新安热线摘  去年底以来的一波成交热潮直接蔓延到了今年的春天，新政的紧急出台至少说明了一点：此前的楼市又“热”了，要给楼市降降温。市场中，每一波的交易高潮都会伴随一些丑陋的现象。

　　在楼市“热”中，交易中的不少猫腻也浮出水面，我们就来给楼市交易卸卸妆。

　　“喝茶费”重现

　　正常登记抢房难 非正常渠道未必靠谱

　　在买房之前先向“相关人士”交上一笔手续费，才有资格买到房。且该笔少则几万多则几十万的款项，并不计入房款或其他费用，而是用来给相关人士“喝茶”。在07年楼市交易十分火爆的时候，“喝茶费”曾经一度猖獗，而现在，这笔费用又有重出江湖的势头。

　　这笔所谓的“喝茶费”有时由中介违规收取，有时是开发商内部人员替卖家收取，也有由中介与内部员工勾结，中介收取并与内部人士分成的情况。

　　在一些房地产网站或者同城的生活服务类网站上，时常能看到这样的房地产交易信息：一个明明总价要到几百万的房子，标价却是10万或者一个数目较小的金额，后面紧跟一条信息，通常是这样：“极佳房源，如果需要的话，请迅速联系135XXXXXXXX。”

　　这个“极佳房源”，通常是销售情况比较火爆的楼盘。如致电咨询，对方通常是说自己有关系可以拿到房号，但是需要收取一定金额的“喝茶费”。

　　登记在册却并没有买到房的购房者，也可能接到中介类似的推销电话。

　　在楼市交易比较火爆的时候，“喝茶费”除了中介，一些地产公司的员工可能也会参与进来。有地产公司员工向买方推销通过关系拿到的房子，索要“喝茶费”，并表示这只是替卖家收钱。

　　登记买房没有买到，却接到内部人员电话，自己手里有房源，需要额外收取一定的费用就能买到。并且，内部员工通常会表示，自己是替卖家收取，只是做一个中介的作用。

　　事实上，地产公司的确有房源会卖给员工，不排除员工拿来炒房的可能。但是对员工炒房的行为，开发商一般是不允许的，会通过如买房实名等一些措施来制止。

　　在有些案例中，是多种违规行为同时存在的。例如有的开发商先是进行内部认购，将部分优质房源瓜分给内部人士或关系人士后，再通过中介向市场放盘，向购房者加价收取“喝茶费”。

　　去年底有媒体爆料，福田的一个楼盘需交几十万的“喝茶费”才能买到，此后开发商并未承认此事。到目前为止，该楼盘并未开盘，但是据开发商介绍，楼盘的蓄客情况非常火爆，可能平均下来一套房源有好几人争抢。这就意味着，一旦开盘，或许将立即售空，是否真有内部人员与中介勾结收取“喝茶费”，也不得而知。

　　闲人炒号

　　房源丰富，别急着额外买单

　　中国房地产市场，从2005年开始就有时隐时现的炒号现象，而市场情况好时，销售情况好的楼盘的房号也变得奇货可居。

　　“我有一个XXXX楼盘的房号想转让……”“谁有XXXX楼盘的号?”网上频频出现这样的帖子。楼盘销售真的这样火热吗?

　　楼盘现场，经常出现“千人排队”买房的情况。有的楼盘，则是如果没有提前登记，则不能获得选房资格。对于热门的楼盘，便有人打起了卖号的主意。

　　甚至，排号卖号有时不只是个人行为，而成为一种公司运作的方式。组织起一群“闲人”，去给楼盘造势，并排取一个房号，根据市场情况，房号转手一卖便能获利。

　　楼盘开盘的火热场面，也许是真实的，也许是由“闲人”去充数而冒充的，“闲人”们通过排队本身能赚取一些“辛苦费”，而如果同时兼具卖号，更能获利不菲。

　　事实上，目前的行情下，炒号卖号仍是个案。对于目前楼市行情下的绝大多数楼盘来说，不存在卖号一说。

　　开发商对这种炒号卖号的行为通常也有一些打击性的规定，比如：拿了号只能由自己或者直系亲属购买，如果转手给其他人，是不能签订合同的。

　　尽管许多楼盘目前销售不错，但是通常开盘后仍有房源可以选择，购房者不必着急去买号。

　　与此同时，深圳的商品房存量也相对稳定，没买到房的仍然可以在以后的开盘中好好选一套自己喜欢的房子，也没必要为一个号子去额外买单。

　　“内部认购”

　　“天衣无缝”却得不到法律保护

　　“VIP诚意登记”，“认筹”，“内部认购”……五花八门的名目，其实说的就是一回事。在开发商还没有拿到预售证的情况下，先收取一定的“诚意金”，等到正式开盘时，能够享受一定折扣的优惠。　　由于通过这种途径认购的商品房可享受一些优惠方案，往往能吸引许多购房者眼球。这类认购的优惠一般是相对开盘价格而言，如提前认购可享受开盘价格9.9折的优惠等。开发商为了保证盈利，通常对认购数量及时间也有限制，看起来天衣无缝。

　　“内部认购”作为开发商在房屋预售审批前的一种变通销售方式，早在几年前就被住建部叫停。

　　在2010年楼市调控之初，禁止“内部认购”就成为了当时调控的一项重要举措。政策要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　因此，未取得预售证的项目不具备合法销售条件，所以内部认购得不到法律保护。但是，由于开发商变换方式，或者行政监管出现了松动，这种现象在各大楼盘销售中仍较为常见。如果市民真的想要通过内部认购买到便宜的房子，在对方为取得预售证之前不要给太多的诚意金，同时要选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。最为重要的是，一定要与开发商签订认购协议，注明认购价格等条款。