新安热线摘

        韩世同 知名房地产专家

 

　　黄韬 中原地产总经理

 

　　赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

 

　　黎振伟 广州市世联房地产咨询有限公司董事长

 

　　刘文伟 广州博量万天房地产信息咨询有限公司总经理

 

　　郑永强 资深地产专家、广州运筹策略服务机构董事长

 

　　2012年快要过去了，回首这一年来，有关房地产市场的方方面面，依然是大家十分关注的话题。那么，今年房地产市场的形势如何?未来关于房地产的政策是否又会有所改变?如何看待名人关于房价的赌局?邀请一众专家聊聊房地产的那些事儿，迎接新的一年的到来。

 

　　“前低后高”逆势增长惹人注目

 

　　今年房地产市场形势如何?

 

　　韩世同：今年楼市出现由寒冬变为暖冬的现象。实际上，我们现在从楼市成交这个情况来看，的确是一个暖冬：购销两旺，价稳量增、甚至价量齐增;但年初的情形却并非如此，当时可谓成交低迷、价跌量减，确实是陷入楼市寒冬的境况。

 

　　楼市之所以出现这种状况，主要是因为在今年一季度整体经济表现不是太好后，中央采取了稳增长的措施，包括连续三次降低存款准备金率，而且十分罕见地在4月内接连两次降息，还有商业银行恢复实行首套房贷8.5折优惠利率，再加上开发商采取以价换量策略，导致从二季度以来形成成交越来越好的态势。

 

　　另外，在党的十八大召开前后，全国无论经济还是楼市都力求保持稳定的格局，因此对房地产市场既不放松，也没有更严的一些政策出台，这是整个关于2012年楼市运行的整体状况。

 

　　赵卓文：回顾一年楼市历程，可以用“前低后高”来形容。第一季度，楼市“大甩卖”，发展商拼命打折促销回笼资金。进入5月后，楼市全面回暖，下半年更是连创新高，土地市场火爆，一手楼成交火爆，二手楼成交活跃。在中国经济增速明显减缓的背景下，房地产市场的逆势增长惹人注目。

 

　　刘文伟：2013年地产形势预判：从市场的角度看，2013年需求量肯定会增加，因为经过两年的观望和等待，购房者的心理预期发生了改变，从等待降价转变为积极入市。而供应量因为限购两年来发展商开发量降低而减少，求大于供使得价格稳步上扬。

 

　　黎振伟：今年的房地产形势主要表现为：前低后高、变化多样。变化受政策调控、市场反复影响。当前环境调控要适应客观市场需求，也是必须的，不能完全放手市场。这种情况会持续到2013年，2013年的政策应更侧重于制度化、市场化的调整。

 

　　黄韬：广州今年房地产市场总体形式前低后高。前面比较低，5月后市场回暖，10月后上升，整个形势是上升的。受限购政策的影响，市场成交量没有超过限购前的成交量，但已接近。另外一方面，价格创下历史新高，接下来会趋向稳定，不会有太大变动。全国也是这样的现象。

 

　　郑永强：城镇化未来10～20年，中国房地产业都会有一个增长期。目前一线城市率先回暖，二三线城市会紧接其后。

 

　　翘尾现象一线城市更为明显

 

　　很多城市出现了翘尾现象，特别是一线城市更为明显，很多“地产大鳄”在三线城市抢滩后杀回一线城市，一线城市“地王”频现，举个例子来说：保利今年在全国十三个城市拿了地，只有2个是三线城市，其余的都是一线城市。对这一现象怎么看?

 

　　韩世同：我认为，主要是因为一、二线城市经济比较发达，而且数量比较少。一线城市只有4个，而一二线城市总共也才40多个，但三四线城市则有600～1000个。除非如碧桂园和恒大那样低成本大盘运营，否则很难成功运作。未来城镇化可能会带来一定的机会，发展空间很大，而获利空间则很小。

 

　　我觉得目前广州的土地市场还算可以，我们看到住宅市场比较火爆，原因就是广州之前的土地市场供地太少。

 

　　赵卓文：年末楼市出现了三高：土地成交创新高。近期几乎每个一线城市都出现了“地王”，密集度前所未有。连续2年在土地出让金收入方面“歉收”的地方政府，在2012年年末近乎疯狂地向市场大量推出土地。这些做法已经引起了国土资源部的关注，抑制“地王”的举措会陆续出台;楼市成交量连创新高。以广州为例，已经连续5个月一手楼成交量超70万平方米。北上广深等一线城市，楼市成交量均已创出本轮调控以来的新高。这一浪楼市成交高峰，存在巨大的“虚火”现象。当前国内外宏观经济面并没有根本性的改观，经济增速减缓，增长乏力的局面仍在持续，居民收入水平也并未明显提升。楼市成交量的放大，大部分属于“恐慌性”购房力量的加入;楼价持续创新高。主要表现在：豪宅成交量放大，有钱人重新入市、改善型需求旺盛、楼市热点受追捧：广州南沙、萝岗等新区物业，受到投资客青睐。在多种力量推动下，一线城市平均楼价将会迈上新台阶。

 

　　刘文伟：企业是逐利的理性经济体，这说明一线城市的市场机会、购买力、置业群体层次、利润空间、资源丰度、经营要素等都比二、三线城市多。

 

　　黎振伟：在当前中国存在投资单一、民间储蓄高的情况下，房地产作为相对比较保值增值的投资，成为追捧对象是很正常的。但并不是所有城市都有翘尾现象出现。

 

　　一线城市经济稳固，而房地产投资主要由城市的经济与人口总量决定，因此一线城市出现翘尾现象是正常的。三、四线城市市场不稳、政策支持不定也是造成房产商翘尾的原因。今后，对三线城市房地产投资要谨慎、客观、理性选择。

 

　　当然，一线城市也分市区、郊区、近郊等地段。从长远来看，房产有升有降，要尊重市场规律。房地产主要由城市经济与人口总量决定，政策可以调节，但不可决定，更不可违背。

 

　　黄韬：在今年的市场中，一线城市回暖的程度比较大，三、四线城市反应则比较慢。一线城市对开发商而言，更有利可图，而且对企业树立品牌、保持生产力、补充产品竞争力、保持品牌标杆起到很大的作用。因此，出现翘尾现象不以为怪。

 

　　房价总体走势是稳中有涨

 

　　对于中国房价的走势，这些年来出现了不少赌局，有些结局颇出人意料，如今又爆出一对赌局，其“赌资”也很有趣：2012年12月2日晚，深圳英联不动产董事长、经济学者郭建波在微博上约赌任志强：“一线城市楼价的全面下跌行情即将开始，如果到明年三月楼市能走出任志强所谓的又一波上涨行情，我将于明年两会开幕当天在北京长安街裸奔十公里。反之任志强公开道歉。”

 

　　请下注：选任志强还是郭建波?理由是什么?

 

　　韩世同：两者的可能性都存在，关键在于整体经济是上行还是下行。如果这一轮的稳增长能令经济持续回升，房价必然会上涨，但涨幅可能受购买力的制约。因为如果一下子涨得太高，成交就会下跌，又要再度降价促销。目前，一、二线城市已经开始出现价升量跌的趋势，但三、四线城市则多处于量升价稳的状态。

 

　　赵卓文：2013年楼价发展趋势已经没有任何悬念。2013年仍将是一个“涨价”年。

 

　　首先，从政策面、经济面分析，2013年楼市“利好”将多于“利空”。在当前地价、楼价年底翘尾的大背景下，管理层难以作出“放松”房地产调控的决策，甚至“微调”的举措都难以出台。发展商在年底大规模揽地和升价，带来的直接结果是：调控政策短期难以松绑。

 

　　2013年中国经济发展，依然离不开房地产业的兴旺。欧美经济难以振作，依靠货币宽松政策苦苦支持，中国出口难有起色。房地产兴，则百业兴;房地产衰，则百业衰。2013年，无论管理层的口号怎么变，搞活房地产的共识应该不会变。年末，房地产信贷政策的松动，就是2013年楼市的指明灯。

 

　　其次，地价、房价有强劲的“补涨”要求。经历了2年多的房地产调控，一线中心城市的房价被抵制在2011年初期的水平。以广州住宅一手楼价为例，2年多来，均价一直徘徊在1.3万～1.4万元/平方米的水平。一方面，货币发行量以年均14%～15%的水平在上升，居民收入水平在提高，另一方面楼价被抵制。2013～2014年的楼市，正迎来新一轮的高峰发展。

 

　　刘文伟：我买任志强。学者看问题往往消极悲观，而企业家对市场的第六感往往最准确。无论从感性还是从理性分析，明年的房价走势，向上是不二选择。

 

　　黎振伟：当前房地产走势，只要商品、市场存在，就必定有升有降。房地产作为特殊商品，不像一般商品完全受市场控制，要受到政策调控、干预，但对其走势不可以以人的意志为转移。人可以调节一时，不可以妨碍规律，赌局只是针对短期内的楼市行情。人们很难用一般市场商品决定走势，对房产投资要用长远、客观的眼光看待，希望老百姓要理智。

 

　　黄韬：我认为赌局意义不大。所谓赌局娱乐性偏多。影响房价有很多因素，有经济环境、供应量、政策影响、开发商对房价的期望等，我们要综合各种因素考虑。

 

　　房价总体走势是稳定上涨的，但不会大涨，也不会大跌。为什么呢?首先，政策的稳定性，不会有大的变动。其次，购买者的刚性需求，购买力是持续不断的，也是城镇化背景表现的结果。还有，人民币对内贬值，开发商拿地、建筑成本等相对上升，因此房价也会相应上升。

 

　　郑永强：楼市既不会暴涨，也不会暴跌。目前中国房地产市场处于稳定而略有增长的状态。

 

　　明年调控整体上不会放松

 

　　但调控方式、手段会改变

 

　　党的十八大已经闭幕，根据你们的判断，调控政策将会收紧还是放松?

 

　　韩世同：现在可能还不太清楚，目前中央经济工作会议明确房地产调控不放松，但由于政府尚未换届，许多工作即使要开展也要等到换届后才能操作。但房地产仅仅像过去那样靠政策调控显然是解决不了深层次的问题的，必须要通过制度变革，从住房制度、土地制度、金融制度和财税制度的改革调整入手，打破目前形成的土地出让和房地产开发双重垄断的格局，以及地方政府过度依赖土地财政和国民经济过度依赖房地产的状况。

 

　　赵卓文：中央经济工作会议强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。”年末全国地价、房价的异动，无疑引起了管理层的高度重视。在全国一线城市“地王”频出、商品房成交量持续放大、楼价上升压力日渐增长的背景下，“坚持房地产市场调控政策不动摇”是唯一的选择。2013年，一线城市“限购”等政策基本上没有退出的可能性。

 

　　会议未提及房产税改革和收入分配调整，这对房地产市场是个好消息。就当前形势而言，“限购”、“限贷”等措施，市场已经逐步接受并适应，最大的风险和不确定性是房产税实施的时间表，房产税改革是当前业界最为忧虑的事情。这次会议未涉及房产税，意味着2013年中国房地产业保留了高歌猛进的通道。

 

　　刘文伟：中央对房地产的调控整体上不会放松，但调控的方式、手段会改变。多用经济手段和市场手段，少用行政手段。针对不同的置业群体、不同的产品，会有不同的政策或措施。

 

　　黎振伟：从经济角度来说，中国的经济一定要发展，不发展就没有出路;中国的政治也要改革，不改革就没有发展。房地产政策不能简单以收紧或放松决定，要根据改革与发展两个目标来发展。

 

　　黄韬：政策会保持稳定性，不会过度收紧或放松。“限购”政策取消可能性不大，新政策取而代之的可能则比较大。一旦“限购”政策取消，征收房产税政策可能会实行。

 

　　郑永强：目前房地产政策调控方面正处于真空期，老的政策没下，新的政策还接不上。但总的来说，中央应该对房地产业设置了一条底线，只要市场不越线，近期应该不会有大的调控政策出现。

 

　　现在是否买房最好时机

 

　　需根据自身实际需求而定

 

　　请下注并分析原因：现在是买房的最好时机PK现在不是买房的最好时机。

 

　　韩世同：我认为还是要比较审慎的判断经济和楼市未来状况会比较好。其实，我是非常希望房地产这个市场能够持续向好，但不要忘了去年楼市水深火热的状况。

 

　　目前楼市的状况的确非常好，但如果过度地盲目乐观，其实是会为未来带来非常不必要的一些困扰。比如：过多地高价拿地，我觉得这种做法是要防范和避免的;或者是现在能卖楼却不着急卖，结果到最后卖不动的时候再着急，这些主要针是对开发商而言的。

 

　　至于说现在投资股市好还是投资楼市好，平心而论的话，我给出的一定不是房地产。既然楼市已经处在历史高位，显然高位投资风险要大很多，肯定不适合。但自住购房的话，基本上任何时机都是适合的，尤其是对没房子住、又有钱、又买得起的购房者而言。

 

　　赵卓文：当前楼市已经出现阶段性投资机会。各地方政府急于卖地，2012年年末的土地价格相对低廉，发展商购入土地资源的时机相当合适，年末“跑步入市”已成为大众共识，

 

　　2013年仍可大胆入市。明、后年楼价将呈明显升势，刚性需求让位于投资需求，“量价齐升”将成为楼市主要特征。

 

　　不过房地产市场分化越来越明显，三类泡沫值得投资者警惕：一是商业地产泡沫。特别是大型城市综合体项目泡沫严重。二是三、四线城市房地产项目大量开发，形成的高空置风险。

 

　　三是中心城市写字楼项目和滨海城市的休闲类项目将大量空置。投资房地产，宜保持理性，采取稳健策略。

 

　　刘文伟：对于购房自住的人来说，房价从来没有低过，永远都是买房的好时机。最关键的是有没有合适的产品，即满足自己生活、工作需要的楼盘：面积、户型、风格、交通……等等，只有合适的，没有最好的。如果只考虑房价，没有太多意义：西藏的价格最低，你也不会买。

 

　　黎振伟：不要用赌的心态对待房地产，要根据能力与需求长远分析。若经济允许，可以购买。但投资的话，要考虑以下几个方面：一、城市与地段。二、品质与品牌。三、价格高低。四、自己购买能力。房地产不是短期行为，要用长线眼光看。

 

　　黄韬：最好的时机已经过去，最好的买房时机是10月。现在的房价在平稳上涨，但现在买也还是可以的。

 

　　郑永强：两个都不选。购房要根据自己的实际需求而定。

 

　　如何看待赌局与实际的抉择

 

　　购房者要用平常心看待赌局

 

　　2007年7月，经济学家徐滇庆与地产名人牛刀首开“打赌”先河，两人以一年后深圳房价的涨跌为赌约，输的一方登报致歉。牛师傅作为赌局的赢家，追捧他的人却实实在在地输了最佳的购房时机;徐老师登报认负，而相信他的“围观者”却成了今天深圳的业主。

 

　　作为围观的想要买房置业的人应该如何看待这些赌局与自己实际的置业抉择?

 

　　韩世同：这些赌局并无意义，从不同的角度和时段来看的话，两者都既是赢家也是输家。购房者一定要根据自己的实际能力和购房的目的来置业，如果是自住就主要看自己的能力和喜好，选择适合自己居住需要的房子和购房的节点入市;但投资性购房，我还是主张要在低位和低潮时择机入市，例如2008年年底、2009年年初、去年底和今年初都是低潮和相对低位的时期。

 

　　赵卓文：当前广东地区地价、房价仍然处于上升通道中，“打赌”和“约战”都是房地产娱乐化的表现，普通老百姓别无选择。

 

　　股市不振，黄金价格高企，艺术品市场不景气，中产、白领阶层投资渠道狭小的问题更显突出。美国QE3、QE4连续推出，中国2012年广义货币发行量将超100万亿元等消息，不断刺激城市居民对于未来货币贬值的担心，资产要保值增值，只有去买房。

 

　　刘文伟：《圣经》说，不要发誓，不要打赌，不为别人作保。这些名人“打赌”除了有点娱乐性质之外，旁人看一下热闹就行了。如果将他们打赌的结果作为自己购房决策的方向标，那只能证明自己的幼稚了。

 

　　黎振伟：我在上面第三道问题已经讲过，不要用赌的心态对待房地产。老百姓要根据自己实际需要与购买力来购房，要用长远、客观、理智的眼光看待，不要被所谓的赌局左右。

 

　　黄韬：购买者要用平常心看待赌局。因为赌局没有实际意义，就像玛雅的世界末日一样。对购买者而言，经济能力允许的，可以购买;经济能力不允许的，可以逐步实现。根据不同的阶级完成购房的未来愿望，不要因为房价而放弃生活质量，可以通过租房、买二手房、买小户型等“曲线救国”逐步实现买房愿望。

 

　　郑永强：赌局带有炒作、娱乐化色彩，对于购房者来说历史不会重复。就目前中国房地产市场发展的轨迹来说，2009年的暴涨局面很难再出现，因此赌局对于购房者来说已经过时，没有实际意义，仅供参考。