红筹股海外融资

　　开发商的资金来源中一半是依靠销售回款，20%是自有资金，百分之十几是银行贷款，剩下的是资本市场融资、信托等其他方式。

　　随着银行信贷收紧、国内资本市场融资受限，开发商不得不另觅其他捷径，海外市场融资成为不错的选择。

　　2012年2月底，碧桂园通过配股集资21.9亿港元;9月，龙湖地产以全面包销基准价11.88港元的价格，以先旧后新的方式配股融资4亿美元。

　　“不是所有在香港上市的公司都可以在海外市场融资的，只有公司注册地在境外的在港上市企业，才可以面向全球市场融资，这些公司也就是红筹股。”上述董秘介绍。

　　但融资的代价也因人而异，能够轻松获得银行贷款的大型央企，在海外资本市场也很受追捧。

　　中海2012年2月发行的一笔5亿美元、5年期的债券，票面利率仅为4.875%，而金地上述优先级债券年利率则为 9.15%，雅居乐3月份发行的5年期、7亿美元优先票据年利率为9.875%，同样在3月发行5年期、5亿美元优先票据的合景泰富，年利率高达 13.25%。

　　“中海和华润在香港特别受欢迎，年利率只有4点多，而其他企业则在10%左右。”上述董秘说。

　　除此之外，一些手握巨资的开发商，也积极寻求在海外借壳融资的机会。

　　2012年5月，招商地产便通过境外子公司入主H股东力实业，实现借壳上市。

　　两个月后，万科斥资10亿多港元收购在港上市的南联地产控股有限公司74%股权，同时也在考虑B股转H股的可行性。

　　9月下旬，金地子公司以16.54亿港币购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.47万股，成为其最大单一股东。至此，传统的“招保万金”四大房企都有了海外融资平台。

　　据不完全统计，2012年年初至今，中海、华润置地、雅居乐、合景泰富等地产企业，通过发行美元债券、优先票据、海外银行贷款等多种形式，实现海外借债超过400亿元。

　　民企靠信托、私募

　　对于那些既没有央企、国企背景，也没有在港上市的中小开发商来说，银行贷款和海外融资都是可望而不可求的“美梦”，他们中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募进行融资。

　　一位秦皇岛的开发商总经理向本报记者表示，现在已经无法从银行获得贷款，只能依靠信托和私募等方式融资，而信托的成本是融资总额的12%-15%，向四大资产管理公司借款的成本更是高达15%-20%，私募的成本更是高达融资总额的25%。

　　一位苏州本地的开发商也证实，私募的成本高达25%，但他表示目前信托的成本也在15%-16%，西安当地某龙头开发商负责投融资的人士更是称，信托的成本在15%-20%。

　　但前述全国排名前十的房企董秘透露，大型房企的信托成本目前只有7%-12%。

　　根据信托业协会公布的数据，2012年上半年末，投向房地产领域的资金信托余额为6751亿元，累计新增房地产信托项目金额1213亿元。

　　2012年1-8月，房地产领域共成立了469个集合信托产品，规模共1040亿元，规模在所有信托领域中仅次于基础设施，位居第二，预期年收益率房地产信托最高，达10.31%。

　　银监会加强了房地产信托的监管，房地产信托融资也变得艰难起来。

　　成本高昂的私募便成为中小房企不得已的选择，有业内人士称：“大企业是根本不做私募融资的，私募目前还处于灰色的边缘地带，风险比较大。”

　　据清科统计，2012年上半年房地产基金共募集36亿元，不及2011年一半。

　　此外，中小房企也可以寻求中小额贷款，但是5000万以下的限额，对于房企来说几乎是杯水车薪。

　　走投无路之际，中小房企便会选择民间高利贷，但从事房地产开发的一位浙商向本报记者透露，“高利贷的利息一般是2分、3分，但是现在高利贷也很难贷到。”

　　该浙商表示：“实在没办法了，只能把项目卖掉”，上述苏州开发商人士表示，目前已有部分小开发商转向从事金融等虚拟投资，或者把资产转移到国外。

　　房地产行业的国进民退与整合并购的趋势正在加强，“小房企主要是没钱拿地，也不断有小开发商倒闭，而大型央企、龙头开发商则在不断跑马圈地，抢占资源。”上述董秘说。