新安热线摘 

        ■回暖

　　楼市回暖意味着成交量的攀升，自2011年的调控后，北京房地产市场的成交量一度“冰封”，这种局面被今年3月份的“小阳春”打破，随着开发商以价换量策略的执行和刚需购房者的入市，楼市逐渐融冰回暖，于今年的七八月份冲上了成交高峰，而这种暖意持续，使得今年冬天的楼市并不冷，“暖冬”也如期而至。 楼市上一次“回暖说”还要追溯到2009年，当时的房地产市场在“国十三条”和美国次贷危机的“内外夹击”下房地产行业一片萧条，后在政府救市之下才得以重启，而本轮楼市调控力度丝毫不减，成交复苏除首套房贷松绑带来了大量需求外，开发商启动了降价促销措施，“以价换量”效果十分明显。刚需和改善型需求的持续发力，使得7月份的新房和二手房成交均创新高。7月北京新建住宅签约套数为11959套，在惯例的7月淡季成交量继续维持在高位，而北京二手房成交量为16923套，环比增长31.1%，同比增长120.6%，7月份北京二手住宅网签量创自去年2月份以来18个月网签量新高。

　　■崩盘

　　崩盘最初是股市里的用语，现今被楼市广泛引用，楼市崩盘指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，突然出现急剧下跌。2012年的楼市崩盘无疑要从内蒙古最出名的城市之一鄂尔多斯说起。鄂尔多斯是一个靠煤炭这种单一的资源富起来的城市，在煤炭产业的黄金十年，鄂尔多斯人经历了令人咋舌的财富快速积累的过程，在中小企业和金融业欠发达的情况下，累积的财富大多进入到当地的房地产领域。随着房地产市场调控的到来，投资者的美梦被瞬间打破，如今的鄂尔多斯已经成为众多投资者的噩梦，在轰轰烈烈的批量造富、大盖楼房后，如今的鄂尔多斯陷入了楼市崩盘、豪车贱卖的境地，催债的人随处可见，房地产开发一蹶不振，大片大片楼盘停工。除了鄂尔多斯以外，温州等城市的楼市也并不妙，如何维持楼市的健康发展是不少地方政府共同面临的难题之一。

　　■高价地

　　顾名思义，地王重现意指高价地块再度出现在土地交易市场。北京今年整体的土地市场并不景气，远没有完成年初定下的供地计划，土地收入也明显下跌，但这并不妨碍高价地的出让和成交。2012年4月16日，在经历了近40轮竞价后，东城区香河园3号居住及商业金融用地项目最终以总价19.15亿元成功出让，折合楼面单价2.57万元/平方米，溢价率约为43%，成为轰动一时的高价地块。不过这种格局很快被海淀区万柳地块打破。7月10日，万柳地块经过46轮价格竞拍，达到地价上限后又经过数十轮竞配回购房面积的竞拍，最终中赫置地竞得，以万柳地块昨天成交总价计算，折合楼面价3.38万/平方米，成为北京新贵单价地王。如果剔除16400平方米的保障房面积，商品房住宅部分的面积仅为61339平米，万柳地块实际折合楼面价近4.3万元/平方米。2012年年底，北京楼市再现“地王”，11月27日，北京市挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，起始价为20亿元。以此计算，起始楼面价就高达3.38万元/平方米。事实上，地王在更大程度上影响的是公众对楼市的预期，别让地王干扰预期就显得格外重要。

　　■房产税

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种，在我国，征收房产税始于1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，2008年，中共十七届三中全会提出要适时开征物业税，并对房产税进行调整。之后，国务院常务会议决定进行试点，首先选中的是上海和重庆。随着房产税试点的推进，关于房产税的争议一直不绝于耳，赞成和反对者各执一词，赞成者认为房产税可有效地稳定市场，而反对派认为此举并不能起到抑制房价的作用。财经评论家周俊生认为，如果对原有的税费不改革、不兼并，光是推出房产税，根本不可能起到压低房价的作用，反而因为增加了一个成本然后促使房价进一步升高。财政部部长谢旭人表示，房产税要在全国推开，说明这个大方向是既定的。但即使“风已满楼”，也不一定意味着“山雨”马上就来。财政部财科所所长贾康日前也坦承，具体扩征的时间表属于顶层设计问题，目前尚不好预测。

　　■转型

　　在持续的楼市调控背景下，房地产交易量下滑、价格松动，推动房地产企业开始思考转型问题，房地产企业确立新的走向。在商品住宅受到较大挤压时，旅游地产、养老地产、商业地产等逐渐显露出巨大的市场潜力。仅以旅游地产为例，数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目达70个，总规模逾2600亿元，今年全年预计实现投资总额将超过万亿元，包括万科、保利、万达等房企均大举进军旅游地产领域。房地产行业的黄金十年已然过去，接下来会迎来品质竞争的白银十年，市场朝着专业化、细分化方向发展已是不争的事实。不过，相对于以往“赚快钱”的快感，转型的道路必然充满艰辛，这就需要更多的耐心与理性。在新的领域，清晰的方向、持续的资源配置、低风险的切入、稳健的财务以及匹配的团队和文化，也将成为决定转型成败的关键。

　　■千亿

　　2010年，万科策马扬鞭，率先实现千亿销售额，宣告中国房地产企业发展迈入一个新的里程碑。在经历了两年独孤求败的高处不胜寒后，保利、中海、恒大、绿地、万达等龙头房企在今年成为千亿级或准千亿级房企，已是板上钉钉。在楼市调控不会放松的大背景下，薄利多销、快进快出已经成为房企的主流模式，尤其是千亿以上规模的竞争，战略设定、人才储备、产品研发、管理体系诸多环节更是面临全新考验。挺进千亿也许并不算太难，而后千亿时代如何竞争，也许正如当年百亿俱乐部的厮杀，一切才刚刚开始。

　　■电商

　　今年，房地产市场新兴的O2O网络营销模式，成为房企冲出销售困境的大胆尝试。商务部统计称，截至去年6月30日，我国互联网用户已达4.85亿，互联网普及率达36.2%，应用网络购物、网上支付和网上银行的互联网用户分别达到1.73亿、1.53亿和1.5亿，占用户总数的比例分别为35.6%、31.6%和31%。数据显示，去年我国电子商务交易额达4.5万亿元，约为社会消费品零售总额的3.3%，并呈现加速增长态势。在中国电子商务市场呈现爆棚式飞跃发展的大背景下，商业地产巨头万达也做起了电商。电子商务这种新兴的营销模式会成为未来房地产发展的大趋势，但这并不代表电商会取代传统营销模式。电商不论是在房地产还是在其他行业都是属于新兴媒体里最“风头正劲”的营销渠道，它将成为一种营销趋势。

　　■养老地产

　　随着国内老龄人口的急剧增长，老年人消费水平又在不断提高，这给养老地产奠定了一个很好的买方市场基础，不少企业纷纷瞄向养老地产的“大蛋糕”。万科目前共有4个养老地产项目，早在2010年，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) ”，采用租售并举的开发模式，今年，万科更是计划投资120亿元在长春多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区;绿城中国近日也公开表示，将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成;今典集团旗下的“红树林模式养老”，意在用红树林酒店的管理、配套等来运作养老地产。在企业大举进军养老地产的同时，由于目前相关的政策和体制尚不明晰，产业链整合度偏低，专业配套服务也较为匮乏，因此许多开发者仍停留在前期模式的探索阶段，鲜有成功案例。

　　■以价换量

　　在严厉的楼市调控下，2012年楼市开局惨淡，持续去年的低迷态势，1-2月楼市供应量与成交量均现萎缩。但自3月以来，全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况，北上广深等一二线城市楼市成交量率先攀升，迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。此番楼市回暖的背后，正是一些开发商在萎靡不振的市场下不得已而采取的“熬冬”策略——以价换量。一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘达到一定数量，势必会带动整个楼盘的集中成交。在今年的政策环境下，房企“死扛”不如“跑得快”，在年初抓住释放刚需的时间窗口，以高周转应对楼市持续调控带来的压力，这为绝大多数房企年度销售业绩的顺利和超额完成做出了巨大的贡献。

　　■IPO

　　尽管市场变化莫测，但在国内信贷融资一直偏紧的状况之下，赴港上市成为企业打开融资大门的一个途径。2009年，恒大、龙湖与恒盛地产完成上市，筹资巨大。随后融创中国、卓尔发展成功突围上市。伴随本轮楼市复苏，11月底，知名房企旭辉地产(旭辉御府) 和新城控股赴港上市，分别募资约21.3亿元、15.3亿元。香港IPO已经停滞一年有余的情况下，旭辉、新城控股成为这一年多以来首登联交所大厅“敲钟”的内地房企。不过，在香港资本市场，虽然IPO通道依然畅通，但是新上市房企的市盈率大不如前，间接融资的成本也出现步步攀升的情况。

　　■微调

　　2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面，但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。从微调的不同境遇可以发现今年调控的脉络，一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好;另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。

　　■天价

　　尽管与普通人关系不大，然而，每一次天价地块、天价楼盘的信息还是吸引大量的聚焦。据媒体报道，今年不久前，位于陆家嘴板块的中粮海景壹号，成交了一套价格为21.56万元/平方米的豪宅，创下了上海新建商品住宅成交价的新高。而北京市房产交易网数据显示，位于通州的别墅项目“运河上的院子”，部分别墅成交单价也突破20万元，超过“钓鱼台7号院”，成为北京最贵豪宅。尽管天价项目购买群体与刚需产品有所差异，然而，天价项目往往成为楼市的风向标，因为每每在普通商品房价格上扬之前，天价市场已经有所反应了。