核心城区无一新盘 新盘全部为郊区低价小户型

　　12月京城仅9个新盘入市 房价将止涨回落

　　12月计划开盘的项目 （数据来源：亚豪机构提供，仅供参考）

　　最近一段时间，因为住建部等部门针对楼市销售不规范行为开展了专项整顿，一些售楼处因为存在违规或虚假宣传受到处罚，甚至有楼盘的售楼处暂时关闭。另外，建委对于上市新盘预售价格的控制，未能拿到预售证而无法确定入市时间的楼盘有增无减，这都导致了近几个月楼市新盘供应严重不足。据亚豪君岳会统计数据，12月份有入市意向的项目仅有9个，都是房山、通州、昌平、密云及平谷的项目，核心城区无一新盘。

　　12月入市新盘仅9个

　　930楼市新政已经成了分水岭，在新政出台前，北京每个月的新盘供应都能维持在30个左右，但新政后，开发商的开盘意愿大幅消退，新盘数量尤其是住宅产品的数量锐减，连续三个月新盘供应仅维持在个位数。根据亚豪君岳会统计数据显示，12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘，以及五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期。

　　与930楼市调控前，30余个新盘的数量相比，12月入市状况可谓是惨淡，不仅数量上大幅减少，各区域入市项目的比例也发生很大变化。北京楼市的供应大户朝阳区，在12月份无一新盘，而通州和密云则各有三个项目，是12月新盘占比最多的区域。

　　与此同时，在10月底，北京青年报也曾咨询过一轮楼盘，结果显示只有13个项目表示会在11月入市，但实际上，缩水更加严重，截止到11月24日，仅有3个纯商品住宅项目取得预售许可。

　　其实，入市项目的减少，早在10月份就有所体现。据亚豪机构数据中心统计：10月份仅有4个项目取得预售证，因此，12月份虽然报有9个可能入市的新盘，但实际会有多少，并不乐观，业内普遍认为这一趋势将至少延续到明年一季度。

　　“房企推盘节奏减缓，多半是被动的表现，对很多房企来说，楼市新政后市场预期发生改变，首付比例的提高造成目标客户大量流失，在蓄客不足的情况下，一些项目不得不被动推迟入市时间。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

　　此外，郭毅还表示：“除了被动推迟开盘外，在主管部门对项目预售和现售价格的管制下，开发商无法以此前预计的价格取证入市，因此主动延后上市进程，将希望寄托在未来价格管制松动的可能性上。”

　　对于房企的这种为了维持较高价格，主动延期开盘的做法，有业内人士表示，从实际情况看，此类房企实际上还是需要把控政策风险，尤其是如果报价过高，那么未来也无法销售。

　　六环外中小户型项目占主导

　　根据亚豪机构提供的12月份入市项目信息表可以看出，无论是纯新盘台湖银河湾、首创禧悦府、通用博园、都丽华府这4个纯新盘，还是五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期，全部都是郊区项目。这9个新盘全部位于五环外，六环以外的更是超过半数。据了解，目前北京商品住宅存量超过8成位于五环外，六环外占比将近4成。

　　而在户型上，这些新盘项目全部是以中小户型为主，例如台湖银河湾主打53平方米一居以及82平方米两居，另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平方米以内中小户型占比也较大。

　　很显然市场供应主力，从上半年的主打改善盘，大户型变成了如今的刚需盘、小户型。造成这种风格转换的主要原因就是北京楼市新政中关于二套房贷的界定，大量的改善型楼盘由于价格的飞涨，已经被列入非普通住宅行列，对很多潜在购房人的首付要求从三成提高到了七成。而郊区刚需盘则往往没有这样的顾虑，小户型低总价，仍会被列为普通住宅，首付压力就会小很多，即便在观望氛围浓厚的市场下，也能脱颖而出。

　　不过，郭毅也提醒，在持续性收紧调控的背景之下，随着置业需求的整体减弱，库存压力将会持续上升，特别是郊区住宅，也将面临着一定的市场风险。

　　在北京调控新政中，明确提出要加大土地市场供应。结合此前土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主，再加上“90/70”政策，使得未来郊区为主战场的楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外，加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

　　正因为如此，新盘项目在价格制定上仍旧十分谨慎，在12月预计入市的9个新盘项目中，没有一个给出了预计报价，所有项目均表示价格待定。可以预见，在明年的楼市供应中，刚需与小户型产品将再次成为楼市供应主力，彼此间的竞争压力也将加大，一些刚需盘集中的区域甚至可能会再次出现价格战。

　　均价8万+新房成交大幅下滑

　　此消彼长，由于刚需小户型产品的增加，大户型尤其是豪宅大户型的成交明显下滑。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，截至11月22日，北京市完成网签的新建商品住宅（不含保障房）交易中，成交均价在8万元/平方米以上的有136套，成交量继10月份出现腰斩之后，11月份交易量环比10月同期下跌6.8%。

　　而在此前，今年1-9月，北京均价8万+的商品住宅交易量是稳步上升的，自从3月以后从未低于过100套。

　　成交最多的是9月，高达474套，但随着930新政的出台，8万+商品住宅交易量迅速下滑，10月仅成交216套，环比9月下降了54.4%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，近两年来，随着豪宅销售的解禁和地价的升高，北京新房市场豪宅化、高端化趋势加剧，高端住宅价格居高不下，交易量不断增多，北京房价也在一定程度上被结构性拉升。

　　930新政后，北京住房商业贷款不仅“认房又认贷”，而且非普通住房，尤其是购买二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均价高且户型较大，很多都被归类为非普通住宅，所以其销售受到了巨大影响，10月均价8万+以上的商品住宅销售量在9月的基础上腰斩，而11月迄今的销售量较有国庆长假影响的10月，仍有明显回落。

　　这样的趋势将至少延续到明年一季度，高端盘因为二套房贷款的重新界定，已经损失了大量的积累客户，很多项目都需要重新蓄客和制定计划，不少本来预计年内入市的高价盘，纷纷宣告延期。不过业内认为，由于土地价格的制约，这类高价项目也很难出现大幅降价的情况，更多地会选择暂时封盘等待楼市回暖。

　　新房成交价格将出现结构性下滑

　　一面是相对低价的小户型产品逐渐占据主力，一面是高价的改善型尤其是豪宅产品成交下滑，这样的差异必然导致楼市整体成交价格出现下滑。

　　并且，由于郊区项目定价相对偏低，因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高，大量低价刚需盘将入市。郭毅预计，随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市，将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用，届时，北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。

　　胡景晖也持有类似的观点，他认为豪宅化趋势不仅拉高了北京房价，还造成了北京新房供应结构的不合理，刚需人群的置业需求无法得到满足，也使豪宅的去化成为潜在的问题，这对房地产市场的健康长远发展并不利。而930新政对这一趋势形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供应的扩大，北京新房的供应将更加偏向中小户型，供应结构将更加合理，房价上涨也将告一段落，预计将出现结构性回落。 文/本报记者 李桁

　　热点追踪

　　土地出让新增自持政策 未来可售新盘或更稀少

　　近日，在严格控制楼市的背景下，开发商依然非理性抢地，史无前例地出现全面自持的现象。在最近成交的4宗海淀与大兴的土地市场上，为了避免出现地王出台了堪称最严格的限制政策，即限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积。可以说已经全方位围追堵截地王出现，调控力度前所未有。但即便如此，四宗地块62万平方米的成交金额仍达到了203.35亿元，其中多达50.39万平方米的住宅面积将全部由开发商自己持有。

　　关于新的土地政策，争议最多的是自持年限的确定，曾有传言称开发商自持年限将是5年，但在北京市住建委最新的征求意见是自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。而当下，我国国有住宅土地的使用年限多是70年，也就是说，自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通过，那么对于拿地的开发商来说，将是改变游戏规则的一次考验。

　　如果未来更多的土地在出让时都采用这种开发商自持的方式，无疑将使市场上可售住宅进一步减少，业内称，一旦类似试点成为土地出让常态，未来可售新盘项目的数量必将锐减。

　　长租、养老、创客空间将成为未来自持用地的发展方向

　　为应对新的土地形式，开发商已经开始研究自持的住宅用地该开发成何种产品了。首先，长租公寓再次被提及，随着未来一些地块出现开发商自持的情况，这种以“集中式长期租赁”为特点的“长租公寓”也将会随之兴起。据了解，长租公寓运营者通过将整栋楼宇进行统一的改装分割、装修设计以及配备家庭化的租住设施和管家服务等，抛开中介直接服务租客，试图以此解决租房者常常遭遇的临时清退、随意涨租、虚假房源等问题。

　　除了长租公寓，新兴的创客空间也瞄准了开发商自持的地块。11月28日，首创置业与优客工场&共享际宣布达成战略合作，未来共同就存量市场空间的挖掘展开合作。

　　优客工场创始人毛大庆接受采访时表示，这种合作，就是源于当下土地政策和市场的改变，希望通过合作与探讨，能够创造出一个新的模式。毛大庆认为，当资产不能变卖时一定会有一个出路，资产的自持会让信托基金呼之欲出。此次合作三方会专门成立一个单独的合资公司来做，由优客工场运营，首创置业会深度参与进来，将打造城市新的消费和新的商业，打穿存量市场，创造新的价值。未来这一定是一个万亿的蓝海市场。

　　第三种针对自持的开发模式很可能会是养老产业项目。远洋集团旗下养老品牌椿萱茂的市场营销负责人孙健就对北青报记者表示，土地市场上关于开发商自持土地的新规，预计将使得养老产业更快发展，以出租床位提供服务为主的养老产业将很好地契合自持开发的理念。