新安热线摘   自从2010年楼市调控正式开启以来，刚需屡屡成为“救市”主角。2012年，也不例外。

　　然而，“例外”的是，今年，不仅是刚需购房群体，改善性需求购房者也纷纷涌入，让住宅市场在成交的反复中逐步迈向了稳定与回升。

　　那么，今年，刚需与改善性需求各自是如何让市场趋暖，明年这两股购房需求是否还将继续支撑着楼市稳步前进?

　　上半年刚需发力

　　说起上半年的楼市走向，与前两年的楼市剧本走向并无太大区别：刚需，依旧是楼市冷暖的主导者。

　　唯一的差异在于2012年开春后的第一波刚需购房潮，却是由返乡潮所引起。

　　“由于当时宏观经济形势的日趋严峻，很多业内人士并不看好这一波返乡潮的购买力，但意外的是，这波返乡潮的主力军涌向了刚需盘市场，促成了楼市的"暖春效应"。”一资深业内人士回忆道，此前不少刚需盘的以价换量策略，因市场观望氛围浓厚，并未收到明显成效，但这次返乡潮中的刚需购房客群，一下子打破了市场的宁静，让许多尚在观望和纠结中的刚需客群纷纷涌入。

　　于是，闽侯阳光城·领海的5588元/均价成功撬动了开春楼市，金山阳光城·新界的9588元/迎来了刚需们的争先“抢房”，融信大卫城8588元/的特惠房吸引了众人的目光，东江滨名城银河湾的7000元/起价也点燃了热销新潮……一大批打出诱人均价的楼盘连连开盘、相继热销，阳光城·新界、融信大卫城、融侨观邸二期等楼盘更是迅速去化，在两个月内进入了“扫尾”阶段。

　　据海都房网地产数据中心显示，2012年3月五城区成交面积为194350，环比大涨118.12%，而5月的成交面积跃升至224504，环比再涨51.21%，刚需置业的汹涌，造就了2012年上半年的“金三银四红五月”。

　　趋势

　　虽然刚需热潮来势汹汹，但主城区各大楼盘90以下的“刚需户型”却着实有限。自下半年起，一些“出手较晚”的购房者突然发现，五区内已很难找到合适的刚需房源。

　　于是，适时推出刚需房源的闽侯板块，成了下半年刚需转战的新舞台。对此，立丹行福州市场部总监徐鹏志预测：

　　随着近两年主城区住宅地块放量不多，加上价格的不断攀升，预计明年市区新推楼盘中的刚需产品放量比较有限，为此随着区域各项配套的不断成熟，认可度的不断提升，闽侯仍将是2013年刚需集聚的主要板块

　　下半年改善接棒

　　2012年下半年起，在主城区刚需户型去化殆尽后，120以上的大户型成为了楼市库存的主力军。

　　就在许多人担心楼市会再度进入“大户无人接棒”的窘境时，改善性需求购房者撑起了下半年楼市。

　　“在上半年刚需购房潮的带动，以及接连的政策利好刺激下(详见本期系列报道政策篇)，改善性需求也陆续入市。”一位业内人士接受记者采访时谈到，为此，在传统淡季的7、8两月，福州楼市反而接连创下了274655与297531的年内成交新高，此后直至11月底，主城区的楼市成交量也连续5个月超过2000套。

　　12月3日，中国指数研究院定期发布的“百城价格指数”中，福州市以13125元/的11月份样本平均价格，创下了近三年成交均价新高，改善性需求的助力可谓“功不可没”。

　　不过，值得一提的是，大户房源的量价回升，与各楼盘自身推量增大也有密切联系。事实上，在下半年，几乎每一个主城区楼盘都推出120以上的大户型，基数增大了，成交数据自然也相应提升，但事实上每一个楼盘的销售去化率则是参差不齐，而部分楼盘的提价，也一定程度上促成了新的博弈，总体而言，与上半年的风风火火不同，下半年楼市进入了相对平稳阶段。

　　趋势

　　那么，在新的一年，这种平稳态势仍将持续，还是面临新的变数?

　　12月15日—16日，在北京举行的中央经济工作会议将2013年的经济工作总基调定为“稳中求进”，强调楼市调控不动摇。这被许多业内人士解读为“既有助于稳定地方政府、开发商、消费者等预期，同时又避免房地产市场过热及房价的过快上涨”。

　　在这样的基调下，2013年福州住宅楼市的走向也愈发清晰。

　　“对于明年的住宅市场，预期应该还是倾向乐观的。”徐鹏志分析认为，历经两年的政策调控后，楼市已经进入了相对稳定的阶段，而同时调控期间因限贷限购政策或对楼市持谨慎态度所积蓄的楼市购买力预计明年也将逐渐释放，“如果说2012年这股积蓄的购买力尚未完全出现，那么在2013年在宏观经济进一步企稳回升的大背景下将得到更大的释放，为此整个市场面发展或将超过2012。”