新安热线摘  2012年第四季度内，中央和地方政府继续执行严厉的调控政策以打击投机购房行为并规避通胀风险。此外，中央近期出台通知，要求强化土地储备管理和购地融资风险管控。2012年12月8日，秉承中央政府严控房地产的政策导向，北京市住房及城乡建设委员会发布新规重申住房限购政策并明确购房资格要求。然而，据北京市统计局，2012年一至十一月累计商品住宅销售量为1,179万平方米，较销量低迷的2011年同比增长52.73%。另外，受季节性因素影响，季内豪华住宅租务市场表现疲软。

　　供应

　　本季，市场中各类豪华住宅的总存量均继续增加。位于燕莎及朝阳公园子市场的瑞安•君汇项目携108套住宅竣工入市，推高豪华公寓市场总存量至14,794套，环比上涨0.74%;由于昌平别墅区的远洋傲北及潮白河别墅区的天恒•别墅山三期于季内竣工入市，别墅市场总存量环比上升1.49%，至11,156套;服务式公寓市场方面，总存量扩至8,362套，环比增长4.42%, 新增供应分别来自燕莎及朝阳公园区域的金隅环贸国际公寓及建国门子市场的北京万豪行政公寓。

　　北京服务式公寓市场新增供应和净吸纳量

　　需求

　　本季，中国共产党第十八次全国代表大会于北京召开。会议口径显示，国家在中长期内仍将严格调控住宅房地产市场。政策的延续进一步强化了本季自用及改善性住房消费者的强劲需求，使一些之前持观望态度的购房者纷纷入市。有鉴于此，10月到11月间，豪华公寓成交量于30日内上涨47.12%。豪华公寓及别墅的累计销售率分别系93.88%及90.72%。

　　服务式公寓市场方面，受到新增项目入市及圣诞前夕驻京人员离境的影响，本季长租租赁需求缩减，致使问询量环比下降，租赁市场相对冷清。此外，鉴于近期紧张的中日关系，本市日本籍入境旅游人数于十月和十一月同比下降，据北京市统计局数据，降幅分别为62.3%及53.9%。受到季内日企外派人员活动减少和日本旅游者数量下降的影响，租赁需求相应降低。服务式公寓市场第四季度净吸纳量为-92套，整体空置率环比上涨4.98个百分点，至12.92%。

　　租金

　　由于部分租房需求被季节性因素稀释，多数别墅及豪华公寓的业主于季内维持上季度租金水平。截至季末，豪华公寓及别墅市场之平均租金分别环比上升 1.62%及1.04%，至139.92元每月每平方米和96.94元每月每平方米。与此同时，众多服务式公寓运营商，如北京盛捷中关村服务公寓，于季内降低房租或提供其它优惠政策以应对季节性退租。本季度服务式公寓市场的平均租金环比下降0.33%，至236.14元每月每平方米。

　　北京豪华住宅市场各物业类型租金

　　投资

　　本季，整售市场低靡状态延续，且无物业整售成交。散售市场方面，截至2012年第51周末，商品住宅物业累计成交量同比上升75.94%，至3,298,300平方米。截至季末，豪华公寓平均资本值环比上升3.70%，而别墅的平均资本值则环比下跌0.87%。

　　展望

　　2012年12月中在北京召开的中央经济工作会议指出，中国将于2013年继续实行稳健的货币政策并坚持房地产市场调控政策不动摇。同时，一些北京市住房和城乡建设委员会官员的表态也显示，地方政府将在未来几年继续平抑房价，并采取严厉措施打击投机性购房行为。高力国际认为，未来一年内豪宅和别墅市场价格涨幅有限，投资性购房需求将被持续抑制。

　　就未来供应而言，北京豪华公寓和别墅市场预计在2013年增添包括亿城燕西华府和合生霄云路8号在内约26个项目。服务式公寓市场中，包括位于望京区域的北京盛捷远洋望京服务公寓在内两个项目预计将于2013年完工入市，带来约246套新增供应。

　　汇丰银行发布的2012年12月中国制造业采购经理人指数初值上升至50.9，创14个月新高，该指数意味着新订单的增加及就业率的上升推动

　　中国制造业在2012年年底达到了14个月以来的最高增速。此外，国家信息中心公告显示，中国2012年全年GDP增速预计为7.7%左右。基于对中央决策层坚持推动2013年经济稳健增长以及主要指标表明经济增速逐步回升的考量，多数业主及服务式公寓运营商对下一年度跨国公司在本地的进一步扩张充满信心并对租赁需求的增长持乐观态度。因此，高力国际预计服务式公寓市场平均租金将在2013年实现同比10%到15%的涨幅。