新安热线摘  “万科已经5年没有在资本市场融资，2012年也还没有类似计划。”2012年3月，万科总裁郁亮在发布2011年度财报时称。

　　早在2008年宏观调控来临之际，证监会便暂停了房地产企业在中国资本市场的再融资。

　　与此同时，银行开始惜贷，排名前十的某开发商董秘向本报透露：“国内所有开发商都是不允许申请流动资金贷款的，只能申请项目的开发贷款。”

　　根据中国人民银行数据：2012年上半年全国房地产贷款增加 5653 亿元，同比少增2271亿元;房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。

　　但在房地产行业浸淫多年的地产大佬们总能找到化解之道，国企、央企更是游刃有余，融资艰难的惟有中小民企。

　　银行傍“大佬”

　　随着调控的继续深入，各大银行逐渐加大风险管控力度，将审批权限收归总行，实行限额管理。

　　“最近三年，银行的开发贷款是一年比一年难贷，以前银行贷款在开发商的资金来源中占比在20%以上，2011年初已经降到20%以下，年底更是下降到10%，现在大概是14%。”上述房企董秘向本报记者透露。

　　“银行会根据公司的资信情况、项目的好坏、担保母公司的实力等等来综合评估是否发放贷款。它主要考虑的是安全问题，大公司和比较稳健的公司相对比较容易获得贷款。”他进一步介绍说。

　　“央企负责人到地方去，都是省长、副省长级别的人出面来接待的，地方巴不得央企来投资，银行都抢着给放贷。”河北某开发商负责投融资的人士向本报说。

　　保利地产2012年半年报显示，截至6月底，其短期借款和长期借款便高达557亿元，其中新增贷款 211 亿元，净增贷款 80 亿元，利率在6.7%-7.3%之间。

　　据《理财周报》统计，2011年上半年，保利地产就以528.7亿元的借款额，占134家上市房企长短期借款3700亿总额的1/8，是同期万科借款额的两倍多，成为借款金额最大的房企。

　　截至2012年6月30日，中海地产的借贷总额也高达358亿元，其中新增贷款78亿元;华润置地的银行贷款总额更是高达580亿元港币，其中人民币贷款占比42.7%，年利率在0.74厘至8.11厘。

　　上述开发商人士称，按照规定房地产项目的开发贷款不能超过总投资的一半，但是一些国企、央企甚至能达到60%。

　　“一些国企和大型央企，甚至能获得国开行的贷款，而国开行贷款主要是投向基础设施建设，国开行的贷款是严禁投向商业性房地产的，一般开发商很难获得国开行的贷款。”一名从事房地产融资业务的金融机构人士向本报记者称。

　　2011年9月，保利地产便从国开行广东分行获得一笔12亿多元、长达5年的银行贷款，利率为7.3%。

　　2009年上半年，中冶置业也从国开行获得100亿元的保障房开发专项授信额度。2012年4月，首创集团又与中信集团、国开行全资子公司国开金融有限责任公司联合设立北京小城镇发展基金，一期募集25亿元，用于北京小城镇的整体开发建设，“十二五”期间基金规模将增至50亿元，并计划撬动200亿元银团贷款。

　　在基金成立之日，国开行等8家银行便为基金整体授信50亿元，而基金的主要收益来源便是土地一级开发和二级房地产开发建设。

　　“其中有多少是投资到政策允许的基础设施建设中，多少投入到房地产中，就不知道了。”上述人士称。