10月31日，RET睿意德董事索珊受邀36氪“新零售氪堂”，在线分享了国内商业新零售背景下的新格局，并对新趋势下购物中心的运营要点进行了详细分析。我们整理了此次分享的内容：

 

本次分享的内容主要围绕三个方面： 

2017中国城市商业发展新格局

开发企业与品牌布局趋势

实体商业运营新要点

 

1.新兴活力指数看城市发展格局

 

2017年，中国城市商业地产发展出现新变化。RET睿意德也在近期发布了《2017中国商业地产活力40城》数据，基于国内商业地产当前的格局状态，索珊表示，早期的商业地产格局并无必要区分。原因在于中国城市的分布呈资源集中型，商业地产的开发也属于从一线城市向二线城市延伸，呈喷淋式的往下走的趋势。

 

 

“北上广深”见证了改革开放近四十年中国经济的腾飞。但今年在做商业地产活力40强排名的时候，RET睿意德发现出现了一些新格局：成都超越广州深圳，居于第三名。商业地产跟人息息相关，商业和工作是连接人和社会非常重要的场景。因此需要去除一些宏观指数的干扰，引入IT人员分布、文创元素等新指标。索珊谈到，在‘资源论’时期，宏观数据无法改变现状。当有一个活力指数参照的时候，加上一定的“降噪”，会发现更新鲜的玩法。

 

整体来说，中国城市商业地产呈现以下特点：

 

1、市场已明显分化为三个梯队，第一梯队全面超越第二梯队城市；但第二梯队在零售、消费力、休闲、购物中心等维度与第一梯队差距约两格，有很大增长空间；

 

2、上海和北京在时尚领域领先地位尤其突出；二者并不单纯是经济领先和消费领先，对未来商业向好的品牌与业态的入驻，在北京和上海也呈现了非常好的表现力。

 

3、综合来看，成都商业地产活力亮眼。虽然从消费力指数一项，跟广州深圳还有很大的差异。但随着成都产业和经济实力的提升，商业地产突围潜力巨大。

 

索珊认为，一个城市经济指数和消费力的再提升，依仗的是产业整体的提升，而非单项指数。城市之间的消费力主要差在高净值人群。高净值人群属资源涌向型，资源涌向型的突破空间在于产业的重新分配和再聚集。所以早期产业重新布局由一线向二线波及的时候，各级政府都在做新区开发。而新区开发其实就是产业抓手的重新分布。

 

 

因此，未来看一个新项目时，不能单纯评估项目本身，需要站在宏观空间格局、城市规划以及产业规划动力等层面，解读项目可能承载的机会。

 

 

从文化包容性、存量指标、潜在优质供应等角度来看，成都的商业地产发展趋势向好。索珊认为，城市商业的张力主要在于潜在优质供应、组合型的丰富程度以及商业的体量。此外，成都的商务休闲业态还存在一定上升空间。

 

无论从规模还是数量上，第二、三梯队城市发展潜力相对庞大。第二梯队需要关注的不是各象限，而是在北京上海出现的新业态、新现象和新信号，做好相应的承接。对于第三梯队城市，则可以着重比较零售、购物中心、休闲等指数，这方面有非常多的超越机会。

 

2.从时尚行业角度出发，实体商业格局再解读

 

过去的十余年，是互联网以及电商高速发展的时代。从“颠覆论”到“平行论”再到“相融论”，社会主流声音在不同时期，对互联网的认识和态度也在不断改变。在互联网与实体商业融合共生的新形势下，商业地产运营在思维及人员结构等方面进行调整，同时采用了新的技术。

 

索珊认为，实体商业市场的好项目始终是稀缺的，优秀项目的获取本身就意味着优质流量的获取。即使在三四线城市，也有好地段的商业项目。对于实体商业开发，项目首要解决的是盈利模式。不能追求梦想有多高，而是要考虑存活多久。

 

 

对于时尚行业的发展，索珊认为，在未来十年，非常看好奢侈品以及轻奢市场在国内的发展潜力。综合来看，奢侈品及轻奢市场尽管在单店及阶段性上，会出现波动，但宏观供给强劲。

 

 

而对于快时尚品牌，整体增幅放缓，1线、1.5线城市竞争压力较大，二、三线城市发展几率更大。而实体商业项目主需要考虑的是，在未来门店规模放缓之后，如何与品牌的创新进行有效的结合。

 

3.实体商业运营新要义：人格化时代的新需求

 

尤其是在一线城市，城市商业地产往往呈多极分布。在多中心商圈形成过程中，人的外溢支撑了新项目的发展。就近消费是人在实体商业消费行为里的一大特点，随着人的消费需求、购买力以及鉴赏力的提升，商业空间的需求也会提升，这也对商业地产运营提出了新的挑战。

 

为了更好地理解实体商业，索珊将实体商业地产的演变分成了四个阶段：

 

一、1990-2000年，早期批发商时代。以杂货店、供销社等业态为主，解决商品供给问题；

 

二、2000-2010年，零售商时代。即百货时代；

 

三、2010-2015年，品牌商时代。核心是对于活力品牌的号召力。

 

四、2015年以后，人格化时代。人与人、人与商业地产联系更加密切。

 

 

索珊认为，商业是市场驱动下的资源匹配，但是当消费者的鉴赏力和购买力提升时，市场机制是不发生作用的。

 

而随着消费升级、新技术的应用以及90后、00后等新兴消费群体的爆发，商业地产运营需要聚焦满足人与人的关系。运营者应该关注架构，配备新媒体的人才，对话新消费的人群。从而实现在消费需求产生前，具备满足消费者需求的能力。

 

 

索珊判断，由于消费者文化价值观不同，以及对于不同消费的期望程度不同，实体商业运营需要注意对于不同精神阶层消费者的引导力。

 

 

内容整理自索珊在36氪“新零售氪堂”中分享的部分观点。此外索珊还讨论了商业市场新常态在技术层面的困局和解决方案。了解全部内容，请点击观看完整视频 ▼

 

 

索珊，RET睿意德董事。RET睿意德为国内最大商业地产服务商，亦是实体商业互联网+领先实践者。索珊作为团队核心成员，与国内多家大型地产公司建立了良好关系，擅长商业、城市综合体定位及运营落地、商业项目营销策划及推广，亦为《地产》杂志等诸多财经主流媒体的专栏作者，时代光华管理学院讲师。