿论新措施的成效，港府极短时间内连环出招，已反映其压市决心，对买家心理肯定产生负面影响：过往市民会以为政策只要不打中要害，就可以『走盏』，但港府话你听，打不中要害就继续打，打到你企唔到为止，买家奢望楼市再升的预期落空，自然唔再入市。

　　推未规划土地显决心

　　而且港府新一年的卖地计划亦与以往不同，推出22幅未完成规划的土地，可以看到港府增加土地的决心好大，预期日后供应量会不断上升，再加上重税压市：你以往都估唔到香港会推出买家印花税或双倍印花税啦。环境的转变，终于迫使发展商走上减价卖楼的一步。

　　关焯照：楼市交投淡静难货如轮转

　　长策会成员、经济学者关焯照表示，长实今趟减价，虽然涉及单位数量不多，但带出两个讯息，首先，长实一定觉得楼价顶顶地，否则不会有今次减价举动;第二，楼市交投淡静，新盘去货速度慢，与长实一贯货如轮转的作风不符，所以希望加快速度散货。

　　他又说，港府上月推出的双倍印花税(DSD)，将整体入市意欲打沉，尤其中大型的单位，买家多属投资者，大部分手持多于一个单位，以一个过千万元的单位为例，若支付DSD后，即需要多付至少35万元的额外税项，若再加上去年10月推出的买家印花税(BSD)所涉及税项15%，重税之下自然乏人承接。

　　观望气氛浓二手价料跌一成

　　还有一点需留意，去年差饷物业估价署公布的《香港物业报告2012》，提到大型单位的空置量达9.5%，按年微升3个百分点，反观中小型单位的3.9%，按年下跌4个百分点，一升一跌，形成强烈对比，反映大型单位需求少，细单位需求多，所以今次长实减价的对象亦以大单位为主，可以预期，若之后有发展商跟风，减价的类别亦会以大单位为主。

　　长实减价事件仍有待观察涟漪效应，关焯照相信，除非另外四间大型发展商亦有减价，否则对市场的影响只是蜻蜓点水，不过短期内一定会令市场观望，并预期二手楼价或会跟随今次减价行动，下跌约10%左右。

　　中原施永青：打压炒家阻新盘销售

　　中原集团创办人施永青表示，香港楼花的销售对象一向以投资者为主，故港府早前推出的多项新招对新盘销售影响颇大。他续指，不在新招影响范围下的首置及换楼买家，都较少选择楼花，令发展商在销售新盘时面对阻力。

　　部分发展商企硬不减价

　　正因为新盘销售较以前困难，施永青认为，今次长实减价是想测试市场反应，其后再作部署。有发展商带头推出优惠，便会对同行构成压力，故不排除会有其他发展商仿效长实的做法。不过，早前新世界(600628,股吧)及新地先后调低今年售楼目标，反映发展商不希望大幅减价以达到更多销量，情愿卖少一些，价钱亦要企硬。

　　对于今年楼市表现，施永青认为本月市场情绪已转变，原本认为楼市下半年才开始下行，但气氛转变得较预期快，工商铺的价格会跌得比住宅快，因工商铺的市场以投资者为主，而相关需求今次成打压目标，反而住宅市场的炒家早已离场。

　　美联黄子华：二手向隅或转买一手

　　美联集团董事总经理黄子华表示，自从港府上月22日推出新辣招后，一手新盘销情明显转慢，随着新供应有序地增加，发展商推盘意欲较高，为吸引买家，或会以较优惠价开售新盘，有可能触发一手减价战。同时，新盘降价料吸引二手向隅客入市，预期会有更多二手客转买一手新盘。

　　黄子华指出，港府维持每年2万个单位的供应目标，成效开始显现，现时的新盘货尾约有4,000余个，而已获售楼纸的新盘单位亦有近8,000个，再加上待批预售楼花同意书的单位数目约1.2万个，预期年内可出售单位数目达2.4万伙，较去年为多。

　　申请预售增推盘意欲强

　　发展商积极将旗下项目申请预售楼花同意书，反映推盘意欲强，料发展商倾向积极推盘。黄子华指出，反观新辣招打击置业需求，尤其是投资需求，故新盘销情在新辣招推出后明显放缓。在发展商推盘意欲高，但入市需求下降的情况下，发展商不免要以较优惠价钱吸引买家，令减价战有机会出现。

　　梁振英港府上台后七次楼市出招

　　2012年7月16日：每年容许5,000名符合白表资格人士，在居二市场购买未补地价的居屋单位

　　8月30日：推出梁十招，公布短中长期的楼市供应部署

　　9月6日：港人港地正式出炉。率先推出两幅位于启德发展区土地，涉及约1,100伙

　　9月14日：金管局推出3项收紧按揭措施：

　　1.收紧个人第二套房的按揭申请