二月份以来，房企年报陆续发布。即便从房企的整体年报来看，整体的销售额有了较大的提升，但是从企业的发展战略上看，行业的变化在倒逼着企业的发展。

事实上，近两年，房地产行业的变化众多。政策不断调整，金融形势土地的稀缺性使得行业发展空间变小，开发商大鱼吃小鱼，两极分化严重，但是，一个有趣的现象是，房地产行业的巨头企业们虽然叫苦不迭，但是仍是赚得盆满钵满。

从企业的战略上看，行业的变化已经倒逼着企业的战略调整。变化来自于两大方面，一是房地产行业已经从本质上进入另一阶段，这一阶段，企业需要最大程度做大规模，收并购已是大势所趋。这一方面也直接反应在企业年报上。二是世界经济形势的改变。对国内最大的影响是金融监管的趋紧，对于房企，这涉及到资金，而这也是企业发展的根本条件之一，目前，房企大都是举债前行，资金和融资成本的重要性不言而喻。对房地产行业的未来发展也至关重要。

前所未有的5000亿和未来保障

从2017年的年报来看，碧桂园、恒大、万科史无前例地冲破5000亿人民币（下同），万科实现5298.8亿元销售额，同比增45%。碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿，同比增长78%，恒大销售额达到5009.60亿元，同比增长34%，

不可否认，2017年的销售额近代表了企业前两年的发展情况，但是，从年报中看，与开发商的“叫苦”不符的是，开发商们的上升势头明显，未来发展的“危机”难以寻觅。

碧桂园在其业绩会上称，报告期内，已摘牌、已签约土地储备2.8亿平方米，另有基本锁定但暂未签约的潜在的土地储备约1.4亿平方米。万科更直接，年报显示，截止到2017年年底，万科已售未结转项目金额和面积分别为4143.2亿元和2962.5万平方米，较2016年年底分别增长48.9%和30%。

截至2017年底，恒大总土地储备建筑面积达3.12亿平方米，土地原值达5336亿元，世邦魏理仕对此评估值10386亿元，其庞大的土地储备规模稳站行业首位，足够支撑企业未来3-5年的快速发展。

销售额良好，未来发展已有保障，巨头们的“危机”何在？向来，规模和利润难两全，但是，从年报中看，这也并非三大巨头的忧虑所在。

年报显示，碧桂园、万科、恒大三大巨头的净利润均处于较高水平，报告期内，万科的净利润为280亿，增速33%，碧桂园为260亿，恒大为244亿元，同比增暴增379%。

封王者的无限忧虑

此外，恒大2017年毛利润1122.6亿元，同比大幅上涨88.9%，年均复合增长率高达42%。碧桂园实现营业收入2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%，82.4%，毛利率企稳回升，增长4.8个百分点至25.9%，股东应占利润达到260.6亿元，大幅增长126.3%。2017年万科实现归属上市公司股东的净利润为280.5亿元，同比增长33.4%，归属上市公司股东净利润率为11.5%。

很明显，强者恒强的阶段，大象起舞，规模之王和利润之王都是他们的囊中物。

一个值得关注的细节是，今年，巨头开发商均表现出对行业的无限忧虑，纷纷喊出“降风险”。在三大巨头中，恒大此前快速扩张的高负债率备受业内关注，2017年5月、6月，恒大赎回了1129亿元的永续债，同时引入700亿战略投资，资产负债率大幅下降，净负债率降六成，从2016年的432%下降至184%。

但是，截至2017年底，恒大总资产达17618亿，同比增长超3成，继续领跑所有房企，和上市前2008年285.2亿相比，增长了近62倍。如此高的资产，再加上1129亿元永续债的赎回，仅仅引入700亿的战投是不足以使其资产负债率有如此大幅的改善的。目前，降低负债总额、多元产业引入战略投资、增强盈利能力增加净资产是恒大降负债的主要方法。

一位不愿具名的注册会计师表示，恒大的销售额大增，议价能力提升，不再需要通过永续债增加权益以此降低资产负债率，自然赎回成本更高的永续债。

2017年“碧万恒”三强对资产负债率分别为88.89%、83.98%和86.25%。净负债率数据则为56.91%、8.80%和183.70%。而2015年房地产行业净资产负债率均值为96.09%。

降风险和分食盛宴

截至2017年底，恒大的货币资金为2877.2亿元，万科为1741.2亿元，碧桂园为1484亿元，此外，碧桂园还有约人民币2485.1亿元银行授信额度尚未使用。

整体来看，三大巨头余粮充足，手握巨量资金，发展前景可期，截至2017年底，碧桂园加权平均融资成本下降至5.22%，恒大通过收并购、旧改、合作开发等方式获取大量低成本的优质项目，万科以稳健著称，2017年的加大了收并购力度，但成本优势明显。

那么，以“碧万恒”为首的一线开发商们高声疾呼的“降风险”是针对什么？

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，2015年以来的’现金牛’效应逐渐减弱，房企也将逐渐面临资金的压力。现阶段经营状况良好，资金链相对健康，企业主动降负债，将有着较大的回旋余地，其效果要好于资金恶化后通过出售资产来解决问题。

一位房企相关负责人则表示，“‘碧万恒’都在喊降风险，一是叫苦，为了行业发展。二是现在有很多中型企业在冲千亿，三大巨头在这个时候喊出降风险，也一定程度上是表明态度，其今后的发展速度仍会较快，强者恒强，销售额也会越来越高。”

绿城中国执行董事兼总裁曹舟南曾对包括和讯房产在内的一众媒体表示，2017年，业内的毛利率普遍较高，这是之前的项目的反应，2017年的地价很高，2020年以后的毛利率可能不会这么高了。

房地产的蛋糕在变小，但与此同时，分食者也在变少，对于“碧万恒”这样的巨头而言，在经历快速发展后，他们仅需要保持增长势头，降低风险，与其他“强者”一起享受房地产不输当日的盛宴，而另一边，是无数小型房企的消失和灭亡。