佳兆业孕育新增长点：成功参与旧改

　　新安热线摘  在旧改、拆迁等成为敏感词的当下，总部位于深圳的佳兆业集团(股票代码：1638.HK)却在上周末高调主办“对话佳兆业中国旧城改造高峰论坛”。这可能是目前为止国内首个以旧城改造为主题的高峰论坛。

　　中国房地产协会副会长顾云昌、深圳清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙、深圳规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平、克而瑞停息集团研究中心总经理陈啸天等来自政府、行业方面的专家齐聚一堂，将理论与实践相结合，对比国内外的旧城改造模式，探讨中国旧城改造的方向，消除对旧城改造误解与偏见。

　　企业参与的“深圳模式”

　　旧城改造可能是个通用名词。在深圳叫做“城市更新”，也叫做城市“二次开发”。

　　来自克而瑞信息集团的数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。引人注目的是，深圳的城市化率达到了惊人的100%。这意味着，深圳的城市建设用地已经接近枯竭。

　　来自深圳土地改革研究组的信息印证了这一点。据介绍，深圳1991平方公里的陆地面积中，建设用地已经占到了917平方公里，占比达到了46%。而北京和上海的占比分别只有约20%和30%。在用地指标数据中，建设用地占50%是一个各大城市几乎不可逾越的红线。

　　面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府更加着眼于对土地价值的再挖掘。加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。参加论坛的专家们认为，在新增城市空间资源极其有限的条件下，旧城改造可以盘活存量土地，破解资源瓶颈，促进空间资源的可持续利用。由此看来，旧城改造有助于实现多方面的利好。第一，提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放，通过市场化的手段，土地单位价值被重新评估。第二，适应产业转型。旧城改造随之而来动拆迁，带来大量新的购房需求，且需求较为多样性。第三，改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。而对深圳来说，建设用地中的工矿仓储用地目前占了绝大部分，商业服务业用地相对较少，从适应于原来“三来一补”的工厂模式，到适应于目前的金融业、高新技术行业大发展的趋势，城市用地也必须腾笼换鸟。

　　有别于上海以政府土地储备和企业一级开发为主的模式，深圳的旧城改造以企业主导为主。被改造的村、工厂对改造企业进行选择，评估公司对地价进行评估，参与改造的房地产企业在符合区域总体规划的基础上确定改造方案，并实施动拆迁和建设。

　　平衡好旧改的“六方利益”

　　佳兆业控股集团总裁金志刚在论坛致词中表示，人聚城生，人散城亡。深圳是全国人口密度最大的城市，也是全国最年轻的特大型城市。城市更新执势所必然。要实施旧城改造，就要处理和平衡好六大方面的利益。

　　首先就是被原住民或者说被拆迁业主的利益。金志刚表示，在佳兆业，没有“钉子户”一说，只有“困难户”的提法。金志刚认为，佳兆业坚持和谐改造，充分尊重和满足业主和原住民的意愿，公司内部不允许叫“钉子户”，而“困难户”有困难，公司就得想办法去帮他，帮他们解决困难。

　　其二是普通市民的利益。旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方;其三是区域和社区利益。旧城改造要处理好与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要;其四是环境利益，处理好与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国;其五是历史文化利益，要坚持保护性开发，不要把祖宗丢了，什么都一拆了之，注重保留城市记忆，承前启后;最后是开发商的经济利益，要符合整体经济发展的需求。

　　深圳清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙则简单地把上述六方利益归纳为三方关系，即处理好政府、企业和原住民的三方关系。政府代表的是公共利益，开发企业有自身的经济利益，而原住民、业主和项目周边方亦有自身的利益需要切实的维护。只有把三方利益都平衡好，处理好，旧城改造才能有效、切实地得以推进。

　　专业公司运营独具优势

　　参加“对话佳兆业中国旧城改造高峰论坛”的嘉宾参观了深圳市最大的旧改项目佳兆业城市广场。位于深圳华为科技城核心区域的佳兆业城市广场更新项目是佳兆业旧城改造的典型，也是22平方公里、总投资达310亿元的华为科技城内的第一个成功改造项目。该项目原是全球最大一家圣诞树制造企业宝吉工艺厂，周边公共基础设施配套匮乏，第三产业发展滞后，村住宅区建筑密度大，安全隐患多，环境卫生差，无法满足城市规划及发展需求。

　　华为科技新城被定位为研发型高新技术产业和地区公共服务为核心的城市综合功能区，属于深圳市政府重点项目，同时也是“深圳扩容典范区”。根据新的政府规划，宝吉厂项目破茧重生。经过佳兆业的改造，这里将成为深圳的高科技中心，预计总居住人口达2.5万人，同时为华为科技城带来180万平方米的住宅、商业中心、写字楼及公共配套，带动整体片区的升级。同时还有34万平方米的保障型回搬房。华为科技城所在的坂田区域，在高端服务业配套、整体环境面貌等方面将实现质的飞跃。

　　佳兆业从1999年开始就参与旧城改造，旧城改造业务已成为佳兆业的发展战略之一。凭借强大的运营能力、雄厚的资金实力和坚忍不拔的毅力，佳兆业成功开发佳兆业?桂芳园、佳兆业?金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等众多经典旧城改造项目，如今旧城改造已成为佳兆业独特的竞争优势。

　　因为拥有专业的旧改技能与丰富的经验，佳兆业在业界拥有“旧改专家”的美誉，并成为全国拥有最多旧城改造项目的企业。目前，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、东莞等地拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。其中，宝吉厂改造项目(即佳兆业城市广场)、盐田整体搬迁项目以及佳兆业环球中心项目已被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。为此，佳兆业集团拥有全国范围内最大最专业的旧改公司佳兆业置业发展(深圳)有限公司，这是全国第一家专注于旧城改造的企业。这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才，他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上，核心骨干在10年以上，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现问题时都能得到及时、妥当地处理。