京沪的人居然少了！

1月19日，北京与上海分别召开的国民经济运行情况新闻发布会显示，2017年，京沪的常住人口同时下降，这在1978年以来还是首次。

2015年，上海的常住人口出现1978年以来的首次下降，但在此后出现了反弹。2016年，北京常住人口增加2.4万人，增长幅度为0.1%.

2016年底，北京常住人口达到了2172.9万。2017年，这一数字下降到2170.7万。

2016年上海常住人口为2419.70万人，比2015年增加了约4万人。2017年则为2418.33万人，比上年末减少1.37万人。

京沪人口同时减少，这是最近40年来首次出现。

人口少了，那么房价会暴跌吗？

按照正常的逻辑，如果人少了，房价肯定会暴跌，但伟哥觉得，在中国特别是京沪，需要辩证的看人口减少。

1：人口真少了吗？

中国统计数据有争议，很大情况下，数据来源是服务于某些目标的。人口数据是不是真减少了，这要打个问号。

实际中，因为统计人口来源主要有两部分，户籍人口与非户籍人口。

户籍人口很容易统计。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示，在北京市2170.7万的常住人口中，城镇人口1876.6万人、乡村人口294.1万人。从年龄看，0至14岁常住人口226.4万人，占全市常住人口的比重为10.4%;15至59岁常住人口1586.1万人，占73.1%;60岁及以上常住人口358.2万人，占16.5%。2017年末，北京常住人口比上年末减少2.2万，同比下降0.1%。

北京2017年常住人口自然增长8.2万，比上一年减少了7000人左右。

也就是减少的主要是外地户籍比例更高，这个与统计口径和清理部分产业有关系。

验证这个数据的真实性难度很大，只能边缘的看看一些用电，交通等数据，但也不能全面反映数据真实度。很快就能看到春运数据，如果春运数据不出现下调，很难说人口真下调了。

2018年1月22日北京电网最大负荷达到1853.2万千瓦，创冬季历史新高。当然这和煤改电肯定有关系。

北京地铁公司预计春运40天，所辖16条线将运送乘客2.8亿人次，日均700.4万人次，同比增长3%左右。

2：购房人群减少了吗？

首先：理解户口这个数据对中国房地产的巨大意义：

户口即户籍，由公安机关户政管理机构所制作的，用以记载和留存住户人口的基本信息的法律文书。

全球只有少数几个国家：比如朝鲜、古巴、及其他国家有户籍制度。

其次：除了一线城市，其他城市有房即可有户口。

从2000年-2016年，我国的城镇化率从36.22%上升到了58.52%，但是我国的城市户籍率，两者相差18.87%。

那么这个数据非常关键，其实可以代表未来中国房地产发展的趋势：

从全国人口数量计算，有2亿人，需要或者可能需要城市房屋。

中国除了一线城市外，其他城市，落户条件基本都是三种口径：婚育、大学生就业、购房。其中购房比例与大学生就业比例均非常高。而购房落户也一直是城市落户的一大主要来源。

现在还没有城市户籍的人，基本都属于买不起房人群

中国房地产的价格上涨迅速，过去的城市化可以说已经吸收了城镇化过程中的中高收入人群。除了北京、上海等城市存在有房无当地户籍现象，其他城市，有房基本不存在不落户的现象。

顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县，北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响；

那么从人口角度看，对于未来北京房地产市场的结论是什么？

首先：人口控制目标都是中长期目标，房地产价格是短期体现，现在看，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格，常住人口的控制主要是非户籍人口，所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。

其次：从政策的预期看，如果产业出现外溢，的确会对主城区和郊区房价有一定拉平，但如果教育和医疗不出现根本性变化，房价依然是核心区高

第三，人口疏解政策，目前看，主要还是落点在低端产业转移，对房价影响暂时不大，部分区域比如东西城城中村改造、棚户区改造，反而有利于区域居住环境。

东城区：5年后，东城区常住人口规模比2016年下降13%左右，控制在76.2万人以内。

西城区：未来5年，力争全区常住人口总量控制在110.7万人以内。

朝阳区：2017年，将全力实现年内常住人口降至374.1万人以内。

海淀区：到2020年，全区常住人口比2014年下降15%左右，即312.6万人以内。

丰台区：将确保到2020年底常驻人口控制在195.5万人以内，比2014年底下降15%。

石景山区：确保2017年底全区常住人口控制在61.6万人以内。

房山区：未来5年，常住人口规模计划控制在130万人以内。2015年为104.6万

顺义区：今后5年，全区常住人口规模控制在130万人以内。

昌平区：2017年昌平的常住人口控制目标暂定为206万。

大兴区：2016年大兴区常住人口总数计划控制在170万人，预计控制在170万以内。

结论：当下的人口变化，更多是统计数据的变化，部分体现的是产业调整，北京上海等特大城市的人口数据，还未出现趋势性的降低现象。所以对于房地产市场来说，需求依然庞大。否则现在就不应该供应住宅土地了！