2017年北京房产市场经历了冰与火的洗礼，2018年市场将进入新常态，今年该不该出手？

房小旗团队从政策、市场两个维度，简单说说北京2018年的行情，为广大粉丝决策做参考。今天是政策篇。

中国的房地产市场，短期就是政策市。所以，分析短期房价，就是看政策。分析中长期房价看国运，期盼国泰民安，人民安居乐业，这是后话暂且不表。

一、政策总说。

2018年，中央总基调“房住不炒”。北京总基调“房价不上涨，市场平稳健康”。

全国调控思路“因城施策、分类调控”，北京调控思路“抑制投资，有漏就补；加大供给，租购并举”。

近几天，两条消息被媒体聒噪，就是“兰州放松限购”、“南京最新人才政策”。调控松动、房价要涨的解读不绝于耳，任总的“夜壶论”也再现江湖，似乎地方经济被2017年的调控搞得急转直下，“夜壶”再不拿出来就不行了，调控政策要“猛掉头”。

房小旗团队只能说“世上本无事，媒体爆眼球”。

十月的大会结束没几天，三月的两会还没开，哪能那么快转向。另外，2017年，表忠心为目的的“比比谁更狠”式调控有点矫枉过正，适当调整并无不妥。

“再说夜壶论”，2017年别看这调控，那调控，其实2017年并不是“小年”，市场挺火爆的，国库充盈，开发商也缓过来了，2017年攒下了底子，不至于过不去年，“夜壶”不着急拿出来。

如果把“人才引进”的宽松政策解读为变相放松限购，就算是吧，也是为了促进地方经济可持续发展，应该双手赞成！一线“控人、控地”，难道真让人才和资金回户籍地？至于，炒房客利用“人才引进”炒房，房住不炒，房住不炒，非地方政府本意哈！

2018年，全国范围来看，调控政策稳定，略有放松也是适当适度。目前，投资渠道狭窄，“炒房客”伺机抄底、炒作贼心不死，炒房行为也呈现“集团化、团伙化”，“大资金池子，大兵团出击”，房产市场暗流涌动，政府的神经应该还是紧绷着，欲拒还休，欲拒还休。

二、回到北京。

2018年，北京调控政策趋势“有紧有松，整体较紧”。北京的调控政策又分为三部分“限购、限贷、补丁政策”。

1.限购政策。

北京在面儿上，限购从来没松过（都是暗松），2017年到了极致。但是，其实还有渠道没收紧。总之，限购政策总体平稳。限购对刚需影响不大，大家都不是炒房的。

2.限贷政策。

3.17调控，“认房认贷”是最大杀器。有人预测“认房认贷”下半年会政策松动，小旗认为概率不大。全国大基调“因城施策”，就算其他城市小松动，北京作为标杆龙头，除非形势急转直下，需要带头大哥表态，北京市是不会自我松绑，否则示范效应极大。

虽然，政府也明白“认房认贷”，确实把置换刚需给“摁住”了，但是首套刚需还没满足呢，2018年政府的大逻辑“首套刚需”先上车。从“共有产权”政策的制定就能看出来，全面排除“置换刚需”。

所以，“认房认贷”政策并不会那么快松动的，这一点，小旗和北京某教主的观点是不同的。2019年松动概率较大，2018年概率较小。所以，置换刚需，2018年还是挺纠结的。杠杆上不去，换房换不动。

所以，有这项政策在，2018年政策基调还是紧！

3.补丁政策

最近两项政策消息吹出来了，落地不知道啥时候：打击阴阳合同的“新版合同”+公积金“认房认贷”。这两项政策就属于“有漏就补”的范畴。

其中，“新版合同”的杀伤力还是非常大非常大的，虽然水波不兴，但是无声惊雷。据说，这项政策可能要延迟出来，因为影响远超有关部门预计。真出来，绝对大杀器。在途的单子，还是有所准备吧。

至于，公积金“认房认贷”，有影响，但不大，不多说。

4.最可能放松的政策：“非普线”调整。

现有非普线标准是2014.9.30制定的，已经3年多了，房价都翻番了，确实应该调整了。这项政策调整，是利好，因为杠杆能上去了。

目前的标准：

房小旗团队认为合理的标准应该是：

三、总结

2018年，北京的政策保持稳定，遏制杠杆，确保房价不涨，整体政策对首套刚需有利，对置换刚需不利。所以，从政策层面看，谁该出手一目了然。