新安热线摘  中冶在南京下关区滨江项目砸下200多亿元，先后购得三宗地块，但受制于拆迁，该项目前期推进缓慢。

　　土地市场升温、“地王”频现之际，国土资源部再度伸出调控之手，其最新思路是，“进一步加大分类指导力度，区分不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”

　　12月18日，在北京举行的“2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林特别提到，在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”，要增加土地供应，“这对弥补房屋、土地供给缺口，促进中长期市场平稳运行，促使房价稳中有降，主要还是积极正面的影响”。

　　廖永林说这番话时，近一个月来，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙和苏州等地的新建商品住房的成交总价和单价纪录不断被刷新。最近几天，一则“北京某房源一夜提价70万元，半年提价150万元”的新闻赚足了眼球。昨日，“贵阳楼市成交量创5年来新高”的消息，也引发一片哗然声。

　　对于近期各地频出的地王，廖永林称，国土部将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，跟踪督查履约建设情况。近期将对江苏省南京市下关区滨江2号地块开展公开调查。

　　该地块全称为“南京下关区滨江江边路以西2号地块”，今年11月由中国中冶(601618)旗下公司以56.2亿元摘得，创下今年全国总价地王纪录。

　　“市场异动三类城市”

　　和以往类似，“加大土地供应量”仍是此番土地市场调控的一个主音。不同的是，此番“分类指导”意味颇浓，国土部就“市场异动三类城市”的土地供应特别点名。

　　所谓“市场异动三类城市”，按廖永林的描述，主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　眼下尚不清楚，上述三个条件是否系构成“市场异动三类城市”的必要条件。

　　但翻查国家统计局最新公布的数据可见，70个大中城市中，光是“新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨”的城市占比就已近半。

　　对于这类城市，廖永林称，要有针对性采取几方面措施，稳定住宅用地供应。这类城市的“商品住宅”用地供应总量，“原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”。

　　一央企开发商直言，关于“加大土地供应”的说法并不新鲜，但常见的情况是，保障房的用地现在是保证了，但商品房用地很少，“关键在于提高有效供应”。

　　按廖永林12月18日披露的数据，截至11月底，全国房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。“预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量”。

　　“分割处理”影响规划？

　　对于“地王”，廖永林提出三点：

　　一是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让;或提高付款难度;或与条件较差的土地在放在一起供应。

　　二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。

　　三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　对于上述措施，一国企开发商称，这都是台面下的事情，说的方法大家都在干。

　　效果如何，各方说法纷纭。

　　“影响不是很大。这也不是市场管理方式。”一国企开发商称，切分得更细，就意味着门槛低，定价更有效率，竞争力更强。比如说一块地，总价40亿元以上，很多开发商都不敢拿，切分开以后，这块地的竞争力更强。不过，切分需要技术。好的地块不愁卖，都有开发商托底。

　　一位负责土地一级开发的政府工作人员直言，政策归政策，不容易操作。就拿地块调整来说，比如说把一块10公顷的纯宅地分割成四小块，那就意味着要拍四次，要和不同的地产商接触。接下来盖的房子就比较有意思了，会影响到规划。对开发商而言，有实力的开发商都是希望地块越大越好。而且在一个区域拿了地，还会再拿。

　　他举例说，在他负责开发的区域，有一品牌房企买了一块地，后来在旁边又买了一块。如果分割调整，整体规划太凌乱了。

　　不过，也有分析人士认为，“竞地价、竞配建”等出让方式确实可以降低地价，但配建的保障房分配又是个问题。

　　上海某镇一土地规划负责人说，有一些单价高的地块搭配公共设施，对地方而言是好事。因为很多开发商都不愿意这么做，“我们在城乡接合处，这样有政策可以操作，比较有用处。”

　　“现在溢价率红线是50%”

　　在12月18日的新闻发布会上，廖永林还特别指出，各地要及时公布住宅供地计划完成情况，以及存量土地开发建设情况等信息;及时向社会公布地价监测成果;明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。

　　“只要是核心土地，还是会抢，溢价率无法控制。”一刚刚拿下某城市“地王”的开发商指出，杭州就有优质地块超过一定溢价后竞配保障房比例的做法，但这“对开发商不公平”。

　　“走招拍挂，怎么控制溢价?”一负责土地一级开发的政府工作人员介绍，他们把出让土地时，房地产交易中心会说溢价率最好不要超过多少。但一直在调整，政策紧的时候，溢价率这条线就设定得很低;政策松的时候，就定得高一点，“我们做土地一级开发，能够把握的很少，我们是负责拆迁，把地弄到市场上交易。溢价率都是根据政策。而且这个东西根本无法控制。”

　　一开发企业高管言之凿凿地称，明年的地王还有可能出现在徐汇，总价或达100亿元。

　　上海某区土地储备中心一名负责人说，该区现在的土地成交溢价率红线是50%，但有时候无法控制。“我们今年土地溢价率没有超过50%，价格也不高。最近市里也没有新的政策。”

　　据该负责人介绍，从去年开始，上海所有土地招拍挂之前，都要多走一个程序把土地起始价报备给上海市规土局研判会，他们会审核地价是否定得合理，太高太低都会调整。他们审核过了，土地才能正式招拍挂。

　　【政策】

　　国土部出招促土地供应

　　建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。大企业是指行业内排名靠前且在本地区影响较大的企业。大地块是指单宗供地规模超过一定规模(达到规定标准80%)的地块。国土部将在土地市场动态监测与监管系统开辟“房地产大企业和大地块监管专栏”，要求各地建立本地名单，跟踪督查履约建设情况，每月汇总更新，专栏信息及时向社会公布。

　　重点清查土地出让合同履约情况。一方面，整体推进，要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。属于企业责任的，要约谈相关企业，提出具体有效的督促整改措施;属于政府或其他有关部门责任的，要积极协调尽早解决。另一方面，突出重点，要求“市场异动三类城市”对全部未竣工住宅和商服用地的合同履约情况进行一次全面清查和梳理，清查结果及时上报。

　　要求各省级国土资源主管部门建立本地区的房地产企业诚信系统，将存在违法违规违约行为的企业，列入诚信风险企业名单，提高诚信风险等级。市、县国土资源主管部门在供地前，要严格审查参加竞买的企业情况，对存在诚信风险的应禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　继续加大闲置土地处置力度。截至11月底，全国闲置房地产用地1.1万公顷，其中，闲置住宅用地7461公顷。

　　调查违规供地和违约房地产用地。今年以来，经国土资源部核查督促，解除已成交的14宗涉嫌违规的地块。国土部将对典型案例采取公开调查的方式，督促各有关城市严格依据土地出让管理法律法规和出让合同约定，进行调查处理。此次选择公开调查的地块是江苏省南京市下关区滨江2号地块。