天津楼市 加速跑进“一线”圈 限购政策出台难掩跨区域购房热情

　　天津商品房 两成被北京人买走

　　京津冀、东京都市圈辐射范围对比

　　京津冀、东京都市圈高速、轨道交通对比

　　前不久，北京石景山一个商住项目的开发商对北京青年报记者说，他们要离开北京，整个集团将战略重点转向天津。原因很简单：在北京连地都拿不起了，而天津还有机会，而且这家房企最近在天津核心区拍到了土地，要做天津首个单价超过10万的楼盘。

　　据了解，这家开发商的战略转向，只是众多房企涌进天津的一个缩影。早在七八年前，很多一线房企都在天津战略布局，如今已经到了收获的季节。而对于很多在北京买不起房的人来说，天津无论是城市配套还是教育资源，都要远远好于其他北京周边城市，而且，天津进入一线城市指日可待，因此，北京上班、天津居住的双城生活，将成为越来越多北京人的选择。

　　就在上周，天津出台新的限购政策，首套房最低首付比例30%，非天津户籍的居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，首付不得低于40%。但即使是这样，也难掩北京买房人置业天津的热情。

　　天津限购 异地买房人热度不减

　　上周，上海、天津限购升级。天津出台了新的房屋信贷政策。昨日，中国人民银行天津分行官方网站挂出了由该行与天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》。主要内容如下：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

　　前不久，天津生态城某楼盘内部认购，大量北京客户排卡，而在上周限购政策出台后，北京客户接到通知，非天津本地户籍的客户全款优先，全款客户选完房剩下的才会放给贷款客户。

　　北京买房人赵先生就是被“筛”下来的客户。他本来准备好了30%的首付款，在该项目买一套小户型用于投资，而天津原本贷款也比较方便，限购一从紧，即使允许他购买，也要再增加10%的首付，200多万的房子，多出来20多万的首付，对他来说压力不小。但他还是准备等下去。

　　“说不定全款客户能剩下些房子呢，就我手里这点钱，也只能买这里的房子了。”赵先生无奈地说。

　　像赵先生这样的人不在少数，毕竟目前有大量手里有一些存款而找不到投资方向的人，而京津冀一体化的深化又将天津推到了风口浪尖，未来城市价值及房产增值是完全可以预期的，因此，把钱投向天津房产成为众多北京客的共识。

　　除了买房人，开发商也对天津更加趋之若鹜。前文提到的离开北京、战略布局天津的开发商就是如此，开发商负责人表示，之所以看好天津，除了北京已经做不起项目的原因外，天津良好的投资机会是他们做出决定的关键因素。

　　首先，外地开发商进入天津门槛低。与一线城市相比，天津拥有得天独厚的地理、文化、资源优势，但是更重要的是进入门槛低，这也就使很多开发商在津拿地的资本相较其他城市也具有较大的优势。这一点从近年来可以看得出，很多开发商在天津频频出手拿地，土地面积之大，出手速度之快都令人咋舌。

　　其次，天津土地开发方面存在很多机遇，不仅门槛低，而且储备充足。这也成为吸引资本大鳄们的因素之一。低门槛进入并且能够在待开发的地区拿到大片土地，这不仅能够满足开发商在短期内积蓄土地资本的要求，而且对于后期开发商的运营能力和开发能力都是相当大的考验。这也符合很多开发商“城市运营”的开发理念。

　　第三，“京津一体化”为天津攒足人品。在众多利好中，最为引人瞩目的可以说是“京津一体化”因素的带动。专家表示，目前天津发展的当务之急就是京津一体化的实现，天津如果能够充分利用自己本身的文化积淀，就可能使天津获得很大的经济支撑点，形成名副其实的中国北方经济中心，尽管这个过程可能需要十年或者是二十年，但北京和天津的一体化是不可阻挡的。

　　天津房 两成被北京人买走

　　在北京某媒体工作的卫先生，在五年前就在天津买了房，而且通过买房还办理了蓝印户口。他的生活轨迹就是每周往返于京津之间，乐此不疲。

　　他对记者说：“如果我在北京买房，恐怕直到现在还在苦苦挣扎于还贷之中，而我在天津买房时价格才6000多元，贷款早就还完了。以后有了孩子，因为没有北京户口，在北京还要为他去哪里上学而发愁，而天津的教育资源也非常棒，所以说，在北京赚钱去天津花，这样的生活很从容”。

　　据天津当地房地产中介公司提供的数据显示2016年1-10月，全市新建商品住宅供应1189万平米，约10.8万套，接近2015年全年供应量（1193万平米，10.9万套）；2016年1-10月，全市新建商品住宅成交2064万平米，18.4万套，均为历史最高，相比2015年（1415万平米，12.6万套），分别增加45.9%和46%；2016年1-10月，全市二手住宅成交1552万平米，已超过2015年全年成交量（1281万平米），为历史最高。

　　而在房价涨幅方面，天津房价也是稳中有涨。2016年1-10月，全市新建商品住宅成交均价13131元/平米，相比2015年全年（11715元/平米），上涨12.1%。

　　从以上数据可以看出，天津房地产的活跃度较强，居民买房意愿强烈，这就是一个城市楼市是否具备活力的重要指标。

　　而像前文提到的卫先生那样，已经有很多北京工作的人选择了在天津买房。据不完全统计，历年北京人在天津置业占天津新建商品房全部成交的20%左右，其中武清区（40%）和滨海新区（25%-30%）相对比较集中。

　　武清作为天津最靠近北京的行政区，凭借交通距离（时间）与价格（房价）优势，历来受到北京客户青睐，北京为武清住宅项目的第一大客户来源地。一直以来，北京与天津武清之间的价格差是吸引北京外溢人口最重要的因素，而伴随京津冀一体化进程的加速，武清区承接大量北京外溢产业，产业人口必将随之大量涌入。而另一个热点地区，滨海新区具备的港口优势，吸引大量来自北方的贸易类企业，其中北京企业与天津港联系最为密切，据港务局数据统计，北京出口的70%通过天津港。随着自贸区的落成，北京企业贸易类、金融类转移至滨海新区将呈加速态势，大量中高端购买力将出现（主要购买的群体集中在企业中高层）。

　　当问到一些北京人为什么要购买天津房时，答案大概有八条。

　　一、房价远比北京便宜。天津目前平均房价14500元/平方米。而北京10月份统计的平均房价为40948元/平方米，相差将近3倍。

　　二、新盘比北京多，不乏像远洋、龙湖、万科、金茂等大型房企，这些企业的品质已经是经过市场检验的，因此，天津房地产的专业化水平与北京没有太大的差别，仅仅是城市地位导致的地价差异因此造成了房价差异。

　　三、上班通勤时间短，跟在北京居住几乎快差不多了。天津到北京的高铁列车通勤时间24分钟，而从武清开车到北京只需要一个多小时时间。

　　四、天津文教卫生强，三甲医院多，看病挂号比北京方便，幼儿园重点中小学也不少，而且高考上大学，相对其他城市分数要低。

　　五、积分落户比北京容易。

　　六、可以作为父母居住的地方，把父母从老家接来安置可以让老人带孩子在天津读书，自己可以往返北京与天津，北京赚钱天津花。

　　七、天津大型购物娱乐中心比较多，佛罗伦萨小镇，大悦城文化中心，银河国际，恒隆广场，奥特莱斯应有尽有。

　　八、天津风景优美，河流众多，而且民俗文化与居住习惯也与北京相近，北京人很容易融入天津的生活。

　　天津成为一线城市还有多远

　　据相关媒体报道，2015年，天津市GDP总量居全国第五，仅次于北上广深。这一年，对天津的意义非同凡响，滨海新区开发开放、京津冀协同发展、“一带一路”、自贸区、国家自主创新示范区，五大国家发展战略同时叠加，全国只有天津。

　　据一位在天津做房地产的北京开发商介绍，天津优势在于和北京的关系，有句话叫：天津的人往北京跑，河北的人往天津跑，意思是天津是承接北京与河北乃至山西、内蒙古、东北的重要支点。它在行政层级上是直辖市，也是北方特殊的交通、港口、物流枢纽，可以辐射环渤海乃至三北地区。

　　据专家介绍，几乎所有房企进入一个城市时，都有一个重要的考察指标：人口净流入。如果是正向的，证明这个城市是有活力的，楼市一定不会差；如果是净流出，基本可以放弃进入了（如中国北方几个省，就是人口净流出，在资本界有一句话：投资不出山海关，说的就是这个道理）。

　　而天津的情况则是乐观的，人口流入量非常大，近年来平均每年增加近50万人。原因主要有两个：一是天津自身的大项目、大工程，吸引大量人才；二是北京限制人口规模导致的外溢效应。

　　据《二十一世纪经济报道》指出，天津的高速增长，依靠的是国家的政策红利带来的大批重点工业项目。自滨海新区成为国家战略以来，其累计的固定资产投资达到数万亿。滨海新区因大飞机等领军的高端重工业竞争力很强，在未来也具有广阔的想象空间。

　　获批自贸区成为创新的绝佳契机。依托自贸区这个支点，天津吸引了更多资金和人才，未来更要建立与国际贸易投资规则相适应的体制机制，建设制度创新新高地、转型升级新引擎。

　　金融领域中，天津的融资租赁一直领跑全国。如果说北京是中国金融的决策中心，上海是中国金融的交易中心，深圳是中国金融的市场中心，天津则是产业金融中心。

　　我们离双城生活还有多远

　　在不久前举办的轨道交通与城市发展论坛上，万科董事会主席王石认为，我国已经到了轨道改变城市的阶段，“未来十年，容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇”。从国际经验来看，城镇化走向成熟的阶段，就会形成更具威力和影响力的城市经济圈，中国也不例外。而完善发达的交通网络是保持大城市活力，支撑“大都市圈”发展的前提。

　　自从天津高铁于家堡站开通以来，每天往返天津与北京南站的上车人数都能达到50万左右人次。一位工作人员告诉记者，于家堡站始发北京南有8趟列车，北京南发往于家堡终点站的列车有7趟，每天双向共计15趟。自开通以来，客流量稳步递增，每天早晚高峰，高铁票常常售罄，为满足乘坐需求，不时还会加售站票。

　　今年5月15日，全国铁路迎来了近10年最大范围列车运行图调整。北京铁路局旅客列车开行总数达到610对，创历史纪录。为打造京津冀区域半小时和1小时交通圈，新增石家庄、定州东、保定东至北京西高铁列车。而据专家介绍，周围中小城市进入京津冀城际铁路网的标准是，从任何节点城市出发到北京、天津，通勤时间都在1小时左右。石家庄、保定、廊坊、沧州、邯郸等城市已经接入其中。与此同时，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。

　　几十分钟的车程，生活成本的天壤之别，使北京天津双城生活变为可能。尤其是北京的溢出效应，更使得很多在北京压力大、收入不足以承担高房价与高消费的年轻人选择天津。

　　在丽泽商务区上班的郭先生，在单位附近看房子，发现连南四环周边的新盘都已经接近十万元一平方米了，而他只有一百多万存款和二十多万的年薪。在与妻子经过深思熟虑后，他们决定去天津买房（天津市区，而不是武清等地），毕竟目前天津房价徘徊在2万元左右，对他来说，压力大大地减轻了，而且父母都是河北人，对天津的认同感更强烈一些。

　　郭先生说：“当你站在南站，看附近楼盘十万，和你站在天津站，看附近楼盘两万，而两者的差距仅仅是二十四分钟。我就是想通这个道理后决定买天津房的”。

　　据有关人士判断，今后北京的城市功能有可能会转型，它承载的功能应该是高科技、创新产业，再加上环境治理，而不再强化经济指标。那么经济指标由谁承担呢？毋庸置疑，以天津卫桥头堡的京津冀一体化。这就是为何目前北京鼓励很多产能一般、高耗材企业离开北京的原因（很多家居企业在北京的工厂都在河北纷纷找地搬迁）。